上海大宗物业市场保持活跃，上半年成交328亿元

上海仍然是国内最受青睐的商办投资市场之一。

尽管受到疫情影响，但今年上半年上海的商办市场仍然展现出韧性。来自戴德梁行发布的数据显示，今年上半年上海大宗交易市场仍然录得26笔、共计328亿元的成交，对比去年同期依然上涨了2.5%。同时，上海也成为四个一线城市中唯一交易额同比上涨的城市。

比较典型的案例有希慎35亿元收购世纪盛荟广场、金茂资本近13亿元收购展想中心、ESR以45亿元收购DLJ物流资产包等。而且，这其中部分成交还是今年上海甚至全国的标杆案例。

从买家的投资目的来看，自用买家比例增加，由2021年的37%提升至58%。具体到内外资，二季度继续延续着“七三开”态势，内资买家以72%的占比，成为市场主导。

最值得注意的是，在此期间办公物业成交占比翻倍，不乏优质企业选择收购上海办公楼。报告显示，得益于多笔大体量写字楼成交，上半年上海办公类型成交增长明显，达到64%，较之2021年近乎翻倍。

具体来看，能源化工、TMT、金融等领域的企业在今年上半年贡献了多个代表性成交，如汇景能源收购静安大悦中心、商汤科技及阿里巴巴收购西岸国际人工智能中心和西岸艺岛Art Tower、浙商银行收购绿地创驿大厦A栋等。

更为难得的是，今年二季度还出现了煤炭企业再度入沪买楼的案例。在5月下旬，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司宣布以26.7亿元购买上海苏河湾中心写字楼，一度引起市场关注。

对于上海下半年大宗物业的走势，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为， 预计2022全年成交总额虽然难达去年的千亿水准，但依然会超过2020年水平（722亿）。

“长租公寓项目及可发行REITs的物流地产、产业园区和商务园区等将继续受到追捧”，卢强预测，尤其是自用买家会持续活跃，预计2022全年自用买家占比将超过去年。同时，不良资产预计下半年也会迎来买卖双方合意成交高峰，部分会以资产包形式成交。

受今年二季度疫情影响，上海写字楼市场的租赁成交数据有所下降，不过受益于部分新入市项目前期良好预租的表现，在2022年二季度，上海甲级写字楼净吸纳量仍然录得7.7万平方米。

比如新入市的徐汇滨江板块“星扬西岸中心”和一季度入市的静安项目“福新汇”、前滩“信德文化中心”等，都有一定成交。在二季度，新增项目除“星扬西岸中心”外，原名为“世纪盛荟广场”改造后更名为“上海利园”的项目也得以顺利入市。

但受疫情影响，写字楼市场成交相对低迷，空置率也有一定提升。戴德梁行数据显示，二季度上海甲级写字楼空置率上升至16.21%，比今年一季度提升0.75%；平均租金价8.19元/平方米/天，环比下滑了0.22%。

而在2021年，上海的商业地产市场得到明显复苏，尤其是办公楼和物流地产等市场吸纳量创出新高。数据显示，在甲级办公楼方面，上海全年净吸纳量共计150.6万平方米。

空置率攀升背后的原因仍是疫情，令行业走势分化。戴德梁行指出，期间主要是生产制造和对外贸易行业受挫。

戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英表示，“伴随6月的复商复市，交通出行陆续恢复正常，越来越多的企业复工复产，相信交通物流及生活日常恢复常态后市场也必然复苏。”

不仅如此，在今年二季度，一些新的购物中心项目也推迟入市，上海优质零售物业市场无新增供应入市。同时，由于疫情对上海优质零售物业市场造成短暂冲击，上海大部分商场暂停或调整营业时间。

据戴德梁行数据统计，二季度上海优质购物中心整体需求保持稳定，全市整体平均出租率下降0.75个百分点，至95.26%。截至2022年第二季度末，上海优质购物中心首层平均租金报价环比微跌0.2%，至868.4元/平方米/月，整体平均租金环比微跌至1988元/平方米/月。