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上半年土地市场供需规模下滑 楼面价维持高位

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21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

实行集中供地的第二年,“两集中”政策继续深化落实,但受到房地产市场整体大环境影响,低溢价、高流拍一度成为今年上半年土拍市场的常见现象,国企、央企与地方城投公司承担了托底角色。

不过随着时间来到6月,行业环境逐步回暖之下,土地市场也开始出现好转信号。

日前,诸葛找房数据研究中心总结了2022年上半年土地市场情况,数据显示,2022上半年土地供应规划建筑面积29769.71万平方米,较去年同期下跌45.63%;成交规划建筑面积18071.96万平方米,较去年同期下跌60.82%。

“土地市场供需规模较去年同期呈现收缩态势。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,一方面,“两集中”政策继续深化落实,城市错峰开展土地出让,致使上半年土地市场供应在一定程度上有所收窄;另一方面,上半年部分城市疫情散点多发,土地挂牌和出让活动受到一定阻碍,导致土地市场整体供需量呈现下滑态势。

土地价格方面,近10年土地成交楼面半年度走势大致呈现稳步上升态势,尤其是2018年至今,地价波动性较为明显。诸葛找房数据研究中心指出,2021年上半年,重点一二线城市集中供地备受市场关注,优质地块频出带动价格水平较高,数据显示,2021上半年成交楼面价为5589.31元/平方米,创历史新高,下半年房企拿地压力较大,一些优质地块流拍,地价随之下滑。

但今年上半年,土地成交楼面价再度上升,该机构数据显示,今年上半年成交楼面价为5512.96元/平方米,仅次于去年的楼面价水平,为近10年次新高,较去年同期小幅下跌1.37%,较去年下半年上升23.55%。

土拍市场表现方面,今年上半年溢价率整体低位徘徊,流拍率高位运行。上半年房企销售端、融资端未见明显改善,资金压力犹存,土地市场难获溢价空间,而且市场环境偏紧张之下,房地产市场逐步从“扩规模”到“精钻方向”转移,房企在地块的选择上愈加谨慎严苛,因此,部分优势偏弱的地块也难免被流拍。

今年上半年结束的首轮集中供地中,土拍热度南北分化特征愈加凸显。深圳、合肥、厦门等南方城市表现亮眼,其中,深圳以14.98%的溢价率位居榜首,合肥整体溢价率为11.20%,位居榜二,主要是供应的优质地块占比提升;厦门以6.78%的溢价率位列第三。而北方城市在首轮集中土拍中,多数城市表现较为平淡,青岛、济南、天津等城市的溢价率均低于2%,沈阳、长春双双呈现“0”溢价。

6月份,随着上海首轮集中土拍按下重启键,拍地门槛适度降低,一定程度上提升了房企参与积极性,流拍现象稍有减少,但仍处于较高水平。

此外,今年上半年房企整体拿地规模较去年出现大幅缩减态势。2021上半年拿地面积TOP20房企中有2家房企规划建筑面积突破1000万平方米,下限规模超过300万平方米,今年上半年拿地面积TOP20房企中最高拿地规模仅有217万平方米。

今年上半年,土地市场的参与主体中,也涌现出一批地方平台型企业。“可见在整体房地产市场下行、房企拿地资金压力较大的背景下,地方政府在土地市场鼎力相助,促进土地市场平稳健康发展。”关荣雪表示,但不可否认的是,成交体量下滑以及国企、央企、地方平台企业占比走高,也在一定程度上反映出资金承压仍然是民营房企在土地市场投资的阻力。

随着疫情扩散情况逐渐好转,楼市销售端也于5月显露出回升迹象,房企资金流得到一定的补给。该机构预计,下半年土地市场供应端将发力,成交随之上升,全年供应和成交量将基本维稳。“随着政策宽松效应逐步显现,预计下半年土地溢价率小幅上升,流拍率呈现下降趋势,但整体变化幅度不会过大。”

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