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22城首批集中供地收金4969亿元,深圳南京苏州民企零拿地

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6月22日,2022年首批次22城集中供地全部完成。中指研究院监测的数据显示,22城共计推出涉宅用地469宗,最终成交397宗,成交规划建面3907万平米,首批次共计成交出让金4969亿元。

中指研究院报告指出,今年首批次集中供地主要有三大特点:推出端集中供地增至四批次,首批次推出规模同比走低;成交热度稳中有进,库存量少城市回升明显;拿地企业依旧国央企主导,供给端有意降成本做出让利。

按照中指研究院数据,今年首批次集中供地期间,部分城市将全年推地时间调整为4批次,导致首批推出规模较去年降幅明显。22城首批共推出涉宅用地469宗,建设用地面积2135万平米,同比下降58.5%;推出规划建筑面积4713万平米,同比减少6707万平米,较去年集中供地推出减少58.7%。从2022年首批次推出的地块数量来看,推出宗数最多城市位于长三角区域城市杭州,60宗地块在首批次推地的城市中数量最多,其次成都推出50宗,上海推出40宗;东三省区域城市沈阳推出5宗,长春出让2宗涉宅用地,数量最少。数据显示,今年首批集中供地共成交397宗,总成交率84.65%,流拍及撤牌地块72宗,流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出,从2021年二批次集中供地开始,土拍规则逐渐趋严,在企业端“三道红线”以及拿地自有资金等规则下,企业拿地能力骤然收紧,土地市场流拍也随之走高。2022年以来,房地产供需两端调控政策持续优化调整,涉及降首付比例,下调房贷利率,放宽限购及限售,提高公积金贷款额度等方面,稳定房地产市场发展及购房者置业预期。同时,供应端土拍规则延续调整趋势,减少或取消竞自持竞配建部分;在地块的利润空间方面,也有明显的提升,如此前流拍地块降低地价后重新挂牌,以及提高限售价格,都在不同程度上提高了企业的拿地积极性。

从各城市地块成交具体情况看,本批次触顶成交的地块屈指可数,大量地块底价成交,市场热度分化趋势逐渐加大。

其中,深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比最多,深圳触顶成交地块占比100%,8宗地块全部触顶成交,是本次集中供地热度最高城市;合肥触顶地块占比62.5%,位列其次,成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。随后,杭州、上海触顶成交地块占比超过30%,杭州触顶地块占比达39%,上海触顶地块占比达33%。南京、厦门、重庆触顶成交占比均超过20%,分别为23%、22%、23%。另外有部分城市多数地块底价成交,土拍市场热度较为平静。数据显示,22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%,另外有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中,长春、沈阳两城市成交地块均底价成交,底价成交占比100%;无锡、长沙、广州、天津、济南、青岛、武汉底价成交宗数占比超80%,分别为88%、86%、88%、80%、82%、80%、83%。

也有部分城市略显冷意,出让地块流拍与撤牌占据主流。

中指研究院数据显示,首批次出让中,天津土拍地块流拍宗数最多,出让30宗地中有15宗提前撤牌、9宗流拍,流拍和撤牌率83%;长春仅出让2宗涉宅用地,成交前1宗南关地块撤牌,仅成交绿园区1宗宅地,流拍率50%;济南本批次出让为组团用地,15个组团包含31宗涉宅用地,出让时14宗涉宅用地流拍,流拍率45%。此外,福州流拍6宗,南京流拍6宗,合肥流拍8宗,沈阳流拍1宗,流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。

拿地企业方面,中指研究院报告显示,本批次地块拿地企业仍以央国企、地方平台为主,部分城市地方平台托底明显。北京、深圳、厦门、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上,南京则超九成。另外,2021年下半年以来土地市场走弱,民企拿地意愿下降,地方平台拿地比例逐渐提高。2022年首批次,天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超五成,无锡、天津、苏州均超七成。

民企拿地积极性不足,22个城市中,民企在13个城市的拿地宗数占比不足30%。南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取,北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右,仅有合肥,民企拿地宗数占比超过50%。一家民企开发商内部人士坦言,销售数据并不理想,目前内部主要就是抓去化和回款。对于投资拿地,该人士称,集团年初就明确在降负债的同时控制投资额度,目前集团土储相对充足,做好已有深耕区域的发展。

张凯表示,当前民企面临的困境仍然是资金压力的问题,目前拿地民企以区域型深耕企业为主,例如滨江、众安、大华等,全国性民企只剩龙湖和旭辉在积极拿地了(未包含混合所有制企业例如绿城、金地、万科等)。央国企相对于民企来说资金周转速度相对较慢,开发速度也相对慢一些,但交付保障性更强,烂尾的可能性更小。但反过来讲,央国企的产品力通常相较于民企有一定劣势。

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