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法拍房再现天价“漏”!住宅“一元拍”「聚焦法拍房」

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(原标题:法拍房再现天价“漏”!杭州西湖豪宅一槌省出400万,绍兴住宅“一元拍”「聚焦法拍房」)

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

6月24日,杭州一套一线西湖湖景法拍房入市,最终以3095.8万元成交,折合约13.1万元/平方米,成为杭州今年成交单价最高的法拍房。而对比拍卖平台给出的市场估价3496.8万元,竞得该套法拍房的购房者足足省下400万元。

6月27日,北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《华夏时报》记者,一般而言,法拍房可能比正常商品房交易价格要低,但是其中也存在原住房人占房使用、房屋涉及法律纠纷、物业费水电费欠款、无法办理产权、户口未迁出等风险。

例如,“西子公寓”房源流入法拍市场,就是因为民间借贷纠纷。根据拍卖公告,房主许某花、许某中欠了田某某1143万多元债务未还,因此名下这套房产被强制司法拍卖。

杭州单价最贵法拍房成交

6月24日,一套一线西湖湖景法拍房在“阿里资产”平台上正式开拍。根据标的物介绍,该套房源为环城西路8号702室一处住宅房地产及西子公寓地下车位3号、10号两个车位,建筑面积236平方米,房屋总楼层为地上8层,地下1层,标的为地上第7层。房源起拍价2447.8万元,估价3496.8万元,增价幅度为12万元。拍卖当日,有3人报名出价,吸引了43138次围观,经过30轮出价落槌。

据当地媒体报道,“西子公寓”下楼穿过红绿灯就是西湖景区,步行到断桥约500米。因地段绝版,该小区已多年没有二手房成交记录。2009年,“西子公寓”顶楼一套448平方米的房源曾挂牌8000万元,2015年上调至1.2亿元,2020年则挂价2000万美元(约1.34亿元人民币)。

该套豪宅的成交,令市场对于法拍房的关注度飙升。而《华夏时报》记者注意到,近期法拍房热度不减。据市场公开信息,在京东拍卖“6.18”活动期间,仅住宅用房的成交金额就累计超过12亿元。

值得一提的是,在拍卖平台上,一些“一元起拍”的特价法拍房源更是备受关注。6月最后一周,阿里资产上架了多套绍兴法拍房源,整体起拍价格大幅度低于市场价。其中一套“1元起拍”在正式拍卖前更是有5人报名,377人设置提醒,1万余次围观。

根据标的物介绍,该套房源位于绍兴市越城区合心小区南区,建筑面积158.06平方米(另有储物室一间,面积约12平方米),户型为三居室二厅二卫,目前为毛坯状态,挂牌起拍价仅1元,加价幅度5000元或整倍数。竞买保证金仅为10万元,竞拍周期为1天。

《华夏时报》记者注意到,该套房源曾在今年5月初推出,当时的起拍价为199.8万元,有3人报名参拍,但最终因无人出价流拍。而此次被重新摆进货架后,该套房源选择“一元起,无保留价,一人出价即成交,按实际成交价交割”,在24小时内吸引了22人参拍、109次出价,最终以175.5万元的总价成交。

法拍房市场回归理性

法拍房受到关注的背后,“捡漏”是一个重要的吸引力。6月27日,北京金诉律师事务所主任王玉臣就告诉《华夏时报》记者,法拍房的价格往往比正常房屋要低很多,令一些购房者比较偏爱这类房产。

例如,上述“一元起拍”的合心小区南区房源,对比该套房源给出的市场价255万元,成功捡漏的竞得者省下了79.5万元。《华夏时报》记者在贝壳找房等平台上看到,合心小区南区相同户型的房源(毛坯)挂牌价在198万元到250万元不等。对比最低报价198万元,竞得该套房源的购房者仍省下约25万元;而杭州今年法拍房成交单价最高的西子公寓,则直接省了400万元。

以上海为例,京东上海法拍房自营服务商“蓝鲸法拍”日前发布的上海法拍房市场月报显示,5月上海共计25套房产进入挂牌拍卖阶段。最终撤拍3套,流标2套,暂缓5套,成交15套(成交率:60%)。从成交价来看,8折以下的房源成交2套,占比13%;8.5-9折成交5套,占比33%;9折-评估价,成交6套,占比40%。

蓝鲸法拍认为,大体看来,9折以下成交的法拍房源占比46%。“虽然评估价不一定等同于真实的市场价,但是,通过这个趋势分析,大概能够看出,法拍房’捡漏’概率还是不低的。”蓝鲸法拍在月报中强调。

当然,在“捡漏”优势的背后,法拍房仍具有许多不可控性,风险不容忽视。

王玉臣向《华夏时报》记者介绍说,法拍房一般存在原住房人占房使用、房屋涉及法律纠纷、物业费水电费欠款、无法办理产权、户口未迁出等风险。

例如,竞买人虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权,但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握,若拒不配合腾房,就会导致买了房子却无法实际使用处分;而对于多重查封、抵押的司法拍卖的法拍房,尤其是不同法院,不同地域的法院实施的,可能会有协同不一致问题,拍卖后如果有的查封或抵押没有解除,也无法办理产权证等。

《华夏时报》记者看到,上述“西子公寓”房源流入法拍市场,就是因为民间借贷纠纷。根据拍卖公告,房主许某花、许某中欠了田某某1143万多元债务未还,因此名下这套房产被强制司法拍卖。不仅如此,这套房子目前尚有2015年10月-2022年3月期间所欠物业费80013.73元,所欠车位管理费7800元;2015年10月-2020年12月所欠电费491.97元,水费1350元,共计89655.7元需要买家支付。

此外,王玉臣还提醒《华夏时报》记者,如果房子上挂了户口,成交后可能面临户口无法迁出的问题。“一些买了法拍房户口没法迁出,后面打官司也很难迁走,对于属于学区房的法拍房更要注意。” 王玉臣表示。

值得注意的是,因法拍房市场过热、“打限购擦边球”,2021年以来,全国多个城市陆续出台政策将法拍房列入限购范围。例如,2021年1月,上海首次将法拍房纳入限购,购买法拍房需具备本市购房资格;2021年3月22日,成都宣布,即日起法拍房被纳入限购及限售行列。

对此,市场分析人士认为,“打补丁”后,法拍房市场的环境将会更为理性、有序。

盘古智库高级研究员江瀚认为,从长期市场发展的角度来看,法拍房与一般房地产项目的差异性一定会越来越小,法拍房市场也一定会更倾向于往正常化和客观化的方向发展。他向《华夏时报》记者指出:“对于整个市场来说,法拍房会越来越成为一种正常的房地产销售。”

在58安居客房产研究院分院院长张波看来,此前,在各地楼市调控严格、限购毫不放松的环境下,法拍房是一些缺乏“房票”的人获得购房资格的“捷径”,这也是法拍房近2年在被“打补丁”前频繁拍出高价的重要因素。

不过,张波向《华夏时报》记者强调,法拍房市场并不是因为调控从严被限购才变得理性,而是因为整体市场降温,令购房者对于市场的判断和预期更为谨慎。因此,目前可以看到,很多法拍房的价格相比市场价格有一定优惠:“说明当下去购买法拍房(的购房者)也是比较谨慎的,而不是只为了获得一个购房资格。”

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