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上海城市建设史将迎历史性时刻,成片旧改年内完成,零星地块全面提速

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6月以来,牵动人心的上海旧改再推进度。今年部分地块较过去略有不同,比如静安芷江西路街道195街坊,仅有居民13户;徐汇襄阳南路383弄20、28号地块只有两户居民,襄阳南路450弄4、6、7、8号地块加起来也就13户居民。

位置“尴尬”,面积小,居民也不多,这些街坊被称为零星旧改地块,也是接下来的旧改重点。“在大规模成片旧改收尾之后,上海零星旧区改造会全面提速。”上海市旧改办负责人表示,今年静安、徐汇等区部分地块将探索旧住房成套改造等多种方式。

同时,上海城市建设发展经过30年努力,将迎来历史性时刻。根据最新公布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》,上海将于今年内完成中心城区成片旧区改造。


提升区域能级改善民生

2019年新一轮旧改启动以来,征收地块频频出现高征询同意率。在零星地块,“100%”更是屡见不鲜,其中就包括静安芷江西路街道195街坊、徐汇襄阳南路的6幅地块。

数值大小和居民渴望改善居住条件的迫切性直接挂钩。“以前大家会一起分析,总觉得动迁轮不到我们。”家住虹口254街坊的一位居民说,他家所在的街坊是典型的零星地块,11户人家沿着马路排列过去,和周边住宅小区形成鲜明对比。

零星地块的特征,一度成为征收痛点。在开发主体来看,这些城市空间“边角料”面积小且分散,没有太大商业价值,开发积极性低。

资金筹措难、资金平衡难,导致零星地块成了旧改“老大难”。到今年,中心城区还剩下零星二级旧里以下房屋43万平方米尚未改造,涉及1.5万户居民,集中在黄浦、虹口、杨浦、静安等区。然而,无论是为了提升中心城区经济密度和区域能级,还是改善民生福祉,零星地块在城市发展中的重要性无法被忽视。

为全面提速赋能需要新的“加速器”。市旧改办表示,零星旧改已经基本明确改造方式,千方百计筹措资金,减轻改造压力。主要分为三种:有的零星地块(包括结合成片旧改带征的地块)已经启动,会继续按原计划和方式实施征收;有的按照规划,今后建设公共服务基本配套设施的继续实施征收改造;其他则探索旧住房成套改造等多渠道、多途径的改造方式。

时间表也已经明确。“十四五”期间,采用前两种方式进行征收的地块要基本完成改造,采用第三种方式实施成套化改造的地块要全面启动。在配套的政策供给方面,上海已形成衔接成片旧改政策、加大专项资金投入、优化征收补偿机制、加大规划用地支持、强化历史风貌保护、夯实资金保障措施、完善司法保障机制、加强其他政策保障等扶持政策。

根据本轮疫情及居民诉求,上海日前正在抓紧制定《关于加快推进我市旧区改造、旧住房成套改造、城中改造的实施意见》,对零星旧改将在更注重历史文化保护传承,最大限度保护保留好代表上海城市特色的里弄建筑,在守护历史底蕴、传承城市文脉的基础上,加快改造。


了解需求提升工作精细度

今年3月,虹口202、253和254街坊征收签约成功。这3个街坊都很狭小,面积加起来才3300平方米,住着92户人家,所以进行“打包”征收。过程中,每天都能看到征收工作人员登门拜访住户,了解大家的具体需求,做好“一户一册一方案”。

零星地块旧改更考验征收工作精细度。上海征收必须经过两轮征询,第一轮要征求居民意见“是否愿意改造”,必须通过90%的居民同意;第二轮要看居民是否接受改造方案,若签约率超过85%,即为征收生效。

“在零星地块里,因为住户不多,每一户居民的声量就被放大了。甚至可能有一户因为我们的工作没做到位而投了反对票,征收就没法顺利推下去”,一位征收所工作人员告诉记者。静安区195街坊13户居民代表13张票,一张票就占到7.7%,只要有两户不同意,一轮征询就难以通过。所以,征收人员在前期就做了大量细致工作,和居民沟通协调。

零星地块居民碰到的麻烦事一点也不比成片二级以下旧里少。有的居民在老房子里住了很多年,旧改意愿不强。老房里住的大多是老年人,获取信息的渠道相对闭塞。在襄阳南路383弄20、28号地块,有些老人对征收补偿政策的理解还停留在“数人头”阶段,不理解现行的“数砖头”。征收工作人员与社区干部了解情况后,在宣讲动员阶段,特意针对这个备受大家关心的话题进行详细讲解。在第一轮征询中,两幅地块同意率都达到了100%。

碰到更多的难事还是“分蛋糕”:有的人家家庭情况复杂,虽然一大家子挤在一室户里,居住条件简陋,甚至没有独立厨卫,但因为亲人之间没有谈拢补偿款的分配方式,迟迟无法推动。住在静安区共和新路730弄地块的屈虎成就因为这个问题一筹莫展。最后街道和居委帮忙搭建了沟通平台,劝说大家先按期签约保护补偿款这块“大蛋糕”,后续再协调分配,然后动之以情,最终顺利达成了分配协议。


借鉴经验细化政策措施

6月以来,上海零星旧改主战场中心城区马不停蹄推动旧改进度。虹口区更是在一天之内为3个旧改项目分别召开3场听证会。

虹口区旧改指挥部相关负责人表示,在零星地块方面,尚未启动的会积极对接主管部门,争取政策和资金支持,能快则快启动旧改,尽快改善群众居住条件;对于已经启动的地块,要做深做实做细群众工作;对于待出让的地块,要确保地块找到“好人家”,建成“好项目”,集聚“好产业”,形成“好功能”,成就“好未来”。

黄浦区零星地块涉及6000多户居民,将通过引入更多市场机制,推动零星二级旧里以下旧改,多举措减轻资金压力。静安区今年拟启动6幅零星旧改,其中4幅地块已经完成一轮征询,各项前期手续有序推进中。

记者了解到,上海市住建委、市房管局正在细化完善旧住房成套改造配套政策措施,拟通过几个项目的试点,把实施办法相关管理流程、审批环节、行政决定和司法强制等通过实证案例进行验证,进一步先行先试,总结经验,完善制度。

此外,零星旧改也将借鉴成片旧改的成功经验和模式。目前,旧区改造已被列为上海16项民心工程之首。近五年,全市改造中心城区成片二级旧里以下房屋308万平方米,15.4万户居民从中受益。2021年,杨浦区全面完成成片旧改任务,黄浦、虹口、杨浦的征收户数、旧改地块规模、居民签约率等方面都创下了历史纪录。

受疫情影响,成片旧改进度有所延后。虹口区力争在本月底前完成全区成片二级以下旧里改造。作为上海旧改任务最重、压力最大、难度最高的中心城区,黄浦区将力争在7月底前完成最后1.1万户成片二级旧里以下征收。

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