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上半年楼市成交腰斩,短期市场已触底?

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“刚需买不起,改善在观望”大概是上半年大多数地方楼市的真实写照。尽管各地政策从供需两端不断发力,但购房者预期转变已成定局,2022年1-6月新房销售额同比几近腰斩。

克而瑞研究中心日前发布的数据显示,百强房企上半年累计销售操盘金额30564.6亿元,同比下降50.3%。

分城市来看,重点30城上半年累计成交面积同比下降48%,其中一线城市累计成交同比下降35%,26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

不过在万科董事会主席郁亮看来,短期市场已触底,将以一个缓慢、温和的过程逐渐恢复。

房企目标完成率不足50%

房地产行业从未经历如此低落的时刻。

而从各大房企公告的销售数据来看,销售金额突破1000亿元的房企仅有9家,较去年同期的16家减少了7家;百亿房企85家,较去年同期的132家减少47家。排名行业前3位的碧桂园、万科、保利发展分别为2346.4亿元、2069亿元、1913亿元,同样呈下滑趋势。

事实上,房企对于这一情形早有预料,普遍调低了今年的销售目标。从公布销售目标的15家房地产企业来看,其目标增长率均值为-6.9%。

即便如此,上半年销售目标完成率仍不及三分之一。

数据显示,15家房企上半年的目标完成率均值为32.0%,去年同期则为50.5%。

其中,杭州民营房企滨江最高,上半年销售额684亿元,完成全年1500亿元目标的45.6%;其次为广州的时代中国,在大幅下调了目标之后,上半年完成率达到42.2%。

部分房企如金茂、美的置业、保利置业、建业等目标完成率甚至不足3成,这使得房企流动性压力进一步增加。

值得一提的是,还有很多过去将销售目标作为重要考核指标的房企,选择不公开披露。

曾信誓旦旦表示“5年3000亿不是问题”的旭辉,上半年操盘金额为555.6亿元,对销售目标避而不谈。

对此克而瑞研究中心认为,其一是房企“暴雷”致市场信心缺失,购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾;其二,房价预期转跌,“买涨不买跌”心理作用下,市场观望情绪浓重;其三,市场需求及购买力明显透支,而受疫情影响,居民就业及收入预期下滑,首付及月供还贷压力上升。

市场恢复仍需时间

不过单从6月份销售结果来看,市场环比上月有明显回升。

克而瑞研究中心监测的重点30城供应面积6月环比增长50%,同比跌幅收窄至36%;成交面积环比增长31%,同比跌幅收窄至38%;百强房企6月实现销售操盘金额7329.7亿元,环比增长61.2%。

从房企来看,中海、华润、绿城、招商蛇口、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等6月销售业绩环比增幅均超过60%。

一位30强房企人士向观察者网表示,抛开刚刚大量释放供应的上海不谈,6月份苏州、南京等不少热点二线城市销售情况都有明显回升,且这部分城市房价上涨动力仍然充足;三四线城市市场反应相对迟钝,但政策松绑力度也最大,预计下半年在其他城市带动及政策双重作用下,也将逐渐好转。

因此,上述人士认为,房地产市场已有触底反弹趋势,预计下半年在政策刺激引导下,更多购房需求被释放,同时购房者对市场的信心也正在被重新构筑。

克而瑞研究中心总经理林波也预测称,下半年随着地方优化调控政策持续出台,房地产市场有望逐渐回稳,成交将整体好于上半年,但各区域、各城市市场复苏进度不一。相对而言,长三角地区市场更具弹性,尤其是上海、杭州、合肥等城市,下半年随着供应放量,成交有望同比转正。而那些市场需求及购买力透支的三、四线城市,市场真正企稳仍需时间。

但也有声音认为,6月销售额环比提升是房企营销的传统手段所致。对于房企而言,6月是保证企业全年任务完成的重要时间节点,企业几乎每年都会在此时加大供应和促销力度。

如增幅较大的仁恒,仅依靠位于上海杨浦的仁恒·海上源项目,几日时间内就为企业带来销售额近60亿元;再如滨江,6月多个项目新开盘或预证获批加推,为企业带来了较高的业绩贡献。

从同比数据来看,百强房企6月单月业绩规模的跌幅虽略有收窄,但仍保持在43%的较高水平。

郁亮认为,一方面,从中央到地方为了房地产行业平稳健康发展优化调整了一些政策,这些政策的调整或长或短、或大或小会对行业产生积极影响;另一方面,因为疫情而延迟的需求逐渐得到释放。

但在同策研究院资深分析师宋红卫看来,这两种情况均不可持续,一旦积压的需求释放完毕,政策的时效性下降,市场会重新回归下降趋势。

因此,预计下半年房地产市场难以有触底反弹的起色,无论是需求及购买力,还是行业信心均显不足,短期内市场仍面临较大下行压力。

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