楼市调研：销售回暖 强二线城市率先进入复苏通道

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

在持续的稳楼市政策助力下，房地产成交数据开始有所改善，6月份，销售回暖的迹象相对明显。

中指研究院以截至6月25日的成交数据估算整月数据预计，6月份一线城市楼市成交量将环比上涨122.1%，其中，上海在本轮疫情后恢复销售对一线城市数据带动较大；二线代表城市将环比上涨84.4%，三线代表城市将环比上涨56.1%。贝壳研究院监测50个重点城市的成交数据也显示，6月二手房成交量迎来了连续环比增长，增幅达到25%。

这其中，强二线城市率先进入复苏通道，回暖力度优于其他城市。多家房地产研究机构数据显示，杭州、南京、成都、苏州等城市优化楼市调控政策后，成交量持续回升。

“当前楼市，强二线城市和一线城市正在领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者，根据政策传导规律，更多城市的楼市企稳正在酝酿中，预计下半年市场将呈现逐月修复态势。

尽管多地楼市触底回稳的态势已经显现，但当前整体市场的成交量仍处于历史低位，疫情影响下，市场信心和消费者预期仍待恢复，全年房地产市场缺口在年内无法完全补回，基本面较弱的城市期待更多促进市场流通相关的支持政策。

政策效果释放

在房地产销售一线，如果寻找楼市转暖的分水岭，南京龙湖宸阅府的置业顾问张明认为，这个节点是4月底。

4月29日，中央政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。

由此，房地产调控政策进入密集优化期，各地因城施策加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。

“有好几个政策敏感度高的客户，4月29日当天晚上就打电话来预约看房。”张明回忆说。他服务的南京龙湖宸阅府项目属于改善型楼盘，配套相对优越，但开盘时，到访的客户并不多，张明直言是一个“不太好的开盘”。

张明告诉21世纪经济报道记者，他接触的客户在南京各大楼盘来回看，也不着急下手，对楼市持有观望态度。随着中央定调，南京频繁调整楼市政策，放宽限购、放宽限售、增加公积金购房支持力度、增加多孩家庭购房套数……释放出更多购房需求。

随着政策落地，售楼处变得越来越热闹，以前一天只有零星的几组客户到访，后来，张明一个人每天就要接待六七组客户，购房者下手也更加果断。5月份，张明的成交量是8套，而6月刚过半时，他已经卖掉了7套房子。龙湖宸阅府的相关数据显示，截至6月19日，项目到访量超过1500组，日均到访量约80组，成交额已经达到3亿元。

旭辉相关负责人同样认为分水岭是4月底，“4月29日之后，放松限购、优化限售、调低利率等政策组合拳出台的‘量’和‘质’都有了显著的提升，我们监测到的楼盘来访量较之前也有了明显提升。”

5月份以来，优化楼市调控政策的城市进一步扩围，并且向高能级城市延伸，政策内容更加多样化。

在杭州工作的吕宁告诉21世纪经济报道记者，5月17日杭州优化楼市调控政策，购房所需的社保缴纳年限和个人所得税缴纳年限均被缩短。罗宁和男朋友一年前从上海移居杭州，“周二知道新政策下我们可以买房啦，周六就签好了合同。”

稳楼市政策对需求的释放效果显而易见，在强二线城市，这种政策效果的影响则更加明显。

贝壳研究院监测数据显示，前述提到的南京，5月二手房成交量环比上涨60%；杭州6月二手房成交量环比上涨75%。同为强二线城市的成都和苏州，在优化楼市调控政策的一个月内，二手房成交量分别环比上涨80%和60%。

该机构指出，强二线城市调控优化后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。

新房成交同样呈现出这种变化。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，杭州、南京、成都、苏州6月份的周度新房成交量均表现为一条上升曲线，其中苏州的上升幅度最为明显。

复苏路径渐清晰

相比之下，郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市，楼市调控政策优化后，效果持续性相对较弱。

3月1日，郑州出台扶持政策，被誉为“全国优化楼市调控第一枪”。贝壳研究院监测数据显示，3月当月，郑州二手房成交量环比增长超过100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持续下降，6月“房票安置”出台带动了新一轮住房需求释放，但实际效果仍有待观察。

郑州当地多位潜在购房人告诉21世纪经济报道记者，目前还在观望中，他们的担忧在于“现在市场上有太多的房子，不确定以后郑州楼市能不能好起来，我不想成为‘接盘侠’。”

许小乐认为，市场复苏动能分化的根本在于城市基本面的差异，本身需求基本面良好的城市，在疫情好转和政策支持下，可以率先进入复苏通道。

贝壳研究院指出，根据政策传导规律，市场复苏分为“领头复苏”、“带动复苏”和“整体复苏”三个阶段。

第一阶段，领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段，更多的城市跟进，出现量增价涨；第三阶段，修复传导至其他基本面较弱的城市。

“当前市场走到了第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线城市和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。”贝壳研究院判断，从2014-2015年市场复苏时间节奏来看，第二阶段与第一阶段相差约3个月，第三阶段和第二阶段相差约4个月，考虑到本轮下行叠加房企流动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，并且第三阶段修复只包括部分城市。

据此，该机构推演认为，今年8月普通二线城市将迎来房价企稳，年底部分低能级城市迎来房价企稳，预计下半年市场呈现逐月修复态势，同比降幅不断收窄。

21世纪经济报道记者调研沈阳楼市发现，弱二线城市的楼市在政策扶持下也迎来了变化。

5月以来，沈阳密集出台稳楼市政策，部分潜在购房客户一改犹豫观望态度。龙湖集团布局在沈阳的改善型楼盘——龙湖云颂，截至6月19日，6月共到访客户接近800组，成交金额约8000万元。

龙湖6月的销售数据显示，该集团位于高能级城市的优质项目率先回温，在政策的助力下，改善型购房者的需求得到释放，成为推动楼市转暖的一支重要力量。

业内分析人士预计，随着疫情日趋稳定，各城市友好政策落地，下半年销售情况会逐步回升，楼市将会加速修复。