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记者观察丨郁亮反转,万科点燃希望的火种

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21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 

万科2021年度的股东大会像是一场股东与管理层配合默契的演出。

在完成既定的议案宣读程序以后,万科董事会秘书朱旭主持问答环节。股东的第一个问题,指向了万科对房地产行业的看法,这与审理议案无关,以往朱旭会职业而巧妙地挡回去,但这一次她没有。

万科董事会主席郁亮接过了问题,用了15分钟讲述了他的观点。而且与以往高喊“只种地不看天气”的万科不同,郁亮不再悲观,迎合市场和股东,抛出了触底论。郁亮说,从短期来看,市场已经触底,但恢复是一个缓慢而温和的过程。

这无疑是房地产行业在迷茫中见到的一丝微光。那位总喜欢“狼来了”的万科,明确地告诉你,行业需要信心,行业不需要再去警醒,只要有光明就要往前走。

郁亮不再贩卖焦虑,但他的观点逻辑并无根本性改变。

郁亮表示,人口结构发生了变化,房地产行业再回高增长高利润的轨道已无可能,而万科的当务之急是寻找新的发展模式,在主业迎来增长拐点之前,培育新的利润增长曲线。

悲观者正确,乐观者胜利。多空切换之际,万科如何从正确走向胜利?


审慎的乐观

这或许是房地产行业高速发展以来最低谷的时期。在股东大会上,郁亮感慨,“今年特别难过,也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”

房地产行业的艰难对于从业者而言感同身受,万科却选择在悲观中前行。郁亮说,行业艰难,但如果放在社会中去,一定不是最艰难的一个,也没有任何理由躺平。

郁亮还说,房地产行业有两大优点,第一是仍然是10万亿级的市场,第二个是常做常新、常做常有。

他的一番话,对于市场的信心提振有明显效果。

6月29日开盘后,房地产板块连续拉升,万科A、保利发展、招商蛇口等涨声一片。

一位机构投资者在接受21世纪经济报道记者采访时指出,万科没有灰头土脸,郁亮这番发言是有担当的,给了行业正能量。

对于市场的表现,郁亮的判断与当下的行业现状是相契合的,也是统计机构乃至市场数据反馈的事实所能够被提炼出的结论。

郁亮表示,从短期来看市场已经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程。

郁亮的结论基于三点前提,一是调控政策带来的积极影响;二是被疫情延误的需求得到一定的回补;三是6月是房企冲业绩的高峰。

郁亮认为,这些变量之中,除了政策是中期因素,其余的更可能是短期效果,因此郁亮没有盲目乐观,对于房地产行业未来的发展趋势依然是审慎的。

郁亮说,我没有用反弹的说法,而是说恢复,因为今年6月的有起色是体现在环比上,同比降幅虽然在收窄,但预计还是会有不小的跌幅,且从底部往上走需要时间。

的确如此。房地产行业尽管有所回暖,但从人口总体结构乃至城市发展趋势,都预示房地产行业不可能再回到高增长的时代了。

根据郁亮的观察,行业所面临的一个很大不同是,目前人口状况、人口结构、收入水平,以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化。

因此,万科也不能够再沿着过去的逻辑,期待回到过去高峰时的数据和规模。

郁亮提到,不管未来的路有多长,多艰难,只有走下去才会有出头之日。“相信行业经过这次洗礼,一定能够为国家经济的健康发展作出应有的贡献。”

面对新的发展阶段,万科要做的是,在单一的住宅开发以外发展增量。“只要一个企业能够服务好自己最主要的客户,做出好产品和好服务来,还是可以熬过去。”郁亮表示。


微光中前行

郁亮着眼未来的表态虽能够让股东与行业看到万科的发展潜力,但在本财年净利润下滑四成的当下,似乎没有其它能比业绩企稳回升更能安抚市场的情绪。

万科过去对股东和公众疏离,管理层每每被问及业绩增长的目标以及预判,均很难从回答中提取到有效的信息量。

但时移势易,这一次股东大会,面对歉收的业绩,万科管理层难得低姿态,罕见对多元化业务给出了相对确切的发展指引。

万科总裁祝九胜指出,未来两到三年,万科想要实现的三个目标是:业绩企稳回升,开发业务维持第一阵营以及从房地产开发转向不动产开发、经营和服务并重。

祝九胜说,万科今年物流业务要实现报表盈利,且过往几年增速在50%左右;长租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利,也将会在明年实现会计报表层面的盈利。

多元化业务该交的学费万科都交了,假以时日,或许能够在万科的报表中看到这些业务成为新的利润蓄水池和增长点。

但即便如此,郁亮也提醒,万科多元化业务要在营业收入及利润上占到较大比重,是有难度的。

郁亮分析称,万物云现在不到300亿元营业收入,指望达到几千亿元,可能所在行业并不支持;万物云的利润率方面,应认识到服务行业是一个普通盈利水平的行业。此外,物流行业、长租公寓虽是热门行业很受欢迎,但市场规模也并不大。

这或许是万科股东对行业应有的清醒认知。

以万科对标的大和房建作为参考,大和房建2021年的营业收入约为2607亿元,利润约为120亿元,利润率仅4.6%。

无论是营收或者利润,万科都要远高于同期的大和房建。而大和房建已经是万科能够从全球找到的可以效仿学习的转型成功案例。

因此,即便我们假定万科的转型是能够取得成功的,但当万科主业高增长不再、从而进入真正的缩表周期,万科的股东对之或许应该要更有平常心,不能再指望万科能够赚取超额利润。

在股东大会上,缺席的万科大股东代表深圳地铁董事长辛杰也发来一段寄语——深铁长期看好万科,深铁信奉长期主义,未来的路很长,只要万科坚持追求更好的发展,为股东多创造价值和效益,市值一定会逐步修复。

辛杰说,万科不仅要做世界500强企业,更要成为令人尊敬的百年企业,为股东、为社会、为利益相关方创造新的更大的价值。

殷殷期许,万科却也在摸索、在努力,在不确定中坚持正确而难的事情。

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