实业巨头豪气抄底，上半年上海办公物业成交占比大增

尽管疫情对市场形成搅扰，2022年上半年的上海大宗交易市场热闹依旧，迎来了各行业的头部企业买家。

近日，煤炭巨头兖矿能源（600188.SH）发布公告称，拟出资8.61亿元对山东能源大厦上海有限公司（以下简称“能源大厦上海公司”）进行增资扩股；后者的主要资产为一宗位于上海市静安区的土地使用权，兖矿能源拟于此新建上海区域总部大厦。

不久前，“羊绒大王”、如今的综合产业集团龙头鄂尔多斯（600295. SH），“内贸集运龙头”中谷物流（603565.SH）也先后宣布将斥巨资在上海核心区域购置办公楼。

据戴德梁行数据，得益于多笔大体量写字楼的成交，2022年上半年，上海办公物业成交增长明显，在整个大宗交易市场上占比达到64％；这一占比水平较2021年全年近乎翻倍。

事实上，近年来在上海购置写字楼自用的国内企业并不鲜见。安踏、特步、李宁、商汤科技、浙商银行等各大行业内头部企业先后于上海购地或买下整栋写字楼作为总部。

业内认为，上海作为全中国经济最为发达的城市之一，经济基本面长期看好，这一背景下，企业向此聚集的趋势不会改变。仲量联行华东区资本市场部总监孙翎向第一财经指出，“上海拥有优秀的人才、充足的资本、良好的创新环境与优质的政府服务，这几方面无疑是实体经济企业长远发展的必备要素，未来企业选择在上海设置总部的趋势将得以延续。”

龙头企业斥巨资买楼

拥有山东国资背景的兖矿能源，是一家以煤炭、煤电、煤化工为主导产业的国际化特大型能源上市公司。山东能源为兖矿能源的控股股东，持股比例合计约54.92%

6月30日，兖矿能源发布公告称，以人民币2.87元/股的价格出资8.61亿元，对山东能源的全资子公司能源大厦上海公司增资扩股，后者的主要资产为一宗位于上海市静安区的土地使用权。该笔交易构成关联交易。

此次增资扩股完成之后，兖矿能源持有能源大厦上海公司75%股权，山东能源持有25%股权。兖矿能源表示，拟在上述静安区地块上新建上海区域总部大厦，以进一步提升影响力，发挥驻沪企业协同优势，加快推动区域产业一体化运营等。

值得一提的是，由于能源大厦上海公司实际取得土地时间较早、成本较低，而近年来静安区土地价格上涨，以2022年1月31日为评估基准日，录得土地评估增值2.33亿元；这也使得能源大厦上海公司评估增值2.31亿元，增值率417.47%。

无独有偶，另一同样拥有能源产业背景的综合产业集团鄂尔多斯，也为了业务办公经营场所的需求，在上海核心区域大手笔购置了办公物业。

5月下旬，这一起家于羊绒服装业，后拓展至煤炭、冶炼、化工等业务的综合性龙头发布公告称，与控股子公司电冶集团拟以总计约26.7亿元的代价，购买位于上海市静安区苏河湾板块的写字楼，用于商业、办公和综合服务。公开信息显示，该独栋办公楼隶属于上海苏河湾中心项目。

对于鄂尔多斯来说，这一位于上海内环内的办公楼，在作为其重要展示窗口的同时，也是一笔划算的交易。据鄂尔多斯披露，2019年以来，上述交易标的周边地区成交的写字楼均价区间约为5.68万/平方米—9.87万/平方米，而此番其购买的交易标的成交均价为5.8万元/平方米，处于较低的价格区间。

同样大手笔的还有集装箱物流行业的龙头企业中谷物流。6月下旬，该公司公告称，拟以29亿元的交易对价收购上海赢湾100%股权。若交易顺利完成，中谷物流将间接持有上海佳兆业金融中心的全部产权，部分区域将作为办公用房使用。公开信息显示，该物业位于上海陆家嘴国际商务区核心区域，是两条地铁的上盖，紧邻多家金融机构。

中谷物流表示，该笔交易所需资金为中谷物流自有或自筹资金。这背后是集运市场高景气度下的业绩增长。适逢集装箱运输市场需求旺盛，运价大幅上涨等因素，2021年，中谷物流实现净利润约24.04亿元，同比增幅136%；今年一季度，其营收增幅24.9％，净利润同比大增170.23％。

“当前所租赁的办公区域已经难以满足业务快速发展趋势下的人员办公需求，亟需通过配置新的办公用房以确保公司持续人才引进壮大专业人才团队，以应对公司业务规模的持续增长，”中谷物流在公告中表示，购置自有优质办公楼资产，设立集团总部基地，在增强其获取融资授信及合作伙伴认可等方面有诸多裨益。

自用买家占比近6成

不只是财大气粗的煤老板和乘风起飞的航运企业，传统的金融机构和TMT公司，也在今年上半年大手笔购入办公物业。

3月，浙商银行表示拟以30亿元的价格，购入上海绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用；6月，商汤集团也拟以超33亿元收购上海西岸国际人工智能中心西楼4楼至26楼，“为配合业务快速发展和未来扩张，拟用做办公室用途”。

在多笔大体量写字楼成交的带动下，戴德梁行最新统计数据显示，2022年上半年，上海办公物业成交增长明显，在整个大宗交易市场上占比达到64％。

这也在一定程度上推动了上海大宗交易市场成交表现。上述机构数据显示，2022年上半年，上海大宗交易市场共录得26笔、共计328亿元成交，对比2021年同期上涨2.5%，亦是四大一线城市中唯一交易额同比上涨的城市。

疫情之下，上海的办公楼成交能交出如此成绩单，在孙翎看来，首先是由于上海的核心办公楼物业经营表现稳定，“办公楼在房地产各类资产类别中相对容易进行运营管理，在下行周期仍然能表现出较强的韧性，从投资回报来看，此类资产的保值性与增值性也较好”。

同时，作为大量资产的持有者，不少开发商近来深陷流动性压力，使其对于原本惜售的核心资产出售意愿也有所提升。孙翎认为，在这样的情况下，买方手中对于价格等商务条件有较多的话语权。

于是，既能满足在上海核心地段的办公需求又同时兼具投资属性的办公楼资产，就成了这些现金流充足的龙头企业首要考虑的资产配置标的。

在这一背景下，自用买家的比例大幅提升。据戴德梁行披露，2022年上半年，自用买家的比例由2021年的37%提升至58%。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强预计，2022年下半年，自用买家将持续保持活跃，预计全年自用买家占比将超过去年。

将时间线拉长，近年来，有不少实业企业都倾向于在上海购置或建设办公楼，以作为总部或设立办事处等。

2021年10月，陶瓷电容器行业头部企业火炬电子便对外宣布，将以6.73亿元的价格买下上海市杨浦区的碧桂园中心6栋整栋物业，作为上海总部大楼。

同年，李宁在长宁区斥资超10亿元在长宁区购置办公物业，并将上海总部暨长三角全球业务总部落地于此，“可满足本公司之办公需求”。而同为国产运动品牌的安特也于2019年在上海拿地筹建新总部。

越来越多民营企业选择把研发中心、管理中心和国际化业务总部放在上海。截至2021年末，上海已累计认定民营企业总部388家。

孙翎向第一财经表示，上海拥有优秀的人才、充足的资本、良好的创新环境与优质的政府服务，这几方面无疑是实体经济企业长远发展的必备要素，“未来企业选择在上海设置总部的趋势将持续延续”。

“总体看，上海作为长三角的龙头，其地理位置优势以及信息人才的积聚不会因为一时一季度而发生改变，未来将会继续发挥重要作用，并有望继续延续。”卢强认为。