法拍房再现天价“漏”！住宅“一元拍”「聚焦法拍房」

（原标题：法拍房再现天价“漏”！杭州西湖豪宅一槌省出400万，绍兴住宅“一元拍”「聚焦法拍房」）

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

6月24日，杭州一套一线西湖湖景法拍房入市，最终以3095.8万元成交，折合约13.1万元/平方米，成为杭州今年成交单价最高的法拍房。而对比拍卖平台给出的市场估价3496.8万元，竞得该套法拍房的购房者足足省下400万元。

6月27日，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《华夏时报》记者，一般而言，法拍房可能比正常商品房交易价格要低，但是其中也存在原住房人占房使用、房屋涉及法律纠纷、物业费水电费欠款、无法办理产权、户口未迁出等风险。

例如，“西子公寓”房源流入法拍市场，就是因为民间借贷纠纷。根据拍卖公告，房主许某花、许某中欠了田某某1143万多元债务未还，因此名下这套房产被强制司法拍卖。

杭州单价最贵法拍房成交

6月24日，一套一线西湖湖景法拍房在“阿里资产”平台上正式开拍。根据标的物介绍，该套房源为环城西路8号702室一处住宅房地产及西子公寓地下车位3号、10号两个车位，建筑面积236平方米，房屋总楼层为地上8层，地下1层，标的为地上第7层。房源起拍价2447.8万元，估价3496.8万元，增价幅度为12万元。拍卖当日，有3人报名出价，吸引了43138次围观，经过30轮出价落槌。

据当地媒体报道，“西子公寓”下楼穿过红绿灯就是西湖景区，步行到断桥约500米。因地段绝版，该小区已多年没有二手房成交记录。2009年，“西子公寓”顶楼一套448平方米的房源曾挂牌8000万元，2015年上调至1.2亿元，2020年则挂价2000万美元（约1.34亿元人民币）。

该套豪宅的成交，令市场对于法拍房的关注度飙升。而《华夏时报》记者注意到，近期法拍房热度不减。据市场公开信息，在京东拍卖“6.18”活动期间，仅住宅用房的成交金额就累计超过12亿元。

值得一提的是，在拍卖平台上，一些“一元起拍”的特价法拍房源更是备受关注。6月最后一周，阿里资产上架了多套绍兴法拍房源，整体起拍价格大幅度低于市场价。其中一套“1元起拍”在正式拍卖前更是有5人报名，377人设置提醒，1万余次围观。

根据标的物介绍，该套房源位于绍兴市越城区合心小区南区，建筑面积158.06平方米（另有储物室一间，面积约12平方米），户型为三居室二厅二卫，目前为毛坯状态，挂牌起拍价仅1元，加价幅度5000元或整倍数。竞买保证金仅为10万元，竞拍周期为1天。

《华夏时报》记者注意到，该套房源曾在今年5月初推出，当时的起拍价为199.8万元，有3人报名参拍，但最终因无人出价流拍。而此次被重新摆进货架后，该套房源选择“一元起，无保留价，一人出价即成交，按实际成交价交割”，在24小时内吸引了22人参拍、109次出价，最终以175.5万元的总价成交。

法拍房市场回归理性

法拍房受到关注的背后，“捡漏”是一个重要的吸引力。6月27日，北京金诉律师事务所主任王玉臣就告诉《华夏时报》记者，法拍房的价格往往比正常房屋要低很多，令一些购房者比较偏爱这类房产。

例如，上述“一元起拍”的合心小区南区房源，对比该套房源给出的市场价255万元，成功捡漏的竞得者省下了79.5万元。《华夏时报》记者在贝壳找房等平台上看到，合心小区南区相同户型的房源（毛坯）挂牌价在198万元到250万元不等。对比最低报价198万元，竞得该套房源的购房者仍省下约25万元；而杭州今年法拍房成交单价最高的西子公寓，则直接省了400万元。

以上海为例，京东上海法拍房自营服务商“蓝鲸法拍”日前发布的上海法拍房市场月报显示，5月上海共计25套房产进入挂牌拍卖阶段。最终撤拍3套，流标2套，暂缓5套，成交15套（成交率：60%）。从成交价来看，8折以下的房源成交2套，占比13%；8.5-9折成交5套，占比33%；9折-评估价，成交6套，占比40%。

蓝鲸法拍认为，大体看来，9折以下成交的法拍房源占比46%。“虽然评估价不一定等同于真实的市场价，但是，通过这个趋势分析，大概能够看出，法拍房’捡漏’概率还是不低的。”蓝鲸法拍在月报中强调。

当然，在“捡漏”优势的背后，法拍房仍具有许多不可控性，风险不容忽视。

王玉臣向《华夏时报》记者介绍说，法拍房一般存在原住房人占房使用、房屋涉及法律纠纷、物业费水电费欠款、无法办理产权、户口未迁出等风险。

例如，竞买人虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，若拒不配合腾房，就会导致买了房子却无法实际使用处分；而对于多重查封、抵押的司法拍卖的法拍房，尤其是不同法院，不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证等。

《华夏时报》记者看到，上述“西子公寓”房源流入法拍市场，就是因为民间借贷纠纷。根据拍卖公告，房主许某花、许某中欠了田某某1143万多元债务未还，因此名下这套房产被强制司法拍卖。不仅如此，这套房子目前尚有2015年10月-2022年3月期间所欠物业费80013.73元，所欠车位管理费7800元；2015年10月-2020年12月所欠电费491.97元，水费1350元，共计89655.7元需要买家支付。

此外，王玉臣还提醒《华夏时报》记者，如果房子上挂了户口，成交后可能面临户口无法迁出的问题。“一些买了法拍房户口没法迁出，后面打官司也很难迁走，对于属于学区房的法拍房更要注意。” 王玉臣表示。

值得注意的是，因法拍房市场过热、“打限购擦边球”，2021年以来，全国多个城市陆续出台政策将法拍房列入限购范围。例如，2021年1月，上海首次将法拍房纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格；2021年3月22日，成都宣布，即日起法拍房被纳入限购及限售行列。

对此，市场分析人士认为，“打补丁”后，法拍房市场的环境将会更为理性、有序。

盘古智库高级研究员江瀚认为，从长期市场发展的角度来看，法拍房与一般房地产项目的差异性一定会越来越小，法拍房市场也一定会更倾向于往正常化和客观化的方向发展。他向《华夏时报》记者指出：“对于整个市场来说，法拍房会越来越成为一种正常的房地产销售。”

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，此前，在各地楼市调控严格、限购毫不放松的环境下，法拍房是一些缺乏“房票”的人获得购房资格的“捷径”，这也是法拍房近2年在被“打补丁”前频繁拍出高价的重要因素。

不过，张波向《华夏时报》记者强调，法拍房市场并不是因为调控从严被限购才变得理性，而是因为整体市场降温，令购房者对于市场的判断和预期更为谨慎。因此，目前可以看到，很多法拍房的价格相比市场价格有一定优惠：“说明当下去购买法拍房（的购房者）也是比较谨慎的，而不是只为了获得一个购房资格。”