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34宗地块总起始价746亿,上海今年第二轮供地来了

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距离首轮土拍结束不到一个月后,6月27日午间,上海土地市场官网公布了今年第二轮集中出让公告。

根据上海土地市场公布的地块信息,将要出让的34幅涉宅地块总面积约119.66万平方米,总起始价达746.46亿元。其中,有两宗“城中村”改造项目地块,位于浦东高行镇与张江镇区域,总出让面积10.33万平方米,总起拍价64.73亿元。

分区域来看,另外32宗涉宅地块分布于上海12个地区,以青浦区、嘉定区为此次供应大户,均供地5宗;此外还有闵行区出让4宗,杨浦区、普陀区、浦东新区以及奉贤区各出让3宗,松江区推出2宗地块,而长宁区、静安区、宝山区和金山区也各有1宗。

从土地价格来看,起始价最高的为杨浦区江浦社区R-05地块,约为47.7亿元;起始价排第二的是浦东新区川沙新镇城南社区PDP0-0706单元C06-03地块,约43.58亿元。

出让面积最大的则为青浦区徐泾镇双联路北侧B6-01地块,约为7.71万平方米;排第二的是嘉定区嘉定新城(马陆镇)马陆南社区JDC1-2301单元23-01、29-01地块,土地面积约7.35万平方米。

整体来看,较之今年首轮集中供地,本批次供应量方面是有所下降。在6月初刚刚完成的上海首轮集中供地中,上海合计出让了40幅涉宅用地,总出让面积约210.5万平方米,成交总金额约878.9亿元。

也可以说,上海今年的第二轮供地在减量后要以质取胜。尤其是市中心地块数量的增多,共有8幅地块,其中杨浦3幅、普陀3幅、长宁1幅和静安1幅,均为优质地块,起始总价超过204亿元。

如向来供应稀缺的长宁区,此次推出新泾镇232街坊17/1丘77-01地块,为纯住宅用地,出让面积23047.8平方米,预计打造洋房、别墅等低密产品,起拍价25.19亿元。

至于郊区方面,则数热点区域青浦和嘉定供应最多,分别有5幅。而近两年上海的土地供应大户临港新城,在这一轮供地中缺席了。

作为曾经的市场热点区域,临港一直不乏地块出让。在今年首轮土拍中,临港地块有8幅,去年的3批次土拍临港也分别出让了5幅、5幅和6幅地块。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,临港宅地本轮未有土地出让或许只是休整一下,可能在这期间做进一步投放的优化方案,对临港未来发展更有利。

值得一提的是,本次还新增了不少低容积率地块,一共有4幅地块容积率为1.2,其中不乏长宁这样的市区地块。而在今年第一批次供地中,仅有2幅。

本地土拍政策将不变,有效申请人即为竞买人。在今年的第二轮土拍中,仍然采用挂牌竞价、现场竞价和一次报价的竞拍程序,竞拍政策延续“房地价联动、限地价、一次报价”的出让方式,且“随机值”等设定也未做调整。

此外,新批次供地整体需配建的保障房比例也有所下降,除1宗地块需配建8%保障房以外,其余维持在5%保障房的比例。

卢文曦认为,新一轮供地可看出上海的诚意度较高,除8幅传统市中心地块,其他很多地块诸如徐泾、七宝等,都是改善关注度较高的热门板块,相应的开发商拿地热情也会高涨,从而推动上海土地市场进入正常热度。另外,好地块应有好价格,房地联动价显现出自然、合理、稳定上涨,有助于强化市场信心。

从公开信息来看,此次要出让的部分地块较之前几批次同板块的联动价有了上浮空间,如奉贤16单元比起2021年一批次上涨了1000元/平方米,夏阳街道相比2021年一批次也上涨1100元/平方米。

而且,此次房地联动价超过10万/平方米的地块有5幅,包括静安天目地块、长宁新泾地块、普陀中山北地块和杨浦江浦2幅地块。房地联动价最高的属于长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块,达16.3万元/平方米,地块起始楼板价约9.1万元/平方米,也为新一轮之最。

根据目前的地块进度安排,各地块接收竞买申请截止时间为7月20日,现场交易会将于7月25日开始举行,具体交易时间以2022年7月22日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

回顾上海今年的首轮供地,整体结果符合预期,无一流拍,也出现了佳运置业和宸嘉发展等房企新面孔。随着二批次土地出让释放出的诚意,或迎来更多企业参与竞拍,届时有望进一步提升土地市场热度。

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