“大蒜换房”后再现“西瓜换房”，农民进城需扫除多个后顾之忧

继“家电下乡”“汽车下乡”之后，在一些经济低能级城市，涌现出一股“房子下乡”的新苗头。

盛夏来临，正是西瓜上市季。6月28日，江苏省会南京郊区一楼盘打起了几公里之外种瓜农民的“主意”，推出“西瓜换房”活动，用超过西瓜市场价150%的价格收瓜，一万斤瓜可以冲抵10万元房款。就在几天前，河南房企的“麦蒜换房”活动因舆论过热而被叫停。

据第一财经不完全统计，近一年来，全国已经有8个市县明确鼓励农民进城购房，最高补贴10万元。为了尽量拉到更多农民购房，近日安徽泗县出台新政，农民即便进城置业落户，也不会失去农村宅基地。

根据国家统计局数据，我国现有7.9亿农村户籍人口，其中有1.7亿外出务工的农民工，他们的平均居住面积只有21.7平方米，仅为全国人均居住面积的一半，光是这部分农民群体在城镇买房、补齐居住短板，就能为中国房地产市场消化34亿平方米商品房。不过，农民群体平均收入不足城镇非私营单位职工的50%，社保与公积金普遍缺失，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，把农民群体当成购房主力，希望他们去拯救三四线楼市库存，显然是缺乏可持续性的。

农产品换房又出新花样

一周前，河南房企建业两楼盘率先推出“小麦、大蒜换房”活动，因为受到太多舆论关注，原计划持续到7月10日的活动，仅仅推了两天就提前终止了。

但是面对如今的楼市行情，仍有房企跃跃欲试。6月28日，新城控股旗下的南京云漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动，推广海报显示，该楼盘称将以10元/斤收购西瓜冲抵房款，每套房收购上限一万斤，最高可以抵扣10万元，活动时间为6月28日-7月15日。

第一财经记者28日午间拨打该楼盘电话咨询，接线工作人员称：“西瓜换房活动是真的。”

不同于河南的“麦蒜换房”活动发生在三四线城市下辖的小县城，推出“西瓜换房”的云漾滨江项目位于江苏省省会南京的江宁区，还是一个地铁盘，附近有在建的S2号线与宁马线的站点。

一位住在该楼盘附近片区的南京市民告诉记者：“这个楼盘的位置属于南京郊区，靠近安徽马鞍山，板块价格在整个南京是偏低的，最近一年来附近的新房和二手房价格都降得很厉害。”

为何准一线城市南京也有楼盘搞农产品换房？该楼盘附近居住的市民表示，南京江宁的郊区确实有不少瓜农，“江宁横溪西瓜”是南京特产，拥有全国农产品地理标志，在当地颇负盛名。江宁具备低山丘陵地区特有的沙质土壤，种植西瓜的历史悠久，目前的种植面积超过4万亩，当地每年都会举办江宁横溪西瓜节。

根据江宁区人民政府网站，截至今年5月下旬，横溪西瓜的售价在4元/斤左右，一天卖大约500-600斤。相比之下，新城云漾滨江楼盘的收购价可谓天价，直接飙升到10元/斤，一套房可以收万斤。

“现在正好是西瓜大批量出货的季节，开发商给出的这个收购价格对南京本地瓜农来说挺吸引眼球的，应该就是营销噱头。”上述市民称。

“拼政策”拉农民进城

无论是广西玉林推出的“农民买房送工作”政策，还是河南商丘、江苏南京等地楼盘推出的“农产品换房”活动，他们都把推销房子的主要目标对准了同一个群体——农民。

据不完全统计，近一年来，全国已经有8个市县明确鼓励农民进城购房，给予购房农民的子女同等入学待遇、高额税费减免与购房补贴等政策红利，这其中包括：江苏泗洪县，吉林长春市、通化市、延吉市、四平市，广西玉林市，安徽泗县，湖南汨罗市。

此外，还有数十个城市已发布鼓励新市民购房的政策，而新市民中相当大一部分就是进城务工的农民工群体。

从今年1月起至今，广西玉林的公务员、教师等编制内人员，就要利用休息时间走到田间地头、农家院舍，用通俗易懂的语言向村民群众推销商品房、讲解进城置业的政策。

对于农民担忧的进城置业后的就业、子女教育、是否落户、农村宅基地去留等问题，各地也“拼了”，纷纷出台配套政策对就业和教育进行承诺。

广州玉林市宣布，买房即送工作，玉林将向购房者提供总计万个就业岗位，优先向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，岗位薪酬不低于玉林最低工资标准。

湖南汨罗市人社部门也称，进城购房但找不到合适工作的农民朋友不需要担心，政府将向购房农民优先提供就业岗位、安排免费技能培训，只要去参加培训，农民朋友就能获得每天20元生活费补贴。如果农民愿意进城创业，人社部门将发放小额贴息贷款。

吉林通化称，当地各级公共职业介绍机构免费向购房农民开放，为购房农民免费提供就业信息和职业介绍服务。

很多农民进城购房的主要目的是解决子女读书问题，希望能享有城里的优质教育资源。对此通化市就出台了相关政策，宣布无论购房农民是否在市区就业，其子女都与本地适龄少年儿童在入学、转学方面享受同等待遇。

汨罗市则称，学籍可以不必跟着户籍，进城购房的农民无论是否进城落户，其子女都可以凭不动产权证或购房合同，直接在城区学校按就近原则入学。

对于农民进城争议最大的问题就是户籍和宅基地的归属了，不少农民认为，为了进城而失去农村户口和宅基地是非常不值得的。

为了打消农民的顾虑，今年6月，安徽泗县针对农民进城购房出台一系列政策，其中就提到购房农民的户口去留是自由的，如果购房农民自愿申请城镇居民常住户口，还能继续保留原有宅基地使用权，可自行复垦耕种，也可自愿退出，土地承包政策不变，这就意味着即便农民落户城镇也不会失去土地。汨罗市则提出对自愿退出宅基地的购房农民进行每套最高10万元的补偿。

农民楼市加杠杆存在隐忧

农民进城购房究竟能创造多大市场？

2021年全国第七次人口普查结果显示，在经历大规模城市化后，我国农村户籍人口仍有7.9亿人，但实际居住在乡村的人口为5.1亿人，占全国人口总数的36%。

根据国家统计局数据，从事非农产业或外出务工的全国农民工总量有2.9亿人，其中仍在本乡镇地域内从业的农民工1.2亿人，外出打工者有1.7亿人。

真正务农的农民还有多少？全国农业普查每十年进行一次，最近的一次在2016年，当时的数据显示，我国实际农业生产经营人口约为3.1亿人，其中35岁以下人口为6023万人。

由于进城务工多选择群租等居住方式，一直以来农民工居住面积偏小、住房条件差。截至2021年末，进城农民工的人均居住面积21.7平方米，比全国人均41.76平方米的居住面积少了整整20平方米。

如果外出打工的1.7亿农民工率先选择在城市买房安家，补齐居住短板，那么大约能为中国房地产创造出34亿平方米的增量市场。

如果留在乡村纯务农人口中的35岁以下群体为了孩子教育而率先进城置业，按人均41.76平方米算，则大约可以消化25亿平方米商品房。

不过，农民群体具有教育程度低、收入偏低与不稳定的特点，农民工是农民中收入较高的群体，根据国家统计局，2021年全国农民工月均收入为4432元，其中外出农民工月均收入5013元，本地农民工月均收入3878元。

同期，全国城镇非私营单位平均月收入为8900元，城镇私营单位月均收入为5233元。农民工的平均月收入不到城镇非私营单位职工的50%，是城镇私营单位职工的85%。

单纯务农的农民收入则更低。根据农业农村部科技教育司近期发布的《2021年全国高素质农民发展报告》，高素质农民的农业生产经营人均年收入为3.69万元，月均收入仅为3075元，还不到城镇非私营单位职工平均月薪的35%。

此外，大部分的农民也没有住房公积金，2021年我国住房公积金实缴人数是1.64亿人，缴存群体多为公营单位、城镇私营企业、外商投资企业的职工。

许多城市为了吸引农民购房，给出了极宽厚的条件，比如首套首付只需两成、二套房首付三成，除了房贷按揭，还能申请消费贷、安居贷等。为了买房加杠杆，对经济基础薄弱的农民群体来说，既是诱惑，也可能是陷阱。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，目前三四线楼市去库存依靠原有的消化能力已经是困难重重，所以只能去发掘更低线位的地区，比如县城、乡镇，甚至还盯上了进城置业的农民，但农民群体购买力有限、收入持续性较差，如果把农民视为购房主力，显然这种市场是缺乏可持续性的。

“农民工收入不稳定、社保和公积金缺失，这个群体在楼市加杠杆，确实会有很大的隐忧，断供的风险很大，而断供会带来更大的社会问题，因此地方政府如果鼓励农民进城置业，则必须出台强制性的社保配套政策来保障农民工的权益，降低未来的信用风险。”柏文喜对第一财经表示。