3000亿规模“房票”尚未落地，郑州楼市困于信心

“3000亿规模房票安置，郑州市场，燃市在即”。这是一家头部开发商对郑州“房票”政策的期待。

自今年3月出台一揽子提振楼市的政策后，郑州市场的成交效果并不明显，仍处在筑底阶段。

为了进一步解决去化难题，细化此前提出的货币化安置工作，近日，郑州又出台房票安置政策，以此鼓励被征收人购买郑州的新房。

根据郑州的政策，房屋安置补偿权益兑换的房票，要在12个月内在中心城区，向参与房票安置工作的开发企业购买商品房。

超过12个月未使用的，视同自行放弃房票安置，重新按照货币补偿方式进行安置，不再享受房票安置相应的政策性奖励。

政策性奖励包括：将安置补偿权益金额8％纳入房票，以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费，兑换不限定于房票核发机构所在行政区域，且兑换房屋不计入家庭限购套数，还可享受税收减免等。

郑州对并不是首个提出房票安置的城市，今年以来，信阳、许昌、鄂州、绍兴、温州等地政府都发布了类似的政策。

多个分析师对界面新闻表示，房票安置可将货币补偿资金锁定在住房领域，能拉动潜在购房消费， 核心目的还是在于有效盘活楼市、降低棚改成本，即减少新建安置房的同时促进存量房源的去化。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉指出，商票安置不需要再被动接受某区域的某项目，可以选择房源品质、户型、开发商品牌等，还有利于满足被拆迁人差异化的购房需求。

房票政策落地有待细化

“这是不是意味着房票成为货币化安置唯一手段，必须得去直接换房，或者要等12个月才能选择兑换现金？”多位郑州拆迁市民提出了对房票政策最大的疑虑。

界面新闻联系到郑州市住房保障和房地产管理局，房票政策解读负责人明确表示，房票并不是唯一的货币化安置方式，只是增加一种新的选择，具体采用房票还是直接兑付现金的选择权属于被拆迁人。

目前，郑州的房票政策细则还未落地，拆迁户们也还未收到具体的“房票”，政策、房企、市场还在进行准备。

“房票政策的具体落实在于各区域，谁负责拆迁谁去跟拆迁户去做解释说明，动员落实，但因为政策刚公布，目前动员工作没正式开始。”上述负责人对界面新闻介绍，目前各部门都在做准备工作，比如房屋价值计算等，还需要通过“四议两公开”、“4+2”工作法来确定，工作量很大。

值得注意的是，房票的使用规定中包括，只能在“参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房”中自主选择房源。

按照当地的要求，参与房票安置工作的房地产开发企业应诚实守信，合法经营，严格按照承诺公示的优惠幅度与购房人签订商品房买卖合同。

据了解，目前参与房企名单还未出台，各家房企需要自己研读政策，经过测算之后选择是否自愿参加，对于房企的参与报名方式，还在准备通知中，而相关房企届时还需承诺并公示楼盘位置、商品房价格、购房优惠幅度、交付日期等。

“政策还逐步在落地，没有马上起效果，有些潜在房票客户也有过来咨询，但是房票落到他们手上还得有个过程。现在政府正在梳理可以承接房票的项目，然后各地产公司先自己做一些申报。”一家央企郑州公司相关人士对界面新闻表示。

不止是具体细则有待完善，对于房企来说，加入房票安置计划，还需要考虑能否接受优惠力度，以及相对较长的结算流程。

“现在还很难确定报名意向的项目，公司内部还需要进一步研讨。”一位TOP10房企人士说。

而对于可能拿到房票的拆迁户来说，对于该安置政策的态度喜忧惨半。

喜是因为相较于等待安置房来说，能够快速落实新的居所，有当地人士对界面新闻介绍，郑州在2013年后拆迁的一大批住户，目前仍没有选到安置房，长期处于租房、或者住在简易搭建屋的状态，房票能使得他们在12个月内定下去处，现房和期房均可选择。

“配套的政策优惠还是有吸引力的，如果票面金额足够，需要全款支付，余额再换发新的房票，如果额度不足，可以申请商贷和公积金贷款，如果没有房贷或者已结清过，还能享受首套房贷款利率。”当地一从事新房销售工作的中介表示。

被征收人的忧愁点即在于，相关房企能否履行承诺，尤其是在销售价格方面，会不会出现先提价后优惠的现象，或者交付时间一拖再拖，甚至出现烂尾楼的情况。

政策提振信心效果未现

等待“房票”的市民，他们的担忧并非没有依旧。

由于市场下滑，房企面临资金压力，郑州最近多个项目出现因停工、延期交付而引发的购房者投诉。

最近的一起的是，“郑州670名硕博业主被烂尾楼套牢”的消息成为关注焦点。界面新闻了解到，该项目属于郑州本地房企永威和金桥共同开发，业主大部分是通过“人才引进”政策来到郑州，买下来永威在当地曾经热销的项目。

“去年12月开始，永威金桥西棠就停工了，当时临近年底，还没有多想，但3月之后，项目仍未复工，多方打探才知道，两个开发商在闹纠纷，甚至出现了项目监管资金被金桥实控人崔红旗挪用的情况。”永威金桥西棠一位业主表示。

据其介绍，永威在该项目占股49%，也一直积极处理项目问题，但崔红旗始终并未现身，所派代表也不在处理方案上签字。界面新闻试图就此联系金桥，截止发稿未收到回应。

而除了西棠项目，郑州目前还有一些项目处于停工半年或更久的状态，以及有些于4、5月公告复工的项目，也屡被业主质疑“假复工”，比如郑州名门翠园、融创中原大观以及康桥玖玺园等。

据克而瑞统计，截至2021年底，郑州存在交付问题的套数达25249套，占2021年总成交套数（89103套）的28%。

“西棠项目庆幸的是这次引起了关注，但西棠只是郑州很多问题楼盘的其中一个。”有业主对界面新闻表示，早知道如此，便不会急于买房，而这种心态，也影响他们对郑州楼市今后的信心。

这次房票政策出台的背景，是郑州楼3月份出台一系列政策后，并没有产生预期的效果，市场的销售也没有明显提升。

据统计，今年3月份时，郑州楼市出现短暂的回暖迹象，当月商品房销售套数达9680套，总销售额约144亿元，只是还远不及去年同期15483套、209亿元销售数据，但环比2月份总销售额大幅增长68%。

进入4月、5月，郑州楼市又出现成交规模接连下滑趋势。 据克而瑞数据，郑州5月新建商品住宅成交面积32万平方米，环比下降31%，同比降幅达61%。累计情况来看，今年1-5月郑州新建商品住宅成交面积198万平方米，同比下降38%。

一位郑州经纪人表示，3月上旬的交易比较好一点，4、5月虽然看房的人多，但成交比较难，大多处于观望状态，不过核心一点的高新区还是热度很稳定。

当下，对于货币化安置的覆盖群体来说，如果可以选择现金和房票，也有被征收人表示会毫不犹豫的选择现金，而其中有一部分人已不存在于郑州置业的需求，这显然会不利于“去化”这个核心目标。

目前也有房企在郑州市场看到了信心恢复的苗头，6月22日郑州首轮集中土拍中，15宗地全部成交，流拍现象减少，其中2宗溢价地块分别由保利发展、龙湖摘得。

“龙湖入郑4年，已布局7个住宅项目。郑州作为河南省会，城市能级高，人口吸附力强，吸引了大量年轻人，符合龙湖布局高能级城市的策略。”龙湖相关人士对界面新闻表示，因为基本面的原因，还是会选择深耕郑州市场。

郑州一系列稳楼市发展的政策，包括最新的房票安置，还需要不断细化落地，伴随着房企融资基本面的恢复，销售端回暖信号显现，才能提振购房者的信心。

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