上半年楼市成交腰斩，短期市场已触底？

“刚需买不起，改善在观望”大概是上半年大多数地方楼市的真实写照。尽管各地政策从供需两端不断发力，但购房者预期转变已成定局，2022年1-6月新房销售额同比几近腰斩。

克而瑞研究中心日前发布的数据显示，百强房企上半年累计销售操盘金额30564.6亿元，同比下降50.3%。

分城市来看，重点30城上半年累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

不过在万科董事会主席郁亮看来，短期市场已触底，将以一个缓慢、温和的过程逐渐恢复。

房企目标完成率不足50%

房地产行业从未经历如此低落的时刻。

而从各大房企公告的销售数据来看，销售金额突破1000亿元的房企仅有9家，较去年同期的16家减少了7家；百亿房企85家，较去年同期的132家减少47家。排名行业前3位的碧桂园、万科、保利发展分别为2346.4亿元、2069亿元、1913亿元，同样呈下滑趋势。

事实上，房企对于这一情形早有预料，普遍调低了今年的销售目标。从公布销售目标的15家房地产企业来看，其目标增长率均值为-6.9%。

即便如此，上半年销售目标完成率仍不及三分之一。

数据显示，15家房企上半年的目标完成率均值为32.0%，去年同期则为50.5%。

其中，杭州民营房企滨江最高，上半年销售额684亿元，完成全年1500亿元目标的45.6%；其次为广州的时代中国，在大幅下调了目标之后，上半年完成率达到42.2%。

部分房企如金茂、美的置业、保利置业、建业等目标完成率甚至不足3成，这使得房企流动性压力进一步增加。

值得一提的是，还有很多过去将销售目标作为重要考核指标的房企，选择不公开披露。

曾信誓旦旦表示“5年3000亿不是问题”的旭辉，上半年操盘金额为555.6亿元，对销售目标避而不谈。

对此克而瑞研究中心认为，其一是房企“暴雷”致市场信心缺失，购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾；其二，房价预期转跌，“买涨不买跌”心理作用下，市场观望情绪浓重；其三，市场需求及购买力明显透支，而受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。

市场恢复仍需时间

不过单从6月份销售结果来看，市场环比上月有明显回升。

克而瑞研究中心监测的重点30城供应面积6月环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%；百强房企6月实现销售操盘金额7329.7亿元，环比增长61.2%。

从房企来看，中海、华润、绿城、招商蛇口、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等6月销售业绩环比增幅均超过60%。

一位30强房企人士向观察者网表示，抛开刚刚大量释放供应的上海不谈，6月份苏州、南京等不少热点二线城市销售情况都有明显回升，且这部分城市房价上涨动力仍然充足；三四线城市市场反应相对迟钝，但政策松绑力度也最大，预计下半年在其他城市带动及政策双重作用下，也将逐渐好转。

因此，上述人士认为，房地产市场已有触底反弹趋势，预计下半年在政策刺激引导下，更多购房需求被释放，同时购房者对市场的信心也正在被重新构筑。

克而瑞研究中心总经理林波也预测称，下半年随着地方优化调控政策持续出台，房地产市场有望逐渐回稳，成交将整体好于上半年，但各区域、各城市市场复苏进度不一。相对而言，长三角地区市场更具弹性，尤其是上海、杭州、合肥等城市，下半年随着供应放量，成交有望同比转正。而那些市场需求及购买力透支的三、四线城市，市场真正企稳仍需时间。

但也有声音认为，6月销售额环比提升是房企营销的传统手段所致。对于房企而言，6月是保证企业全年任务完成的重要时间节点，企业几乎每年都会在此时加大供应和促销力度。

如增幅较大的仁恒，仅依靠位于上海杨浦的仁恒·海上源项目，几日时间内就为企业带来销售额近60亿元；再如滨江，6月多个项目新开盘或预证获批加推，为企业带来了较高的业绩贡献。

从同比数据来看，百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽略有收窄，但仍保持在43%的较高水平。

郁亮认为，一方面，从中央到地方为了房地产行业平稳健康发展优化调整了一些政策，这些政策的调整或长或短、或大或小会对行业产生积极影响；另一方面，因为疫情而延迟的需求逐渐得到释放。

但在同策研究院资深分析师宋红卫看来，这两种情况均不可持续，一旦积压的需求释放完毕，政策的时效性下降，市场会重新回归下降趋势。

因此，预计下半年房地产市场难以有触底反弹的起色，无论是需求及购买力，还是行业信心均显不足，短期内市场仍面临较大下行压力。

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