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22城首轮供地收金近5000亿 同比降超五成「鏖战“两集中”」

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

22城首轮集中土拍成交溢价率情况。 图源:克而瑞研究中心

伴随着上半年的结束,2022年全国22城首轮集中供地已全部完成。

据中指研究院数据统计,22城首轮土拍共计推出涉宅用地469宗,最终成交397宗,总成交率84.65%。首批次共计成交出让金4969亿元,较去年三批次减少908亿元,与去年首轮相比降幅超5成。

值得注意的是,与去年相比,今年22城首轮土拍未出现土地出让金超千亿元的城市。其中,上海以835亿元的土地出让金领跑22城,其次是杭州,土地出让金达到826.76亿元。而土地出让金最低的城市为长春,仅有2.6亿元。

土地出让金同比缩减五成以上

据克而瑞数据显示,22城首轮土拍共收金近5000亿元,较去年首批次成交金额缩减了五成以上,涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。

为什么成交量下滑这么多?

合硕机构首席分析师郭毅6月29日向《华夏时报》记者表示,“基于宏观的经济形势、就业状况,微观的房地产行业的资金宽松程度,以及政策层面上对市场产生的有限效果,使得开发商对未来的投资判断更为谨慎。同时,开发商在拿地上也更多的聚焦于一二线城市去做投资的铺排,那么三四五线城市则以去库存为主。所以体现到土地市场上,就出现了成交量明显下滑的情况。”

值得注意的是,相比2021年首轮集中供地,今年首轮供地没有出现土地出让金超千亿元的城市。去年杭州和北京的首轮土拍出让金均超千亿元,今年则分别为826.76亿元和480.23亿元。

此外,今年首轮土拍还呈现出市场热度分化趋势加大的特点,其中深圳热度最高,平均溢价率为14.98%;天津遇冷,流拍与撤牌率达83%。

而据中指研究院数据显示,本次触顶成交地块屈指可数,大量地块底价成交。具体来看,深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比最多,深圳触顶成交地块占比100%,8宗地块全部触顶成交,是本次集中供地热度最高城市;合肥触顶地块占比62.5%,位列其次,成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。

值得注意的是,深圳、合肥在多宗地块触顶成交情况下,整体溢价率得到提升,像深圳本次8宗成交地块平均溢价率为14.98%,合肥24宗成交地块平均溢价率为11.2%。不过像上海、苏州、长沙、青岛、天津等多个城市的成交溢价率则低于5%。

而据易居研究院监测,2019年1月-2021年8月,全国百城土地溢价率总体上位于两位数水平,个别月份甚至超过20%的水平。但自2021年9月份开始,此类指标急速下滑,跌入到5%以下的区间。同样,今年前六月的土地溢价率数据也有此类特征,显示出土地市场的极大疲软。

此外,本次首轮土拍中有部分城市的地块以底价成交,也突显了土地市场的疲软性。据中指研究院数据显示,22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%,另外有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中,长春、沈阳两城市底价成交地块占比100%;无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比超80%。

土拍规则调整

从今年首轮土拍的情况来看,不少城市调整土拍规则。6月8日,上海今年首批集中供地顺利结束,36宗地块全部成交,总成交价834.72亿元,在这次土拍中,上海对土地的出让方式和账户冻结情况也进行了调整。

上海全部采用挂牌方式出让,取消先前招挂复合打分入围方式,有效申请人即为竞买人;监管账户冻资金额调整,房企拍地前的冻资比例由1.3倍降至1.1倍,账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。也就是说,缴纳了20%的保证金后,最少只要再封存80%的自有资金即可。降低准入门槛让更多对上海土地感兴趣的房企参与。

比如北京,北京在今年的首批次土拍中建立了预申请机制。北京明确,参与预申请的企业竞得本宗地后,在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费,剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清。有专业人士表示,对于地块入市前的预申请,是为了避免出现无人报名的局面,减少流拍现象,更像一个供地前摸底。

部分城市保障房和安置房比例下降。5月27日,青岛市区今年第二批次住宅用地集中公告,共挂牌27宗地块,总起价127.1亿元,已于6月16日集中出让。在规则上,此次供地与首批相比,没有提配建产权型人才公寓。竞价规则还是延续限地价,封顶后转为线下竞高品质商品住宅(包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设和摇号环节。

首轮土拍以国央企拿地为主

从1-6月房企整体拿地情况来看,拿地企业以央企、国企以及地方平台为主,并且房企对于拿地仍然持谨慎态度,整体观望意识浓厚。

据中指研究院数据显示,首轮土拍中北京、深圳、厦门、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上,其中南京超9成。而天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成,无锡、天津、苏州均超七成。

民企拿地积极性不足,南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取,北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右,仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。

纵向比较看,长沙、宁波、合肥等地国央企拿地比例下降较大,地方民企表现较为活跃。观察民企拿地较为活跃的几个城市,除杭州外,参与拿地的民企大多是本地规模较小的企业。有行业人士对记者表示,传统意义上的龙头房企鲜有现身,受到规模和意愿的压制,预计小型地方民企带动的部分城市土拍市场短暂活跃难以持续,若维持当前政策力度,未来国央企拿地主流格局较难改变,土地市场整体热度提升过程也将较为缓慢。

值得注意的是,自2021年下半年以来,民企拿地的意愿开始下降。国信证券在研报中指出,在2021年第二、三批集中供地中,国央企地产公司及城投公司托底迹象明显,整体拿地比例分别达到59%、64%。

目前,重点城市第二轮集中土拍已经开启。而据克而瑞分析,在首拍普遍低热的背景下,已挂牌城市中南京、广州、成都等均进一步放松了竞拍规则,也相继放松了楼市调控政策。但由于多数房企上半年销售回款不及预期,当下的发力点仍将以促销售、促回款为主,因而接下来的次轮土拍热度也将维持低热状态,拿地企业也将延续以“央国平”为主的格局。

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