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“因城施策”叠加显效,市场筑底回稳可期

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今年以来,中央不断释放稳地产信号,各地“因城施策”持续发力,从调整公积金贷款政策到降首付降利率,再到限购、限售等政策松绑,近期还出现了“房票”等创新方式,一系列购房支持政策和房地产纾困政策叠加的效果开始显现,5月房地产各指标环比均出现回升,房价降势趋缓,二手房市场低位修复,市场量价及预期均有改善。

业内人士认为,全国楼市仍在筑底过程中,真正回稳仍需政策组合拳助力。未来各地政策会更具针对性,在限购、限价、首付比例、首套房标准认定、贷款利率、税收等方面都有进一步调整空间。

支持政策持续加力扩围

今年以来,多部门落实去年中央经济工作会议精神,在坚持“房住不炒”的基础上,稳妥有序地纠偏房地产调控政策,各地因城施策稳地产政策持续出台。

其中,对楼市影响最大的房贷政策,从贷款发放提速、贷款利率下调,到公积金贷款额度提高和首付比例降低,再到非限购城市商贷首付比例降低,宽松力度从公积金端逐渐传导至商贷端,首套房购房需求得到支持。随着郑州稳地产“组合拳”的出台,拉开了限购城市在商贷领域对改善性需求支持的序幕,更多城市开始放松首套房贷认定标准,取消“认房又认贷”,极大降低了改善性需求的购房门槛。

与此同时,限购、限售等限制性政策的松绑也从非热点城市扩展到热点城市。特别是4月29日中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,为政策宽松指明方向后,5月以来各地松绑政策呈现井喷之势,形式也更加多样。如长沙首提存量房出租不纳入限购;武汉针对投亲、多孩、非本地这三类家庭放松限购,同时解除郊区限购政策;珠海、唐山等地公积金贷款政策实行“一人购房全家帮”。另外,多地对二孩三孩家庭给予购房优惠,包括可在现有限购套数基础上新购1套房、额外购房补贴、额外提高公积金贷款最高限额、契税补贴等。近期,郑州还提出“房票”购房不计入限购套数,并给奖励和优惠政策等。

不仅地方层面支持政策层出不穷,5月以来,中央层面政策力度也显著加强,下调全国层面首套房贷利率下限,超预期下调五年期以上贷款市场报价利率15个基点。

这些措施有利于减轻居民家庭房贷负担,也有利于促进消费、投资和宏观经济大盘。自5月23日国务院常务会议部署稳经济一揽子措施,在房地产方面提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”以来,多地将促进住房消费作为稳经济的重要措施之一,并在一揽子实施方案中提出购房支持政策,其中,多地落实下调首套房贷利率下限,执行4.25%的较低利率水平。

除了需求端的各类支持政策,在供给端的支持政策也在同步推进。今年以来,为了有效防范化解风险,促进房地产行业健康发展和良性循环,中央在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面频频释放积极信号。近期,多家民营房企在信用保护工具的加持下成功发行公司债等,可见在监管部门的大力支持下,房企融资环境进一步改善。

市场回稳仍需政策助力

在一系列政策持续叠加下,持续低迷的房地产市场在5月以后出现了一些积极信号。

从国家统计局的最新数据来看,今年前5个月,房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标累计增速虽然仍同比下降,但从5月单月来看,各指标环比均出现了回升,并且同比降幅均有收窄。5月份,全国70城房价环比总体延续降势,但降势趋缓。特别是新房价格下降城市个数减少,降幅收窄,其中,深圳环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大,带动一线城市新房价格整体环比涨幅扩大。二线城市中,成都房价涨幅连续2个月全国第一。另外,南部沿海的厦门、桂林等城市二手房市场小幅回暖。

从更能反映市场真实情况的二手房市场来看,贝壳研究院的数据显示,5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长,环比增幅分别为14%、25%,二季度成交量比一季度增长约15%。同时,6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%,比5月份跌幅收窄。代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升,预示着未来交易将进一步复苏。

贝壳研究院认为,今年上半年二手房市场低位修复,市场量价及预期均有改善。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。不过,尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏,但当前市场成交量还处于较低的位置,价格上涨的预期仍然不强,市场信心不足。

“全国楼市仍在探底过程中,还难说目前已经见底了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者说,下半年全国楼市会筑底,很多指标同比跌幅会收窄,成交量会略有反弹,房价跌幅可能进一步收窄。

不过,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,市场触底已是结论,但反弹尚早,磨底将是未来一段时间楼市的主旋律。

多位业内人士认为,房地产市场真正回稳仍需政策组合拳助力。

在国海证券地产首席分析师夏磊看来,从政策松到市场稳,第一阶段是增加购房信心,第二阶段是加上杠杆,形成直接的购买力。未来政策空间上,一是优化过严限购措施,二是取消限价。她认为,未来各地政策会更具针对性,如出台与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求,在满足新市民购房需求的同时,堵上“打新摇号获利”的投机需求。

在金融政策方面,夏磊认为,首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。“目前,部分城市首套房认定执行‘认房又认贷’,部分热点城市二套房首付比例普遍偏高,对合理的换房改善需求容易形成误伤。”她说,另外,首套房贷利率下限各地没有普遍执行,一线城市等房贷利率仍较高,利率放松空间仍大。

此外,中国社科院发布的房地产蓝皮书还建议,优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策方面,更好地支持居民家庭通过低成本换购提升住房条件。合理设定非普通住宅认定标准,建立相关标准的动态调整机制等。

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