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房租上涨、房价月供“双高”,住房危机成为美国人的新烦恼

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据美媒近日报道,在持续的高通胀下,美国老百姓不仅要为汽油和食品支付更大数额的账单,还要应对住房危机。不断飙升的租金让数百万美国人濒临无家可归,而高昂的购房成本更是把大部分普通人拒之门外。

租金上涨,无家可归者激增

《华盛顿邮报》3日报道称,随着通胀加剧,租金不断上涨,越来越多的美国人无家可归。

根据美国在线房地产经纪公司Redfin的数据,5月全美挂牌公寓的租金中位数首次跳升至每月2000美元以上,较一年前同期上涨了15%。在迈阿密和奥兰多这些热门地区,疫情以来的租金涨幅更是高达41%和25.8%。

住房成本上升导致全美各地出现了越来越多的无家可归者。乔桑娜·英格利希(Josanne English)就是其中之一。

今年4月,她丢了项目经理的工作。与此同时,通胀加大了日常生活开支,导致她每个月入不敷出。两个月后,英格利希的银行卡余额几乎为零,但她还拖欠房东近1万美元,只能被赶了出去。

英格利希每月可以获得1300美金的住房补贴,但还是挡不住暴涨的租金,此前她的房租已经涨到每月2800美元。为此,她和伴侣只能把三个孩子送往亲戚家,然后去健身房洗澡,晚上回车里睡觉。

对于眼下的生活窘境,英格利希表示自己也很困惑。“我能赚钱,去年我的收入将近10万美元,所以我很难相信这一切发生在我身上。而且这有可能发生在任何人身上。”

关注社会不平等问题的约翰斯·霍普金斯大学副教授梅雷迪斯·格雷夫(Meredith Greif)表示,美国正处于一个“岌岌可危的时刻”,油价、食品和住房都在涨,而薪资涨幅却跟不上通胀,这让越来越多人难以承受。与此同时,美国政府财政激励措施撤回,也让很多人的财务状况更加脆弱。

随着无家可归的人越来越多,全美庇护所的需求大大提升。部分地区的申请者人数在一月内翻了1-2倍。

联邦政府的一项调查显示,6月上旬,估计有1370万美国人延迟交房租或还贷,较4月上升7%。其中,有460万人表示“可能”或“很可能”在未来两个月内无家可归。

高房价、高月供逼退购房者

与此同时,不断上升的房价把数百万美国人挤出购房市场。

哈佛大学上月发布的《国家住房状况报告》称,按照现在的房价,一个首次购房者在4月购买一套中位数价格的房屋需要拿出27400美元(销售价格的7%)作为首付,这令92%的租客无缘购房,因为他们的存款中位数只有1500美元。

分析指出,美国房价上涨主要由供需失调所致。

自2008年房地产泡沫破裂后,美国许多建筑商倒闭,新房建设速度放缓。疫情期间,低贷款利率和愈加缓慢的新屋建设速度,进一步扰乱了市场的供需平衡。

另一方面,需求端则较为强劲。过去几年里,有望买房的消费者蜂拥进场。疫情后,尽管购房条件不佳,但最坚定的一批购房者仍在坚持买进,使得房地产市场热度不减。

美国房屋建筑商协会的一项民调显示,美国目前约有400万套住房短缺,无法满足市场需求。

另一个值得关注的现象是,在美国房价高企的同时,抵押贷款利率正创2008年以来新高。高额月供也迫使部分人退出楼市。

今年5月,美国房价的中位数首次突破40万美元大关,达到407,600美元,而30年期固定抵押贷款利率则在6%左右徘徊。

Redfin数据显示,加息和房价飙升已经推动美国购房月供中位数飙涨至2427美元,为历史最高。

崩盘或拐点?

随着外界对美经济衰退的顾虑加深,一些人担忧,美国房地产市场是否可能像2008年一样泡沫破裂?

相关专家指出,与十多年前不同的是,如今美国的房地产市场风险系数降低,具体表现为银行放贷更加谨慎,房主表现良好(抵押贷款违约率较低),以及供需关系不同。2008年时房屋供应严重过剩,导致房价大幅下跌;而现在需求较强劲,房价缓慢上涨。

还有观点认为,伴随着贷款利率持续飙涨,过热的市场是否将迎来拐点?

一些业内人士指出,在美联储加息进程下,利率提升对房地产市场的降温作用可能逐步显现。

“我们正处于房地产市场的拐点。”房地产市场研究机构首席分析师阿里·沃尔夫(Ali Wolf)表示,一些基本面因素正在减弱,例如降价的房屋数量增加,新屋停建的比例上升等。

美国财经媒体《巴伦周刊》上月底援引业内人士的观点称,美国房地产市场崩盘的可能性很小,更可能出现回调。高利率和高房价将考验购买者的承受力,预计市场将在2023年降温,回调幅度为10%左右,部分地区可能更高。

高盛则指出,尽管近期数据显示房价增幅有所放缓,但预计美国人对房屋的承受能力将大大降低——与几个月前相比,一个普通美国人现在能买得起房的可能性要小得多。

《华盛顿邮报》指出,住房危机既是一个经济问题,也是一个社会问题。越来越多的美国人无家可归、无力买房,说明疫后经济复苏导致美国社会的贫富差距加大。房价暴涨让有房一族实现了财富升值;但对于更多美国人来说,要拥有一片休憩之地则愈发艰难。

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