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房地产市场边际回暖 景气度有望持续回升

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  中证网讯(记者 彭扬 王舒嫄)

多位业内专家表示,随着销售、投资等数据环比改善,当前房地产市场的积极变化更加明显,回暖势头向好。后续稳定房地产市场政策措施实施力度有望逐步加大,政策效果将更加明显。可以预期的是,房地产市场景气度有望持续回升,同时,随着房地产市场趋稳,下半年其对经济稳定的作用将逐步显现。

  销售数据将环比好转

由于基数效应等因素,简单根据同比数据判断房地产市场形势会存在误区。从环比来看,6月房地产销售数据进一步回暖。据克而瑞研究中心监测,80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米,环比增长18%;重点35城开盘去化率自5月下旬便逐步企稳回升,增至52%。

万科董事会主席郁亮日前在万科2021年年度股东大会上也表示,进入6月之后房地产销售数据环比明显上升。克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为,6月销售数据环比显著回升是大概率事件,整月增幅料维持在2成左右,同比降幅也将收窄。

政策密集出台,部分刚需和改善性需求持续释放,植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计,房地产市场或于二季度末迎来销售底。

贝壳研究院认为,销售端的回升也使得房企资金流得到补充,进而带动房企投资开工有所改善。根据国家统计局日前发布的数据测算,5月房地产开发投资额和房屋新开工面积分别环比增长14%、29%。

从土拍市场来看,加速回暖的迹象更加明显。易居研究院智库中心发布的《百城土地成交报告》显示,6月前20日百城土地成交金额为1661亿元,环比5月前20日增速为53%。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示,二季度以来,房地产市场利好政策不断,在“房住不炒”的大方针下,诸多地方优化了相应的政策,意在盘活市场与提升购房积极性。市场预期的改善叠加集中供地城市土拍规则优化,将在一定程度上提振房企拿地的信心。

  融资环境逐步改善

在销售环比回升的同时,房企融资环境也在持续改善,助力缓解房企现金流压力。

Wind数据显示,截至6月29日,房地产行业信用债发行数量为58只,较5月同期的43只明显增加。随着房地产市场的逐渐回暖,更多海外资金开始关注中资房地产债券的投资机会。据悉,美国对冲基金Gramercy Funds已购入2亿美元中资房地产债券,并将继续增持。

在房企融资环节,近期多家优质民营房企被监管机构选为示范房企,陆续发行人民币债券。同时,监管部门也在持续推动商业银行合理发放房地产开发贷款,并重点支持优质房地产企业,通过并购贷款和发行债券并购困难房地产企业优质项目。市场人士表示,在政策利好下,未来房企融资环境将持续改善。

融资环境的回暖,也让房企更有底气应对本轮偿债高峰。从房企境外融资看,碧桂园表示,将提前回购约4.11亿美元票据。不仅是碧桂园,多家房企也在真金白银回购美元债,提振市场信心。

比如,6月20日,复星国际宣布对两笔境外债券回购,总金额不超过2亿美元;随后在22日又发出公告称,要对两笔年内到期境外债券进行全额回购。此外,远洋集团今年也曾两次提前偿还到期债务。在4月提前偿还一笔美元债后,其未来两年内再无美元债到期;6月又提前一周将两笔ABS债券偿还,总金额8.75亿元。

  良好发展势头料延续

展望下半年,随着各项支持政策的出台和逐步落地,房地产市场景气度有望持续回升,呈现良好发展势头。

就房地产投资角度而言,连平预计,房地产投资可能于三季度触底企稳。在疫情得到有效控制的前提下,四季度有可能出现小幅回升。渤海证券研究所分析师周喜认为,疫情得到控制和房地产政策优化,有望通过提升消费者购房能力及扭转预期推动销售的进一步向好,进而对投资形成带动,房地产开发投资同比增速有望在四季度回升至4%左右。

民生证券分析师周君芝也表示,下半年房地产销售料好于上半年。“递延需求释放、政策刺激效果落地等因素,都将推动下半年房地产销售同比增速将好于上半年,这也意味着居民信贷规模将回升。”她说。

除了房地产投资和销售将进一步回暖以外,房企对房地产市场发展形势也持乐观态度。郁亮日前表示,“短期市场已触底,市场恢复是一个缓慢、温和的过程。”

从房地产政策而言,短期来看,连平认为,当前房地产市场仍处于探底过程,有必要从供需两端进一步推出有力度的政策举措,着力促进购房需求释放,改善房企融资环境,促进房地产市场平稳健康发展。比如,适度下调房贷利率、下调房贷首付比例、商业银行加快开发贷审批和发放速度、优化融资环境等。

中信证券首席经济学家诸建芳表示,预计房地产政策将围绕刚性和改善性需求充分发力,为房企和地产链转型提供时间窗口,并有力促进地方经济稳定增长。

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