专访丨孔鹏：做城市更新 要拿出30年的耐心

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

“城市更新一定不是搞运动，如果城市更新变成搞运动，这事就糟了，那就会造成很大的浪费，所以一定要在城市更新中拿出耐心。”清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏向21世纪经济报道表示。

随着“实施城市更新行动”成为“十四五”规划纲要明确的重大工程项目，该领域的机遇正在前所未有地凸显。与此同时，“防止大拆大建”工作原则的出台，对城市更新提出了更加精细化的要求。

过去30多年，我国经历了大规模的房地产开发和城市建设，如今，城市从增量发展开始转向对存量空间的有效利用，城市更新领域的价值也凸显出来。

涉足城市更新之前，孔鹏曾就职于龙湖、旭辉等知名房企，有过20多年的房地产开发从业经验。2015年，在孔鹏的牵线下，旭辉与清华大学联合组建的可持续住区联合研究中心。2019年，孔鹏履新清华大学可持续住区研究中心主任，创业方向为“城市更新领域的科技服务商”。他也正式从房地产开发，转向城市更新领域。

作为从业者，孔鹏亲历了城市发展两个不同阶段，对个中变化有着清晰的感知。

他认为，城市更新领域的运营特点和商业模式决定了，在这件事上要有长期思维，“它是个30年的事，不是3年的事。”同时，虽然房地产企业对该领域有着不小的热情，但现阶段，国资仍将是“拓荒”的主力军。

城市发展的2.0阶段

在孔鹏看来，城市更新迎来发展机遇，并不仅仅得益于城市发展迈入“从增量开发转为存量更新”的大背景。政策层面的支持，以及符合社会经济发展新动能的特点，令城市更新更具社会意义和现实价值。

城市更新既涵盖老旧小区改造，又包括商业空间的焕新，还涉及房屋租赁、工业厂房改造等领域，更像是传统房地产开发周期的延伸。

孔鹏认为，从城市发展的不同阶段来看，上一阶段中国城市发展的核心动力是“土地+新建”，因为需要销售，所以背后是快速周转的重资产模式。到现阶段，要做的是释放土地价值，城市更新就变成了中轻资产的服务。

“很多行业都要经历一个‘大干快上’的阶段。早年间，房地产开发主要追求数量，后面才开始比户型、比装修标准，进入产品竞争阶段。”孔鹏说，相比过去的发展阶段，城市更新也是从大干快上转入精细化运营的过程。

正因如此，“在城市更新这件事上要有长期思维，它是城市发展的2.0版本，至少是30年的事，不是3年的事。”

虽然常被简单理解为传统房地产的延伸，但其实，城市更新与房地产的运营逻辑和商业模式完全不同。

孔鹏指出，城市更新需要相当精细的技术含量，而且需因地制宜，难以做到标准化。“城市空间是给人用的，人是有地域和文化属性的，北京人和上海人不一样，房山人跟顺义人还不一样，工厂大院和商品房社区的文化也不一样。”

所以，城市更新要有生命力，一定要遵循不同项目的文化逻辑，而不是生产标准化产品。

他认为，城市更新的核心能力是运营、内容、IP，相比之下，传统房地产的核心逻辑则是规模、资金和标准化能力。虽然两者均被界定为“服务业”，但城市更新所需要的服务能力显然更强。

技术的力量

城市更新领域的特征，使之具备了不同的运营要求。一方面，在碳中和的大背景下，绿色可持续、节能降碳必须被纳入城市更新工作的考量中；另一方面，作为提高运营效率的重要工具，数字科技的作用不可忽视。

“大部分城市的边界是以农业社会的城市尺度和空间承载力搭建的，从农业社会到工业社会，城市的空间承载力在提升；从工业社会到信息化时代，城市空间的承载力也在提升。”孔鹏说，如今的城市边界，对于信息时代来说已经足够了，剩下的是怎么去集约化、信息化运用的问题。

孔鹏举例说明数字科技在节能降碳中的作用。

如今，不少建于上世纪八九十年代的民用住宅仍然采用串联式采暖，即当集中供暖季到来时，整栋楼房就会24小时供暖，且用户无法自行控制采暖时间。由于居民不会一直呆在房间内，这就造成能源的浪费。

孔鹏认为，通过对用户空间的使用规律的智能分析，可以匹配最适宜的能源资源供给。“如果是晚上8点后到家，系统就会在这之前调整为低能耗模式，从而实现降碳的效果。”

孔鹏坦言，这些手段的使用，涉及与市政、物业等部门的协调，在老旧小区改造中需要花费不小的精力。但从长远来看，这一技术的力量不可忽视。

而从提高空间使用效率的角度，数字科技的带来的价值则是实实在在的。孔鹏通过清华CSC中心研发的新基建数字平台（清华云视），收集用户的时空轨迹数据，对社区空间的使用情况进行分析。然后通过运营，提高空间的使用效率。

“如果监测到小区的会所使用率不高，就可以以较低的成本租下，然后进行改造和运营，从而提高其价值。”孔鹏说。

他认为，资产价值是被租金定义的，而不是被房屋销售价格定义的。由于运营能力等问题，一些地段优越的物业，未必能租出好价格，这个价差短时间内恐怕消化不了。所以当前恰恰是按租金反算确定资产价值，并进行资产运营的最佳窗口期。

模式的探索

过去几年来，传统开发商纷纷涉足城市更新领域。房地产企业拥有雄厚的资金实力，资源整合能力，以及一定的运营能力，在城市更新领域形成了一股重要力量。

但在孔鹏看来，传统房企要在该领域取得成功，同样也要克服不少困难。“最需要调整的是心态，你干了20多年甲方了，现在突然在乙方，心态的转变很重要。从贯彻个人意志，到贯彻甲方意志，不是每个人都能适应的。”

同时，城市更新的投资回报模型，也不适合当下的房地产企业。

以老旧小区改造为例，“最大的问题是创造出来的资产增值先天性的被分掉。”孔鹏说，通过改造公共空间，改造管网，改造市政市容，带来了老百姓生活品质的提高，同时也带来了房屋增值收益。但这个收益是投资方拿不到的，这个行为就注定是“公益行为”。

部分投资方可通过“做公益”拿下小区物业运营权，或通过规模的积累实现融资上市，从而平衡收益。但这种长周期、低回报的财务模式并不适合房地产企业，尤其在房地产业陷入流动性困境的当下。

孔鹏指出，当前，老旧社区改造的核心还是政府责任。

对于城市更新领域的其他业务类型来说，道理是同样的。“这个业务最核心的是什么？得有大钱，有长钱，有便宜钱，或者说，你的资金规模要大，资金周期要长，利息要够低。”孔鹏说，作为民企，在获取项目、引入合作方，甚至发RITEs等方面，都比国企有一定的劣势。

从这个意义上说，至少在现阶段，更注重社会效益的“国资”肯定是城市更新领域的一个主体。

但经过近些年的探索，以及政策层面的加持，城市更新领域的商业模式也渐渐清晰。孔鹏乐观地认为，市场的探索期和商业模式的酝酿期正在接近尾声，在“国资”率先跑通后，未来将有越来越多的社会力量参与其中。