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机构:上半年二手房市场低位修复 价格触底、预期回升

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21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

6月27日,贝壳研究院发布《二手房市场半年报》,报告显示,5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长,二季度二手房成交量环比增长约15%。

“今年上半年,二手房市场低位修复,二手房价格接近底部,市场预期已经从底部回升。”据贝壳研究院推演,今年8月普通二线城市房价将迎来企稳,年底部分低能级城市房价企稳,预计下半年市场呈现逐月修复态势,同比降幅不断收窄。

具体到全年情况,贝壳研究院认为:“房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口,在今年年内无法完全回补,但逐月修复的态势已确立。”

50城二手房成交连续2个月上涨

今年上半年,各城市因城施策,积极使用房地产调控政策工具箱,央行也于5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。在这些政策共同的影响下,市场预期得到提振,市场交易逐步恢复。

据贝壳研究院监测,5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长,环比增幅分别为14%、25%,二季度二手房成交量比一季度增长约15%。

其中,核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群,本身需求基本面良好,在上海疫情好转和政策支持下,南通、合肥等城市市场率先复苏;大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力,环比增长势头比较明显。分城市看,太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

二手房价格接近底部。报告显示,6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%,比5月份跌幅收窄。分城市看,绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨,广州、珠海与上月持平。从同比看,上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨,“部分城市房价同比跌幅开始收窄,表明房价正在接近底部。”

市场预期也从底部有所回升。报告指出,去年年底以来,贝壳50城二手房景气指数触底反弹,目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间,表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。

贝壳研究院指出,强二线城市市场复苏的节奏和力度均领先。分城市来看,杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后,二手房成交明显增长,政策效果持续性较强。郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后,短期成交量增长但后期政策效果弱化,持续性较弱。

以郑州为例,3月1日郑州出台扶持政策,3月二手房成交环比增长超过100%,但后期效果乏力,4、5月成交量持续下降,6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放,“房票”新政的效果仍有待观察。

除此之外,贝壳研究院带看量指数今年以来也在恢复上升,“预示着未来交易将进一步复苏。”该机构指出。

下半年市场将持续复苏

贝壳研究院认为,根据历史政策传导规律,市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。第一阶段,领头复苏,即少数领头城市市场信心率先修复,成交量修复增长、价格止跌企稳;第二阶段,更多的城市跟进,出现量增价涨;第三阶段,修复传导至其他基本面较弱的城市。

“当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期,即强二线和一线城市领头修复,普通二线及以下城市预期仍在低位。”该机构判断,从2014-2015年市场复苏时间节奏看,第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后,第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险,本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长,并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演,今年8月普通二线城市房价企稳,年底部分低能级城市房价企稳。

展望下半年,贝壳研究院预计,今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平,二线和三线及以下城市同比略有下降,带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%,全国商品住宅累计销售额13.8万亿元,较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市,二手房销售额同比降幅可能更大,比2021年下降20%。

该机构同时指出,尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏,但当前市场成交量还处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%,上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。“价格上涨的预期仍然不强,市场信心不足,新房市场的复苏力度比二手房还要偏弱。”贝壳研究院建议,未来政策工具包要进一步降低流通成本,促进二手房市场流通,比如加大信贷对换房改善的支持、进一步降低房贷利率、降低交易环节税费成本等。

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