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3000亿规模“房票”尚未落地,郑州楼市困于信心

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“3000亿规模房票安置,郑州市场,燃市在即”。这是一家头部开发商对郑州“房票”政策的期待。

自今年3月出台一揽子提振楼市的政策后,郑州市场的成交效果并不明显,仍处在筑底阶段。

为了进一步解决去化难题,细化此前提出的货币化安置工作,近日,郑州又出台房票安置政策,以此鼓励被征收人购买郑州的新房。

根据郑州的政策,房屋安置补偿权益兑换的房票,要在12个月内在中心城区,向参与房票安置工作的开发企业购买商品房。

超过12个月未使用的,视同自行放弃房票安置,重新按照货币补偿方式进行安置,不再享受房票安置相应的政策性奖励。

政策性奖励包括:将安置补偿权益金额8%纳入房票,以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费,兑换不限定于房票核发机构所在行政区域,且兑换房屋不计入家庭限购套数,还可享受税收减免等。

郑州对并不是首个提出房票安置的城市,今年以来,信阳、许昌、鄂州、绍兴、温州等地政府都发布了类似的政策。

多个分析师对界面新闻表示,房票安置可将货币补偿资金锁定在住房领域,能拉动潜在购房消费, 核心目的还是在于有效盘活楼市、降低棚改成本,即减少新建安置房的同时促进存量房源的去化。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉指出,商票安置不需要再被动接受某区域的某项目,可以选择房源品质、户型、开发商品牌等,还有利于满足被拆迁人差异化的购房需求。

房票政策落地有待细化

“这是不是意味着房票成为货币化安置唯一手段,必须得去直接换房,或者要等12个月才能选择兑换现金?”多位郑州拆迁市民提出了对房票政策最大的疑虑。

界面新闻联系到郑州市住房保障和房地产管理局,房票政策解读负责人明确表示,房票并不是唯一的货币化安置方式,只是增加一种新的选择,具体采用房票还是直接兑付现金的选择权属于被拆迁人。

目前,郑州的房票政策细则还未落地,拆迁户们也还未收到具体的“房票”,政策、房企、市场还在进行准备。

“房票政策的具体落实在于各区域,谁负责拆迁谁去跟拆迁户去做解释说明,动员落实,但因为政策刚公布,目前动员工作没正式开始。”上述负责人对界面新闻介绍,目前各部门都在做准备工作,比如房屋价值计算等,还需要通过“四议两公开”、“4+2”工作法来确定,工作量很大。

值得注意的是,房票的使用规定中包括,只能在“参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房”中自主选择房源。

按照当地的要求,参与房票安置工作的房地产开发企业应诚实守信,合法经营,严格按照承诺公示的优惠幅度与购房人签订商品房买卖合同。

据了解,目前参与房企名单还未出台,各家房企需要自己研读政策,经过测算之后选择是否自愿参加,对于房企的参与报名方式,还在准备通知中,而相关房企届时还需承诺并公示楼盘位置、商品房价格、购房优惠幅度、交付日期等。

“政策还逐步在落地,没有马上起效果,有些潜在房票客户也有过来咨询,但是房票落到他们手上还得有个过程。现在政府正在梳理可以承接房票的项目,然后各地产公司先自己做一些申报。”一家央企郑州公司相关人士对界面新闻表示。

不止是具体细则有待完善,对于房企来说,加入房票安置计划,还需要考虑能否接受优惠力度,以及相对较长的结算流程。

“现在还很难确定报名意向的项目,公司内部还需要进一步研讨。”一位TOP10房企人士说。

而对于可能拿到房票的拆迁户来说,对于该安置政策的态度喜忧惨半。

喜是因为相较于等待安置房来说,能够快速落实新的居所,有当地人士对界面新闻介绍,郑州在2013年后拆迁的一大批住户,目前仍没有选到安置房,长期处于租房、或者住在简易搭建屋的状态,房票能使得他们在12个月内定下去处,现房和期房均可选择。

“配套的政策优惠还是有吸引力的,如果票面金额足够,需要全款支付,余额再换发新的房票,如果额度不足,可以申请商贷和公积金贷款,如果没有房贷或者已结清过,还能享受首套房贷款利率。”当地一从事新房销售工作的中介表示。

被征收人的忧愁点即在于,相关房企能否履行承诺,尤其是在销售价格方面,会不会出现先提价后优惠的现象,或者交付时间一拖再拖,甚至出现烂尾楼的情况。

政策提振信心效果未现

等待“房票”的市民,他们的担忧并非没有依旧。

由于市场下滑,房企面临资金压力,郑州最近多个项目出现因停工、延期交付而引发的购房者投诉。

最近的一起的是,“郑州670名硕博业主被烂尾楼套牢”的消息成为关注焦点。界面新闻了解到,该项目属于郑州本地房企永威和金桥共同开发,业主大部分是通过“人才引进”政策来到郑州,买下来永威在当地曾经热销的项目。

“去年12月开始,永威金桥西棠就停工了,当时临近年底,还没有多想,但3月之后,项目仍未复工,多方打探才知道,两个开发商在闹纠纷,甚至出现了项目监管资金被金桥实控人崔红旗挪用的情况。”永威金桥西棠一位业主表示。

据其介绍,永威在该项目占股49%,也一直积极处理项目问题,但崔红旗始终并未现身,所派代表也不在处理方案上签字。界面新闻试图就此联系金桥,截止发稿未收到回应。

而除了西棠项目,郑州目前还有一些项目处于停工半年或更久的状态,以及有些于4、5月公告复工的项目,也屡被业主质疑“假复工”,比如郑州名门翠园、融创中原大观以及康桥玖玺园等。

据克而瑞统计,截至2021年底,郑州存在交付问题的套数达25249套,占2021年总成交套数(89103套)的28%。

“西棠项目庆幸的是这次引起了关注,但西棠只是郑州很多问题楼盘的其中一个。”有业主对界面新闻表示,早知道如此,便不会急于买房,而这种心态,也影响他们对郑州楼市今后的信心。

这次房票政策出台的背景,是郑州楼3月份出台一系列政策后,并没有产生预期的效果,市场的销售也没有明显提升。

据统计,今年3月份时,郑州楼市出现短暂的回暖迹象,当月商品房销售套数达9680套,总销售额约144亿元,只是还远不及去年同期15483套、209亿元销售数据,但环比2月份总销售额大幅增长68%。

数据来源:郑州市房管局

进入4月、5月,郑州楼市又出现成交规模接连下滑趋势。 据克而瑞数据,郑州5月新建商品住宅成交面积32万平方米,环比下降31%,同比降幅达61%。累计情况来看,今年1-5月郑州新建商品住宅成交面积198万平方米,同比下降38%。

一位郑州经纪人表示,3月上旬的交易比较好一点,4、5月虽然看房的人多,但成交比较难,大多处于观望状态,不过核心一点的高新区还是热度很稳定。

当下,对于货币化安置的覆盖群体来说,如果可以选择现金和房票,也有被征收人表示会毫不犹豫的选择现金,而其中有一部分人已不存在于郑州置业的需求,这显然会不利于“去化”这个核心目标。

目前也有房企在郑州市场看到了信心恢复的苗头,6月22日郑州首轮集中土拍中,15宗地全部成交,流拍现象减少,其中2宗溢价地块分别由保利发展、龙湖摘得。

“龙湖入郑4年,已布局7个住宅项目。郑州作为河南省会,城市能级高,人口吸附力强,吸引了大量年轻人,符合龙湖布局高能级城市的策略。”龙湖相关人士对界面新闻表示,因为基本面的原因,还是会选择深耕郑州市场。

郑州一系列稳楼市发展的政策,包括最新的房票安置,还需要不断细化落地,伴随着房企融资基本面的恢复,销售端回暖信号显现,才能提振购房者的信心。

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