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6月楼市成交明显上涨,市场恢复态势能否持续?

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 随着政策效果持续释放,疫情影响减弱,6月房地产市场现修复迹象,重点城市成交有所回升,但城市与城市之间表现分化,市场恢复态势的持续性还有待验证。

从成交来看,据易居研究院数据,6月全国100个城市新建商品住宅成交2837万平方米,环比增长37%,同比下降34%,呈环比增速扩大,同比增速收窄态势。机构数据显示二手房市场成交也有所反弹。

从房价来看,中指研究院数据显示,6月全国100个城市新房均价16205元/平方米,环比上涨 0.04%,保持横盘态势,47城房价环比上涨,数量增加;二手房均价16026 元/平方米,环比下跌 0.02%,38城价格环比上涨,58城价格下降。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,6月房地产市场改善迹象更加显著,但这种改善分化很明显。一方面,由于担心新房交付问题,热点二线城市二手房市场表现好于新房;另一方面,同一城市去化差异大,市场信心依然不足,外围总体依靠降价走量。另外,热点城市表现不错,但非热点城市表现不佳。

“触底已经是结论,但反弹尚早,磨底将是未来一段时间楼市的主旋律。”李宇嘉说。

6月成交量环比明显增加

多家机构数据均显示,6月房地产市场成交量有所增加。

易居研究院数据显示,6月全国100个城市新建商品住宅成交2387万平方米,环比增长37%,6月成为上半年成交最佳月份,新房成交量连续两月上涨。但6月新房成交量仍未恢复至去年同期水平,同比下降34%,降幅有所收窄。

中指研究院监测数据也发现,6月以来,重点城市市场缓慢恢复,近三周环比保持增长。该机构监测的重点城市6月成交面积环比增长约50%,同比下降27%,剔除部分城市保障房集中网签影响,6月成交面积环比增长38%,同比下降约34%。

中指研究院分析认为,政策优化、疫情影响减弱带动部分城市销售恢复,但持续性有待验证。

除此之外,易居研究院分析发现,集中网签或是推高6月新房成交量的因素之一。如青岛和杭州6月新房成交面积环比分别增加92%和71%, 6月新房成交面积环比增速排名中居第4和第6位置,背后即有此前购房交易数据集中网签因素影响。

二手房市场同样现修复迹象。贝壳研究院数据显示,6月贝壳50城二手房成交量环比增长25%,增幅较5月扩大11个百分点。该机构发现,核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。长三角城市群本身需求基本面良好,在上海疫情好转和政策支持下,南通、合肥等城市市场率先复苏。深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力,环比增势较明显。

新房成交受推盘结构和节奏等因素影响,与之相对,二手房交易分散,一定程度上更能反映市场的真实情况。贝壳研究院发现,受城市基本面差异影响,各地市场复苏动能分化。

如杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后,二手房成交明显增长,政策效果持续性较强;郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后,短期成交量增长但后期政策效果弱化,持续性较弱。6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放,但效果仍有待观察。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示,“630”之前,房企为冲刺上半年业绩推出价格优惠等营销手段,带动一部分市场成交,北京、上海等五月疫情反复也影响当月市场成交。因而6月市场成交环比上涨,尤其是一线城市成交环比上涨,但与往年同期比并未出现明显改善。

中指研究院监测发现,上半年重点100城新建商品住宅成交规模居近几年同期最低水平,同比下降超4成。从不同能级城市看,上半年一二三线城市商品住宅成交面积同比降幅分别为33%、42%和44%。

以北京为例,Wind数据显示,6月北京商品房签约套数为12367套,较5月增加4173套,环比增幅为50.9%。同比来看,市场表现仍弱于去年同期。去年6月北京商品房签约套数为16451套,今年6月成交同比下降24.8%。

市场分化不仅表现在城市与城市之间,在城市内部市场也有所反映。仍以北京为例,郭毅表示,北京上半年商品房销售排名前20位项目的销售额之和占同期北京整体销售额的40%,而上半年北京有300余个项目在售。

“就当下的市场环境而言,楼市头部效应明显,冷暖分化强烈,市场热销的现象和成交环比上涨的数据面表现,一定程度上由典型项目带动,并非市场的整体回暖。”郭毅说。

机构称房价正接近底部

在成交之外,房价是考察城市市场基本面的重要指标。中指研究院监测发现,6月全国100个城市新房均价为16205元/平方米,环比上涨 0.04%,保持横盘态势。47城房价上涨,41城房价下跌,房价上涨城市增加,数量超过下跌城市。

其中,成都环比上涨 0.61%;南京、深圳和杭州环比分别上涨 0.20%、0.16%和 0.15%;北京、武汉、天津和广州环比涨幅均在 0.1%以内。上海及重庆(主城区)新房价格环比均下跌,其中上海虽因疫情防控形势好转,新房市场活跃度明显提升,但受低于城市均价项目入市影响,新房价格环比下跌 0.14%;重庆(主城区)环比下跌 0.03%。

同期,全国100个城市二手房均价为16026元/平方米,环比下跌 0.02%,跌幅较上月扩大0.01 个百分点。从涨跌城市数量来看,38城二手房价格上涨,58城下跌。

贝壳研究院分析称,6月其监测的50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%,跌幅较5月收窄,分城市看,绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨,广州、珠海与上月持平。同比来看,上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨,部分城市房价同比跌幅开始收窄,表明房价正在接近底部。

6月机构成交和价格数据都释放出市场恢复信号,但这种恢复与城市基本面、政策调控效果、疫情防控效果,以及房企降价促销等因素相关。

在不同能级城市中,热点二线城市市场回暖特征更加明显。郭毅指出,二线城市出台了比较有力的调控政策,叠加近几年二线城市执行宽松的人才引进政策,带动大量一线城市人口流入,市场增量需求相对旺盛。在比较有力的政策拉动、人才引进政策的持续落地和市场购房需求相对旺盛之下, 6月二线城市成交量上涨比较坚实。

展望未来,郭毅认为,7月市场成交会延续环比小幅上涨的状态,二线城市市场将逐步回暖,或无需更多支持政策拉动;一线城市尚未出现明显政策环境宽松支持楼市基本面转暖;三四五线城市,尤其是四五线城市普遍存在去库存难题,由于这些城市前期棚改等城市化改造带动了大量购房需求,当地产业吸引力不足,人口外流现象明显,即便加大政策宽松的力度,短期内也很难拉动市场大幅回暖。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示,受政策效应持续发酵,又恰逢房企冲刺年终业绩节点,6月市场成交大幅回升。但成交量增加具有季节性短期带动作用,不排除度过“630”业绩冲刺节点后,成交增速会慢下来的可能。

“而且现在大环境并没有完全扭转,很多人还是担心工作和收入,预计随着市场环境逐步好转、信心进一步提升,楼市恢复步伐或愈加稳健有力。” 关荣雪说。

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