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河北房企沉浮

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6月22日晚间,华夏幸福(600340.SH)发布公告,从2021年11月30日至2022年6月22日,因质押中股票被金融机构处置,华夏控股被动减持5%股份,华夏控股及一致行动人持有华夏幸福股份降至18.56%。

2020年四季度,因为环京楼市下行等一系列因素影响,华夏幸福第二次陷入流动性危机。在属地政府帮助下,出台并通过了债务化解方案,完成近半债务重组,但由于资产处置进展不畅,整体化债陷入僵局。

从1998年成立时算起,华夏幸福已经走过24个年头。与华夏幸福同时期,河北还诞生了荣盛发展、隆基泰和、天山发展、中国宏泰发展、联邦发展、秀兰地产等一批房地产企业,也使得河北房企成为中国房地产行业一支独特的力量。

然而,在历次调控政策及市场变化的洗礼下,河北房企也成为房地产行业的晴雨表,2015年开始,其中多家陆续陷入非法集资、项目停工、债务违约、流动性风险等困境。

一位千亿房企的高管认为,河北房企普遍市场化程度不高,“大部分企业没有能力抵御宏观政策和市场变化带来的冲击”。

该高管曾在河北籍房企任职多年,广泛接触该河北籍房企各个业务层面,“出问题不意外”。

困境

截至6月22日,华夏控股及一致行动人持有华夏幸福18.56%股份,其中有11.25%处于质押状态,分别质押在昆仑信托、招商证券、华泰证券等机构名下。根据6月23日3.16元/股的收盘价来看,绝大多数质押中的股份已经爆仓。

从持股比例来看,华夏控股及一致行动人持有华夏幸福股份已经远低于平安,截至6月22日,平安人寿合计持有华夏幸福25%股份。不过,由于华夏控股为被动减持,王文学及华夏控股仍然是华夏幸福的实际控制人。

早在2020年四季度,由于平安暂停增信等一系列因素影响,华夏幸福再次陷入流动性紧张局面。根据华夏幸福公告,截至5月31日,华夏幸福累计完成重组1088亿元金融债务,未能如期偿还金额536亿元。

这一轮房地产行业流动性风险以恒大爆雷为标志,恒大之前,华夏幸福、泰禾、福晟和新华联等房企出现流动性风险,更多被视为行业个案,并没有引起外界足够重视,其实彼时风险已经显现。“华夏幸福爆雷有自身业务模式的因素,但直接导火索是环京楼市限购”,一位曾在华夏幸福任职的人士告诉经济观察报,虽然2018年平安入股使华夏幸福暂时焕发生机,但并没有解决最为根本的市场供需问题。

实际上,受环京严格限购政策影响的不仅仅是华夏幸福,一同出现经营困难的还有一众河北中小房企,他们成为这一轮房地产调整过程中率先倒下的一批。

同在2020年,魏少军执掌的隆基泰和旗下多个楼盘出现延期交付,彼时,给出的解释是疫情影响施工进度,导致无法按期交付。隆基泰和多数项目在环京区域,尤其是白沟。

到2021年,隆基泰和旗下多数项目出现停工,意识到风险的购房者们曾到高碑店要求退房。

同一年,因收购舍得酒名噪一时的天洋控股,也出现了信托借款违约,并失去了舍得酒的控制权。

同样在2020年,总部在石家庄的天山集团不惜损失数千万元保证金,向政府申请退掉了在正定的土地。此后更是两度卖地缓解困难,但依然没有逃脱2021年底被债权人申请清盘的命运。

早在2019年,保定房企秀兰集团首次对外承认资金链遇到困难,最终在创始人康玉柱出走后陷入困境。

同样在2019年,经常披着大衣坐在桌前讲话的卓达集团创始人杨卓舒,带着儿子杨汉青一起走进石家庄裕华区公安分局自首,数十万将毕生积蓄存放在卓达的人们才意识到,他们的血汗钱再也拿不回来了。

这一年9月,在河北燕郊叱咤风云的李福成和他的福成集团,因涉入偷税漏税案被调查。此时,与李福成合称燕郊四大家族的石克荣、李怀、马志涛旗下房企已经多年没有新楼盘面世。

2021年华夏幸福正式对外公布债务危机,同处廊坊的荣盛和宏泰日子同样不好过。当年6月,规模相对较小的宏泰引入中国金茂作为战略投资者;年底,荣盛首次承认存在流动性风险。

初创

上世纪80年代,改革开放的春风拂过华北平原,保定人赵秀兰、高碑店人魏少军、正定人吴振山已经开始各自的包工头生涯,带领着工人们活跃在北京、河北等地。

同一个时期,王文学还在廊坊市交通局运输队当司机;燕郊首富李福成还在兴隆庄村养牛;王建军在报社做记者;石克荣从砖厂厂长、高楼工商总公司总经理一路做到了油脂厂厂长。

同在80年代,南京人耿建明当了六年工程兵复原后,被分配到廊坊市城建一公司上班;比耿建明大四岁的李生在老家黑龙江双鸭山供销系统和银行系统切换工作。

1992年南巡讲话后,中国大地掀起新一轮市场经济热潮,也带动着大量热血青年砸掉了铁饭碗,河北开发商们大多数是在这一时期开始创业。

1992年,王文学辞掉了“油门一踩、黄金万两”的工作,先后开了火锅店和装修队。王文学创业较早,但直到1998年才正式成立华夏房地产有限公司,并在廊坊开发第一个项目。

同一年,李生在中国银行双鸭山分行安定下来,并一直做到副行长的职位,1998年因处置本行一处抵押物进入房地产行业,并在2001年通过招商引资来到石家庄成立联邦伟业地产。

1993年,在河北工人报做记者的王建军辞职到海南淘金,成为河北房企学历最高的老板;在河北上大学、毕业后留在石家庄搞文字工作的黑龙江人杨卓舒,这一年创办了卓达地产。

同一年,20出头的湖南人周政到秦皇岛开了太行音像店,几年时间,陆续将业务拓展到了电器、百货,并在2000年成立天洋房地产。

对河北房企来说,1995年到1998年是一个重要的时期。1995年,干了十五年包工头的魏少军组建高碑店六建,并在5年后通过开发白沟商贸城进入房地产。

同在1995年,海南梦破灭的王建军在廊坊创办了宏泰地产;全国劳模赵秀兰因煤气中毒去世,两年后,她的儿子康玉柱以她的名字命名了创办的房地产公司——秀兰房地产。

同年,石克荣弃政从商辞掉了高楼镇书记,筹建廊坊华美粮油,并在1999年正式筹建了属于他的汇福粮油;第二年,李福成组建福成养牛集团总公司,成为官方授牌的养牛大王。

1996年,在廊坊城建干了十年的耿建明辞职创办了荣盛地产,并于1999年在老家南京开发了第一个项目方州花园,成功后又在廊坊开发了群星小区,将事业留在廊坊。

时间到了1998年,二次房改也吸引着越来越多的人加入房地产创业大军。债务缠身的王文学撕掉了廊坊市政府欠的500万元借条,得到了廊坊一块土地,开启房地产生涯;同年,干了18建筑队的吴振山正式成立天山地产。

至此,后来在房地行业翻云覆雨的房企,多数已经完成初创,但河北房企真正崛起还要等到2000年之后。

崛起

2002年,全国掀起建设工业园区、经济开发区的热潮,由于政府缺乏资金和经验,廊坊市政府召集华夏幸福、荣盛、宏泰等企业,计划由这些房企作为建设主体,仿照苏州工业园在相应县市建设园区。

彼时,宏泰立足廊坊市区,华夏幸福以固安县为起点,荣盛则将香河作为主战场,正式开启了各自的创业路。也正源于此,产业园区成为多数河北开发商的主要业务,包括廊坊之外的天山、隆基泰和等房企。

2002年,在燕郊养牛的福成、做粮油的汇福和做建材生意的燕达也进入房地产行业,2002年燕达开始启动首个房地产项目星月云河,2004年福成的第一个房地产项目上上城一期面世;2006年汇福的第一个项目普罗旺斯启动。

同样在2002年,在白沟开发商贸城的隆基泰和,在高碑店开发了第一个住宅项目泰和花园,正式进军房地产开发领域,实现了由建筑领域向房地产领域的跨越,这也是多数开发商的成长路径。

同年,李生通过招商引资进入石家庄,并注册成立了联邦伟业地产,一年后,联邦伟业的首个房地产项目动工;这一年,吴振山的天山地产在石家庄开发了水榭花都住宅项目,同时启动了科技园项目。

早在1993年就成立的卓达房地产,2002年已经让杨卓舒连续两年成为河北首富;此时的秀兰地产也开始在保定开启历程,并在若干年后成为保定最大的房地产企业。

不同于其他地区的房地产企业,河北房企与政府深度绑定,无论是华夏幸福、荣盛和宏泰的产业新城模式,还是燕郊四家房企均如此。

一家河北房企高管介绍,河北房企老板普遍认可“听政府的话”,“这不是像别的企业只是说说,而是刻在骨子里的”。

上述曾在华夏幸福任职的人士表示,从业务模式来看,华夏幸福更像是政府土地财政的理财师,正是因为有了这个理财师,才使得这些区县的土地价值倍增,“当然,企业也从中获得更大收益”。

一位接近廊坊市政府的人士表示,部分区县,如果当年财政收入任务没有完成,只要一句话,开发商就给补齐缺口,“你帮我解决了问题,你遇到问题,我也肯定会帮助,多年下来,双方谁也离不开谁”。该人士进一步表示,双方长期建立起来的依赖和信任关系,外地开发商很难替代,哪怕买地给的价格更高。

也正因为市场化程度不足,多数河北房企抗风险能力不强,或政府应收款太多导致现金断流,最后陷入流动性风险旋涡。

辉煌

2008年,全球金融危机爆发,四万亿投资落地,带动房地产行业进入一个高速发展阶段,此后,房地产一直在调控和救市两侧摇摆。

河北尤其是环北京房地产的崛起与北京限购分不开。2011年,北京正式启动限购政策,北京的大量需求开始外溢到临近的河北地区,也让燕郊的房企很快从4000元/平方米首次突破万元大关。

上述曾在华夏幸福的人士回忆,在环京楼市最为辉煌的年代,一些房地产项目还没拿地就开始销售,往往是“交首付一两年后,才拿到预售证”,虽然其中风险巨大,但依然无法阻挡购房者热情。

2015年的燕郊房地产市场,光一个排名靠前的选房资格就能卖到20万元,大厂、香河、固安、永清、怀来、涿州等环北京区域楼市迎来前所未有的高光时刻,火爆的行情逐步向天津及河北其他城市蔓延。

唐山、张家口、保定等与北京没有接壤市县的房地产也受到房地产投资客的追捧,甚至唐山等地烂尾多年的项目都被一扫而空。对房地产行业,那是一个疯狂的年代,但对开发商则意味着风口。

2016年,华夏幸福销售额首次突破千亿大关,达到了1200亿元。当年,销售额超过千亿的房企有12家,华夏幸福排在第8名。彼时,无论是闽系世茂、苏系新城控股,还是渝系龙湖,都还在冲击千亿的道路上狂奔。

华夏幸福凭借产业新城模式,得益于环京楼市火爆,一跃将众多房企甩在身后。同年,荣盛发展的销售额还没有突破500亿元,但仅仅用了两年时间,就在2018年实现了千亿目标。

虽然多数河北房企没有进入排行榜,但并不妨碍他们成为环京楼市的受益者。2015年,汇福悦榕湾一个项目的销售额就超过50亿元。一些河北本土房企也开始将业务向全国拓展,包括汇福、福成都在海南拿地。

就在这一年,王文学在华夏幸福上市平台之外,利用知合系陆续介入黑牛食品、ST宏盛和玉龙股份等3家上市公司。这一激进的扩张模式,也为日后华夏幸福首次出现流动性风险埋下隐患。

在2015年,40岁的周政不仅以38亿元拿下舍得酒业的控制权,还以33亿港元收购房山项目,以及以20.8亿元价格收购燕郊成功大广场,从小开发商一跃成为资本市场新星。

2015年成为河北开发商一个重要的转折点,隆基泰和开始走出保定,走向全国,在上海等地拓展项目;同在保定的秀兰集团,已经将文旅产业作为公司继房地产之后又一主业。

激进的扩张为很多河北开发商埋下了隐患,上述河北房企高管认为,环京区域限购导致环京楼市急速降温,也加剧了多数河北房企的流动性风险。

衰落

2015年不仅是河北房企鼎盛期,也是河北房企由盛及衰的转折点,

这一年,联邦地产的李生,因为涉嫌单位行贿罪被起诉,虽然最后免于处罚,但也影响了后续的发展,两年后,李生再次因非法吸收公众存款罪失去自由。

2015年,因媒体爆出卓达非法集资,杨卓舒披着大衣在视频前为他和卓达进行了辩护,4年后,杨卓舒选择了自首。

2016年,秀兰集团楼盘开始出现延迟交付的情况,2019年,秀兰集团首次对外承认,正面临着流动性风险,无法偿还到期债务。

2017年5月,河北环京多个市县出台史上最为严厉的限购政策,廊坊环京地区更是实施以区县为单位的限购政策,环京楼市冷却下来,尤其是廊坊地区,交易量下降九成左右。

房地产市场骤然转冷,也使得依靠环京楼市的河北房企出现流动性困难。年初还在继续收购的华夏幸福,2017年底出现困难,虽然最后通过引入平安作为战投暂时化解了风险,但2020年四季度,危机二度爆发。

2017年限购后,福成、汇福、燕达和兴达四家公司多年没有新楼盘开盘,一直到2021年福成新住宅项目开盘,其他三家房企依然没有拿地,也没有新开发项目。

到了2020年,凛冬再一次降临在河北房企身上,除华夏幸福外,天山地产退地,天洋控股和盈时集团先后爆雷。隆基泰和多个项目延迟交付,宏泰引入战投,河北房企元气大伤。

2021年6月,同样在廊坊起家的中国宏泰发展引入中国金茂作为战投,以便顺利支付即将到期的债务。今年6月,中国金茂更是进一步计划将中国宏泰发展私有化,届时,宏泰将成为中国金茂子公司。

2021年底,在荣盛发展投资人会议上,耿建明首次对外承认,由于楼市下行等因素影响,荣盛发展面临着流动性困难,有可能无法偿还到期债务。在这前后,荣盛先后被爆出商票、信托违约的消息。

如果从2002年算起,很多河北开发商用20年时间为其在房地产行业中争取一席之地,但又先后走向倒闭或陷入流动性风险中。“2015年和2016年业绩大幅增长后,企业应该沉下来进行组织重建,加强抗风险能力,但那个时候没有几家企业去做”,上述曾在华夏幸福任职的人士表示,这是河北房企存在的问题,也是整个房地产行业的问题。

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