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“大蒜换房”后再现“西瓜换房”,农民进城需扫除多个后顾之忧

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继“家电下乡”“汽车下乡”之后,在一些经济低能级城市,涌现出一股“房子下乡”的新苗头。

盛夏来临,正是西瓜上市季。6月28日,江苏省会南京郊区一楼盘打起了几公里之外种瓜农民的“主意”,推出“西瓜换房”活动,用超过西瓜市场价150%的价格收瓜,一万斤瓜可以冲抵10万元房款。就在几天前,河南房企的“麦蒜换房”活动因舆论过热而被叫停。

据第一财经不完全统计,近一年来,全国已经有8个市县明确鼓励农民进城购房,最高补贴10万元。为了尽量拉到更多农民购房,近日安徽泗县出台新政,农民即便进城置业落户,也不会失去农村宅基地。

根据国家统计局数据,我国现有7.9亿农村户籍人口,其中有1.7亿外出务工的农民工,他们的平均居住面积只有21.7平方米,仅为全国人均居住面积的一半,光是这部分农民群体在城镇买房、补齐居住短板,就能为中国房地产市场消化34亿平方米商品房。不过,农民群体平均收入不足城镇非私营单位职工的50%,社保与公积金普遍缺失,IPG中国首席经济学家柏文喜认为,把农民群体当成购房主力,希望他们去拯救三四线楼市库存,显然是缺乏可持续性的。

农产品换房又出新花样

一周前,河南房企建业两楼盘率先推出“小麦、大蒜换房”活动,因为受到太多舆论关注,原计划持续到7月10日的活动,仅仅推了两天就提前终止了。

但是面对如今的楼市行情,仍有房企跃跃欲试。6月28日,新城控股旗下的南京云漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动,推广海报显示,该楼盘称将以10元/斤收购西瓜冲抵房款,每套房收购上限一万斤,最高可以抵扣10万元,活动时间为6月28日-7月15日。

第一财经记者28日午间拨打该楼盘电话咨询,接线工作人员称:“西瓜换房活动是真的。”

不同于河南的“麦蒜换房”活动发生在三四线城市下辖的小县城,推出“西瓜换房”的云漾滨江项目位于江苏省省会南京的江宁区,还是一个地铁盘,附近有在建的S2号线与宁马线的站点。

一位住在该楼盘附近片区的南京市民告诉记者:“这个楼盘的位置属于南京郊区,靠近安徽马鞍山,板块价格在整个南京是偏低的,最近一年来附近的新房和二手房价格都降得很厉害。”

为何准一线城市南京也有楼盘搞农产品换房?该楼盘附近居住的市民表示,南京江宁的郊区确实有不少瓜农,“江宁横溪西瓜”是南京特产,拥有全国农产品地理标志,在当地颇负盛名。江宁具备低山丘陵地区特有的沙质土壤,种植西瓜的历史悠久,目前的种植面积超过4万亩,当地每年都会举办江宁横溪西瓜节。

根据江宁区人民政府网站,截至今年5月下旬,横溪西瓜的售价在4元/斤左右,一天卖大约500-600斤。相比之下,新城云漾滨江楼盘的收购价可谓天价,直接飙升到10元/斤,一套房可以收万斤。

“现在正好是西瓜大批量出货的季节,开发商给出的这个收购价格对南京本地瓜农来说挺吸引眼球的,应该就是营销噱头。”上述市民称。

“拼政策”拉农民进城

无论是广西玉林推出的“农民买房送工作”政策,还是河南商丘、江苏南京等地楼盘推出的“农产品换房”活动,他们都把推销房子的主要目标对准了同一个群体——农民。

据不完全统计,近一年来,全国已经有8个市县明确鼓励农民进城购房,给予购房农民的子女同等入学待遇、高额税费减免与购房补贴等政策红利,这其中包括:江苏泗洪县,吉林长春市、通化市、延吉市、四平市,广西玉林市,安徽泗县,湖南汨罗市。

此外,还有数十个城市已发布鼓励新市民购房的政策,而新市民中相当大一部分就是进城务工的农民工群体。

从今年1月起至今,广西玉林的公务员、教师等编制内人员,就要利用休息时间走到田间地头、农家院舍,用通俗易懂的语言向村民群众推销商品房、讲解进城置业的政策。

对于农民担忧的进城置业后的就业、子女教育、是否落户、农村宅基地去留等问题,各地也“拼了”,纷纷出台配套政策对就业和教育进行承诺。

广州玉林市宣布,买房即送工作,玉林将向购房者提供总计万个就业岗位,优先向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位,岗位薪酬不低于玉林最低工资标准。

湖南汨罗市人社部门也称,进城购房但找不到合适工作的农民朋友不需要担心,政府将向购房农民优先提供就业岗位、安排免费技能培训,只要去参加培训,农民朋友就能获得每天20元生活费补贴。如果农民愿意进城创业,人社部门将发放小额贴息贷款。

吉林通化称,当地各级公共职业介绍机构免费向购房农民开放,为购房农民免费提供就业信息和职业介绍服务。

很多农民进城购房的主要目的是解决子女读书问题,希望能享有城里的优质教育资源。对此通化市就出台了相关政策,宣布无论购房农民是否在市区就业,其子女都与本地适龄少年儿童在入学、转学方面享受同等待遇。

汨罗市则称,学籍可以不必跟着户籍,进城购房的农民无论是否进城落户,其子女都可以凭不动产权证或购房合同,直接在城区学校按就近原则入学。

对于农民进城争议最大的问题就是户籍和宅基地的归属了,不少农民认为,为了进城而失去农村户口和宅基地是非常不值得的。

为了打消农民的顾虑,今年6月,安徽泗县针对农民进城购房出台一系列政策,其中就提到购房农民的户口去留是自由的,如果购房农民自愿申请城镇居民常住户口,还能继续保留原有宅基地使用权,可自行复垦耕种,也可自愿退出,土地承包政策不变,这就意味着即便农民落户城镇也不会失去土地。汨罗市则提出对自愿退出宅基地的购房农民进行每套最高10万元的补偿。

农民楼市加杠杆存在隐忧

农民进城购房究竟能创造多大市场?

2021年全国第七次人口普查结果显示,在经历大规模城市化后,我国农村户籍人口仍有7.9亿人,但实际居住在乡村的人口为5.1亿人,占全国人口总数的36%。

根据国家统计局数据,从事非农产业或外出务工的全国农民工总量有2.9亿人,其中仍在本乡镇地域内从业的农民工1.2亿人,外出打工者有1.7亿人。

真正务农的农民还有多少?全国农业普查每十年进行一次,最近的一次在2016年,当时的数据显示,我国实际农业生产经营人口约为3.1亿人,其中35岁以下人口为6023万人。

由于进城务工多选择群租等居住方式,一直以来农民工居住面积偏小、住房条件差。截至2021年末,进城农民工的人均居住面积21.7平方米,比全国人均41.76平方米的居住面积少了整整20平方米。

如果外出打工的1.7亿农民工率先选择在城市买房安家,补齐居住短板,那么大约能为中国房地产创造出34亿平方米的增量市场。

如果留在乡村纯务农人口中的35岁以下群体为了孩子教育而率先进城置业,按人均41.76平方米算,则大约可以消化25亿平方米商品房。

不过,农民群体具有教育程度低、收入偏低与不稳定的特点,农民工是农民中收入较高的群体,根据国家统计局,2021年全国农民工月均收入为4432元,其中外出农民工月均收入5013元,本地农民工月均收入3878元。

同期,全国城镇非私营单位平均月收入为8900元,城镇私营单位月均收入为5233元。农民工的平均月收入不到城镇非私营单位职工的50%,是城镇私营单位职工的85%。

单纯务农的农民收入则更低。根据农业农村部科技教育司近期发布的《2021年全国高素质农民发展报告》,高素质农民的农业生产经营人均年收入为3.69万元,月均收入仅为3075元,还不到城镇非私营单位职工平均月薪的35%。

此外,大部分的农民也没有住房公积金,2021年我国住房公积金实缴人数是1.64亿人,缴存群体多为公营单位、城镇私营企业、外商投资企业的职工。

许多城市为了吸引农民购房,给出了极宽厚的条件,比如首套首付只需两成、二套房首付三成,除了房贷按揭,还能申请消费贷、安居贷等。为了买房加杠杆,对经济基础薄弱的农民群体来说,既是诱惑,也可能是陷阱。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为,目前三四线楼市去库存依靠原有的消化能力已经是困难重重,所以只能去发掘更低线位的地区,比如县城、乡镇,甚至还盯上了进城置业的农民,但农民群体购买力有限、收入持续性较差,如果把农民视为购房主力,显然这种市场是缺乏可持续性的。

“农民工收入不稳定、社保和公积金缺失,这个群体在楼市加杠杆,确实会有很大的隐忧,断供的风险很大,而断供会带来更大的社会问题,因此地方政府如果鼓励农民进城置业,则必须出台强制性的社保配套政策来保障农民工的权益,降低未来的信用风险。”柏文喜对第一财经表示。

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