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密集优化楼市政策之后 长三角第二轮集中供地抢闸出货

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21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

6月末,是房企冲刺上半年业绩的节点;好几个热点城市第二轮集中供地也抢在这几天举行。

6月28日,金华完成了第二轮集中供地,合肥第二轮集中供地竞品质地块结果出炉。6月29日,宁波将迎来第二轮集中供地;6月30日,杭州第二轮集中供地。

气温虽高,房企却谨慎。6月28日,金华第二次集中供地,全部地块均由国企拿下,总成交金额51.33亿元。尽管6月金华连续优化调整楼市政策,推出契税、房补、公积金额度提升等一系列优惠政策,但第二轮土拍仍然冷淡收场。业内人士指出,主要有两大原因,一是此次地块不如第一轮土拍优质;二是接下来的两天,宁波和杭州相继开启第二轮土拍,各地密集出货之下,不排除有的房企会选择投资布局的城市。

无独有偶,此前6月23日,苏州第二轮集中供地中,国企几乎包揽20幅地块,金额270.4亿元。除了三幅土地溢价率超过10%之外,17幅地块均底价成交,另有两幅地块撤牌。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为,第二轮集中供地城市分化与区域分化明显。整体来看,长三角部分城市土拍积极性还是比较高的,比如,上海、杭州、合肥等城市。从这些城市来看,当前确实是拿地的时间点,房企竞争较小,大部分都是底价成交,除了国企央企外,部分深耕区域的中小房企拿地积极。除了地价合理,库存不高以外,更重要的是房企看好这些城市长期发展机会。但苏州与金华则显得落寞了一点,主要原因在于这两个城市未来面临的去库存压力较大。

去库存压力

金华第二轮集中供地同一天,合肥第二批集中供地也落下帷幕。这一天,合肥公布多幅竞品质地块结果:保利摇中包河区地块;安徽皖投竞得经开区地块;瑶海区地块由名邦摇中;蜀山区地块最终新华成功摇中;伟星竞得高新区地块;和昌、兴港联合体满分竞得庐阳区LY202208号地块。

此前的6月23日-24日,合肥第二次集中供地共推出38幅地块,其中,合肥滨湖投资控股集团有限公司独得包河区3幅土地,招商34亿摘得经开区一幅巨无霸地块,另有12幅地块进入竞品质阶段。

据克而瑞研究中心数据,22城首轮集中土拍已正式收官,总揽金近5000亿元。苏州、合肥、东莞、金华等城市也相继完成了第二批集中供地。与首轮集中土拍相似,次轮土拍也表现明显的冷热分化,热点区域多宗宅地触顶,但远郊地块或高库存片区地块则明显遇冷。

从这些城市的土拍表现来看,冷热分化均为这些城市集中土拍的显著特征,盈利空间佳、去化表现好的优质地块仍备受房企追捧。如东莞南城街道用地,是东莞行政中心最后一块土地储备商住用地,区位极为优越,最终吸引6家房企竞拍,并触及上限价成交,成交总价为46.93亿元。

金华一名业内人士指出,第二次土拍地块远不如第一次土拍优质。且在全国各地去库存的情况下,金东区还推出三幅中大型地块,可见未来供应量的提升。“市场信心和热度还在恢复中,推地还是要谨慎、理性一点。”这名人士指出,隔壁的温州等城市已经不建安置房,推出房票制度,开启去库存时代,所以金华更要做的是:减缓供应,去库存。

他粗略计算了这次集中土拍的供应,除去安置地块,换算成计容建筑面积,住宅和商业大约61.4万平方米。也就是说,金华第二次集中土拍后,会给市场增添6000多套商品住宅,加上第一轮集中土拍,也就是说上半年光拍地就增添了13000多套商品住宅。

据金华房管局数据,2021年金华新房成交2.3万套,2022年上半年新房成交不足一万套。

金华土拍国企托底的主要原因还在于,几个热点城市的土拍日子非常接近,6月29日是宁波;6月30日则是杭州。

土拍市场冷热不均

为了加速市场回暖、提高房企参与土拍积极性,长三角不少热点城市均已不止一次优化调整过楼市政策。宋卫红指出,长三角是本轮疫情影响最大的区域,对于房地产市场影响较大,因此,长三角区域各个城市都出台了不同程度的楼市优化政策,比如降低土拍保证金,降低拍地的附加成本,又比如取消自持要求,降低配建比例等。目的在于稳定土地市场,稳定楼市。

以合肥为例,今年5月以来,合肥多次优化调整楼市政策。5月10日,合肥新站、瑶海取消限购,多区域下调社保缴纳年限,本地户籍可在限购区购买第三套二手住房;5月23日,出台二孩家庭可享受首付比例最低30%政策。随后,合肥再次优化楼市政策,外地户籍可补缴社保,取消企业购房限制。

政策短期效果很明显。5月10日-5月31日,合肥累计成交新房2500多套,日均成交量较4月日均成交量小幅提升;5月,成交二手房3767套,较4月下降1.8%,较去年同期下降40.8%,对二手房成交并未起到明显带动效果。

据中指院数据,今年1-5月,合肥商品住宅销售面积244.3万平方米,同比下降42.9%,降幅较大,市场活跃度仍显不足。截至5月底,商品住宅短期库存去化周期为8.8个月,整体处于合理区间。

从合肥第二次集中供地来看,土拍市场也活跃了不少,多幅地块引发房企争抢,进入竞品质阶段。但苏州、金华这样的城市就没有那么幸运了。据中指院监测的城市中,截至6月27日的数据,6月深圳库存涨幅较大,为14.43%,温州次之,为5.95%,杭州和南京略有上浮,变化较小。而从贝壳系统数据来看,最近苏州二手房维持在16万套的高位。

对比此前第一轮集中供地的溢价率指标,台州、合肥、杭州和宁波溢价率较高,台州甚至达到12%,其余大部分城市溢价率多在5%以下,市场热度处于较低位。在第二轮“集中”抢闸出货的当下,苏州、金华大面积底价成交,表明房企在投资布局长三角的时候,更谨慎了。

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