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上海楼市重启一个月:新房加快入市,成交明显回升

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7月1日,上海楼市重启满月。

楼市交易停滞两个月后,上海在过去一个月里“满血复活”。随着6月初全面复工复产的推进,上海楼市几乎是在一夜之间回暖,并且其热度很快从土地市场传递至销售市场。

作为上海楼市复工的开端,在首轮土拍中揽金835亿元,使得上海成为全国第一轮集中供地中的收金第一名,在此之后上海楼市便不断传来好消息,“开盘即罄”“豪宅活跃”“触发积分”等关键词频现。

6月以来,随着一批次延期项目得到重启和二批次项目的加速入市,在上海开盘的27个项目共计供应了8668套房源,至少有13957组意向认购。而且仅仅在6月28日和29日就有10个项目开盘,其中有9盘实现售罄。

以颇受关注的仁恒海上源项目为例,认购率达473%,开盘房源372套,均价11.5万元/平方米,共943组客户入围,入围分72.16分,在29日直到1119号客户被叫号宣布房源售罄,销售金额达60.85亿元。

此外,在本周内售罄的还有锦博苑、华发四季半岛、奥园金地格林云尚、远洋红星宝山天铂、保利云上浔光、招商虹玺、中建海樾府、碧桂园柏悦前湾、天汇世纪玺等项目。其中锦博苑、远洋红星宝山天铂和碧桂园柏悦前湾为今年一批次项目,而奥园金地格林云尚为去年六批次遗留项目。

一位融信内部人士向界面新闻表示,近期上海楼市回暖,公司在上海的项目均卖得不错,与招商和保利联合打造的天汇世纪玺就是典型的例子。该项目位于静安区内环内,于6月27日正式开盘,共推出500套89-166平方米户型房源,整盘均价123161元/平方米,共有918组客户参与摇号,最终实现开盘即售罄。

“从目前在售项目来看,上海销售还是挺强劲。”旭辉方面也肯定了上海楼市在重启后实现快速回暖,“在复工第一周,售楼处平均每天要接待200组看房客户。”

位于松江区佘山镇的佘山望项目,是旭辉目前在上海唯一一个在售项目,由旭辉、新城和雅居乐联合开发。在今年3月24日开盘当天,项目就获得12.6亿元的热销成绩。受疫情影响停滞两个月后,在6月初才恢复销售,项目在短短5天内再度实现2亿元的销售成绩,为市场提振不少信心。

自6月1日复工以来,上海上架了46个新楼盘,总计超过1.3万套房源,其中也包括8个单价超10万元/平方米的项目,一度引来更多购房者的关注。

而在集中放量的同时,选购门槛也有所降低。较之今年第一批次,此次供应的新房入围比基本由1.3∶1放宽到1.8∶1,认筹金也降低至新房总价的10%,令更多符合条件的购房者有参与选购的机会。

于是,“量价齐升”也成为上海楼市重启月的关键词。数据显示,今年6月,一线城市成交量整体环比上升,为122.1%,其中上海涨幅较大,为966%。从成交面积来看,易居研究院统计数据显示,上海6月环比增加727%。整个6月份,上海的新房均价也上涨12.44%,二手房均价同比去年同期上涨3.36%。

值得一提的是,上海楼市一方面为刚需购房群体释放出机会,另一方面核心地段的顶级豪宅也在不断刷新国内交易纪录。比如6月初的前10天内,上海总价3000万以上的豪宅就成交了共计33套,甚至还有总价上亿元的老洋房实现成交。

根据克而瑞数据显示,2022年6月1日至6月9日,上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套,总价3000万以上的二手房成交10套,合计33套,折算下来平均每天成交3.7套。

其中,最受瞩目的当属位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房,最终以2.5亿元总价成交,折合单价为64.7万元/平方米。

同策研究院研究总监宋红卫认为,6月份上海商品住宅成交量达87万平方米,较疫情期间的4月和5月份均有大幅反弹,但与去年同期相比,仍然下降了21.66%。而6月份市场实现快速反弹主要是受三个方面因素影响,如四、五月份挤压需求的释放和限价政策下倒挂网红盘引发的购房热潮,此外还有上海楼市基本面仍然健康且具有较强韧性。

“预计7、8月份会延续6月份态势,受基数效应影响,7、8月份同比会有小幅上涨,但是整体规模仍然处于80万平方米左右的水平。”宋红卫告诉界面新闻,待疫情期间挤压的需求及资产配置型属性强的倒挂盘释放后,上海市场就会回归常态,不会迎来大涨。

在他看来,目前上海住宅的周期依然处于下行周期,调研发现,上海的高端客群购房需求没有受到过多影响,反而是中低端需求受到楼市信心的影响较大。而且低端客群受到疫情冲击和收入不稳定影响,其需求尚未完全恢复。作为新房和二手房市场联动较强的城市,若二手房市场未盘活,新房市场也会受到影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,上海楼市明显复苏的背后更多是由于4月和5月积压需求的释放,但后续是否能持续此热度还面临不确定性。不过可以肯定的是,基于上海楼市本身的韧性,市场大方向势必会持续向好,交易量也会活跃,从而也使得房企拿地积极增加。

而且,就目前上海市场而言,在落户政策放松、利率下调等利好政策下,的确都带来了比较好的表现。尤其是人才落户政策的调整,一度被认为会提高购房市场的需求量,推动成交量增长。

上海复工一个月以来,两度出手“留人”。 6月7日,上海放宽了对留学人员落户的要求。6月28日,上海再发布2022年应届毕业生落户政策,宣布在沪高校应届硕士毕业生等均可直接落户。

对此,上海中原地产首席分析师卢文曦分析,此次放开硕士毕业生落户,会有利于保障上海楼市的稳健运行,尤其是五个新城等刚需板块会迎来更多利好。

整体而言,上海业内人士预测,根据上海楼市周期趋势,其新房市场将在今年四季度后进入上行趋势,届时也会面临房价上涨压力。“此时或许是买房较为合适的时机”,对购房者来讲,目前市场供应量不断加大,尤其是疫情后集中供盘明显,一定程度会降低竞争热度。此外,当前的按揭贷款利率已经下调,购房成本也有了降低。

截至目前,上海二批次已经有39盘取证公示认购时间,仅剩7盘未取证,分别为宝能公馆1288、锦绣里、凤凰景苑、和欣国际花园、虹桥天玺领峯、日月光伯爵天地汇景华庭和大名城映雨江南,入市后大概率也会延续近期热度,迎来不错的销售成绩。

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