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楼市630大考差强人意,筑底之后走L型还是V型?

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“从短期来看市场已经触底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。”在6月底举行的股东大会上,万科董事会主席郁亮如此描述当前的房地产市场形势。随即,6月的房企销售表现便印证了他这一判断。

6月30日,第三方市场机构克而瑞发布的销售数据显示,2022年上半年,百强房企累计销售操盘金额的同比降幅高达50.3%,与前两月基本持平,整体处在市场底部。不过,细分到月度数据来看,销售亦呈修复的态势。6月单月,百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元,同比跌幅为43%,较4、5月份近60%的跌幅有明显收窄。

在一些城市,政策释放出的友好已见成效,一二手房市场同时触底企稳,市场悲观情绪有所收敛。但是,城市之间和企业之间的分化却更为剧烈,有的项目摇号热销,有的项目依然门庭冷落,尤其爆雷房企所属项目,几乎被购房者无情抛弃。

市场共此凉热已成历史。房地产行业剧烈变革之下,积重难返的一批房企仍然躺在ICU中等待救援。过去,政策的每一次刺激都能拉动房地产攀登新高,如今,市场已现暖意,奇迹之光会否再度照拂这个辉煌了近20年的行业?

楼市开始收回失地

单从数据上看,房企的销售状况出现了阶段性好转。

据克而瑞统计,TOP20房企前5个月的同比销售跌幅动辄超50%,6月份则有半数房企的同比跌幅缩小至40%以内,尤其值得注意的是,有5家同比数据在6月份转正,其中滨江集团、华发股份、越秀地产同比增幅分别为28%、42%、108%。

华东房企一位内部人士向第一财经表示,2021年6月份是整个房地产行业的销售高点,集团在去年同期的高基数之下,当月同比跌幅仍较为显著,不过“环比表现比市场预期强。”

据克而瑞数据,百强房企的销售操盘金额单月业绩规模环比大幅增长61.2%,远超5月份5.6%的涨幅,连续两个月为正。

多位受访房地产业内人士向记者传达了类似的信号:“6月份市场明显好于前几月,个别项目开始热销。”

月度环比表现的趋势则更为明显地体现出近期的房企销售的变动。

这样的趋势性变化,亦可从市场布局较为广泛的头部房企身上得到印证。第一财经记者对比2022年上半年的销售数据发现,碧桂园、万科、保利三家房企的环比跌幅在2月份时约为-11%,4月跌幅扩大至-20%以上,到5月份则转跌为升,直至6月份万科、保利销售的环比增长约34%,碧桂园也增长20%以上。

房企端销售的好转,与市场层面的修复步调一致。据克而瑞数据,6月份,重点30城成交面积环比增长31%,同比跌幅收窄至38%。其中,一线城市市场最具韧性,成交环比增长85%,同比跌幅收窄至17%;26个二、三线城市市场整体回稳,成交环比增长24%。

这其中,长三角地区市场更具弹性,上海购房需求回补,6月上海新盘平均去化率高达85%,“日光盘”占比近7成;苏州、南京等城市成交放量,环比涨幅超30%。

有苏州房地产业内人士向记者表示,成交确实有回暖的迹象,“6月案场成交基本上上涨了三分之一,”除了过去积压的成交集中释放之外,太湖新城等板块限价有所上涨,亦推动了成交表现。

同时,随着限售、限购等调控政策的松动,苏州二手房市场也呈企稳之势,截至6月26日,苏州二手房成交量环比增长超4成。“二手房预计可以达到去年6月份水平了。”上述苏州市场人士表示。

苏州二手房市场表现或许是全国不少城市的缩影。据贝壳研究院数据,在各大城市降首付、取消认房认贷、下调房贷利率等因城施策的背景下,5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长,环比增幅分别为14%、25%。

其中,长三角城市群中的南通、合肥等城市市场率先复苏;大湾区的深圳、东莞等城环比增长势头比较明显,在底部酝酿复苏的动力;太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

“二手房的上涨会推动新房的上涨,一定程度上算是新房回暖的前兆。”某第三方机构房地产市场分析师向记者指出。

上述华东房企内部人士也表示,“6月主要是一二线城市的回暖明显,三四线城市还需要时间,五六线会比较难。”

尽管区域表现有所分化,不过业内对房地产行业接下来的表现仍抱有期待。“最坏应该就在二季度了。”某长期跟踪房地产行业的投行人士认为。

政策仍有发力空间

楼市的回暖,与各地密集出台的政策松绑紧密相连。可以说,2022年上半年的楼市调控政策遍地开花,“工具箱”打开的丰富程度也远超2021年。

据中指研究院监测,上半年超180省市优化调整房地产政策,政策出台频次近500次,近两个月因城施策加快,城市明显向二线城市扩围。

各地争相刺激楼市,根源在于作为国民经济的支柱产业,房地产行业稳定健康发展,具有不可忽视的重要意义。而“稳定”的题中之义,便是扭转持续大半年的市场下行颓势,为合理购房需求的释放提供空间,破除一些已不符合当下市场的政策限制。

4月29日召开的中央政治局会议,被业内视为今年楼市调控的重要分界点。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,在此之前,楼市政策处于非热点城市小打小闹、热点城市边缘性行走的阶段。会议后,救市政策明显增加,力度也在加大。

从5月份开始,部分城市开始出台稳经济纾困措施,楼市松绑政策也密集释出。“工具箱”中的内容包括降房贷利率、降首付比例、公积金利好、放松/取消限售、放松/取消限购、购房补贴、支持多孩家庭购房、落户放松、房票、以租换购等。

5月20日央行定向降息,是今年调控的又一重要节点,全国性的市场纾困政策被祭出。因5年期LPR基准和首套房利率下降,市场情绪确实得到一定程度的提振,比如救市力度较大的郑州,一揽子调控政策出台后,市场表现立竿见影。

目前来看,楼市已局部回暖,只是离真正的全面繁荣仍存差距,尤其一些根本性的沉疴旧疾尚未找到合适的解药,比如房企资金问题仍旧严峻、企业投资开工力度不足、购房者观望情绪严重等等。

不过,在分析人士看来,目前针对房地产的政策环境依然趋严,如果市场无法有效提振,工具箱中依然有可以选择的余地。

据诸葛研究院研究报告,本轮政策虽然覆盖城市广、调控频次较为频繁,但均是在之前几轮严控基础上小幅松绑,政策门槛较之前仍处于较为严苛的阶段,如当前仍有约40个城市执行限购限售,一线城市也并未对限购政策进行调整。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平近日也发文表示,2012年~2013年和2014年~2016年期间,房贷利率下调最大幅度分别高达142bp和244bp。2022年一季度末,个人住房贷款加权平均利率出现下调,但较去年年末高点仅下调14bp。在放松限购限贷层面,仅三四线城市、个别二线等出台相关政策,并无全国层面的政策出台。

连平表示,在2021年至今的下行周期中,房地产调控的放松仍然以地方为主,全国层面仅央行下调房贷利率下限。在坚持“房住不炒”原则下,房地产政策将坚持“因城施策”,预计本轮政策放松力度将介于2014年~2015年和2018年~2019年之间。

中泰证券认为,在疫情对推盘影响逐渐消除的背景下,房地产调控政策持续宽松,将带来需求端的持续环比改善。但受制于土地市场拿地下滑、重点区域库存有限,市场复苏速度相比历史周期较慢,相较历史V型复苏的过程,本轮将呈现“弯钩”型复苏。

房企的日子依旧煎熬

市场上暖意已现,但房地产企业状态似乎并没有明显好转,资金焦虑仍旧压迫着多数公司以及从业人员。

目前,多方数据显示6月新房市场有修复迹象,5月时也有5家上市房企示范性发债,但民营房企的总体情况仍然不乐观,没钱拿地、没钱开发成了普遍现象,房企员工自然无活可干、坐等被裁。

“6月30日对地产人来说是个忐忑的日子,过去这一天要进行年中业绩盘点,而现在谁也不知道裁员会不会降临到自己身上。”王昊是上海一家老牌本土房企员工,这家房企于6月中旬对内宣布开启“630大裁员”。

王昊在地产行业已经十余年了,过去一年,虽然收入大缩水,但他庆幸自己还保有一份工作。最近房地产行业裁员潮又起,王昊总觉得自己迟早“被优化”。

苏文是另一家总部位于上海的闽系千亿房企员工,公司早就停止拿地,近期负面传言不断,“630裁员”在苏文预料之中。

最近苏文接到已经离职的前同事发来的微信:“各大房企即将进行630大裁员,仅是华东已经确定有4家房企,如果各位伙伴有赔偿问题欢迎咨询我,可接受付费委托。”苏文感叹前同事的新副业太过荒诞。

自去年下半年开始的房企资金焦渴,延续至今已近一年,这一症结已经拖累了房地产产业链的正常运转,拿地规模、施工进度、偿债计划、人力薪酬……每一个环节不同程度遭受冲击。

比如投资拿地方面,上半年试点集中供地的22城全部完成首批次供地,许多城市第二轮供地也已开启,多数土拍中民企依旧缺席,深圳、南京和苏州出现“民企零拿地”的情况。

在施工进展环节,据克而瑞统计,截至2022年一季度末,去年一二三批次出让土地的开工率分别为37%、16%及3%。去年集中供地22城合计出让2111宗地,仅有21%的项目真正动工。

作为资金密集型行业,过去房企高度依赖杠杆扩张,但举债终要偿还,在债务高峰到来之际,房企的债务兑付现状已是一地鸡毛。根据中金公司数据,今年前5月有25支境内地产债展期。而克而瑞数据显示,今年6月-7月,200家核心房企境内外债券到期规模总计达1755亿元,其中民企到期债务占比达到67%。

截至目前,公开宣告债务违约的爆雷房企接近30家,虽说他们都称要“积极自救”,但目前效果有限,绝大部分其实已经在“ICU病床”上躺平。躺平固然可以暂时不偿债,但副作用同样难以承受,其中最直接的后果便是重挫楼市消费者信心,公司销售断崖式下滑,经营现金流入几近停滞,让公司真正陷入恶性循环。

今年上半年虽然有5家示范民企境内发债,但更多急需资金的民营房企得不到类似机会,不得不去找更贵的钱来解决当下危机。比如6月24日雅居乐宣布通过夹层融资获得8.94亿港元,利息成本高达20%。

对于当下的不少民营房企而言,高息举债无异于饮鸩止渴,但如果这杯毒酒现在不喝,立刻就要渴死。更为重要的是,已经爆雷的房企,连高息举债的机会都没有了。随着市场的好转,一些房企开始通过资产处置缓慢回血,而一些债务高且资产成色有限的房企,将无法实现自我救赎。

郁亮在日前的股东大会上表示,目前中国的人口状况、人口结构、收入水平以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化,行业要进入新的发展阶段,所以房企不能够再沿着过去的逻辑,期待回到过去高峰时的数据和规模。

按照郁亮的说法,房地产市场已经来到了底部,但房企很难期望再来一次“V形反转”,未来的市场更可能是“L形”。去年全国商品房销售额接近18万亿,在房地产行业进入新的发展阶段之后,规模将可能维持在10万亿级别。接下来房企能做的,就是在10万亿市场里找机会,不管未来的道路有多么艰难,只有走下去才会有出头之日。

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