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多地迎来买房补贴时代,纾困楼市还能出什么招?

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虽然大蒜小麦抵房款的房企营销活动被叫停,但为了提振房地产消费,三四线城市乃至部分二线城市的非热点区域还是真金白银干上了。

近期,全国各地迎来了新一轮购房补贴、购房消费券的发放潮。

据21世纪经济报道记者不完全统计,近两周以来,西宁、长春、中山以及佛山部分区域均发放了购房消费券;咸宁和武汉部分区域也出台了购房补贴政策。其中,佛山高明、三水分别准备了1000万的购房消费券,青海西宁则准备了400万元购房消费券等;而武汉江夏则针对特定人群发放新房购房补贴,最高可以达到15万一套。

在业界看来,发放购房消费券、购房补贴是通过降首付、省成本的方式来提振楼市消费信心的一种举措,也是在降低房贷利率、放松限购限贷等政策以后在房地产政策端的再一次深入推进。

不过,据21世纪经济报道记者多方采访了解,即便房企与购房者多数看好购房消费券对市场带来的正面作用,但这种方式能产生多大的威力,市场也仍在观望。普遍的观点认为,房地产市场回归正常难以通过一招解决所有,而应是多重政策的叠加带动市场预期改变来培育购买力,方能有效改善。

随着各地政府纷纷祭出奇招猛招,房地产市场完全回暖还会远吗?

购房补贴成效几何

购房补贴并非近期出现的新事物,但与过去通常应用于吸引高层次人才不同,当前购房补贴、购房消费券的使用更像是楼市纾困政策的一种。

6月23日,咸宁发布楼市新政,对购买市城区新建商品住房的购房者,给予财政补贴。其中,对购买90平方米及以下的每套补贴1万元,90平方米以上每套补贴2万元;二孩家庭每套额外补贴0.5万元,三孩家庭每套额外补贴1万元。此外,在咸宁城区购房的人才,最高还可享受10万元财政补贴。

咸宁出台这一政策的背景是当地的房地产销售持续承压。

据武汉骐骏顾问统计,2022年5月,咸宁市场成交量出现下滑趋势,其中成交面积8.92万平方米,环比减少31%,同比减少45%;房源成交833套,环比减少16%,相比去年同期减少54%。

类比其他出台同类政策的省市,销售转淡均是共性情况。但回溯之前已经出台类似政策的城市,从市场的反馈和表现来看,购房补贴的提振作用其实很难一蹴而就。

在本月这一轮购房消费券之前,已经有江门、抚州等城市推出普适性的购房补贴。但现实情况是,购房补贴可能是锦上添花,而非雪中送炭。

一位江门当地的潜在购房者告诉21世纪经济报道记者,购房券的吸引力不是太大,不会因为购房券而去冲动消费。

从成交数据来看,在购房券发放、购房政策优化发布的次月,江门的成交量有一定环比回升,但整体仍比较低迷。

据世联行统计,2022年5月,江门成交面积为40.51万平方米,环比虽上升4%,同比却下降37%;成交价格为8251元/平方米,环比下降0.37%,同比下降5%。

其他有类似政策的城市也走出了同样的行情趋势。

一位熟悉湖北房地产市场的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,补贴能够降低一些成本,但现在的政策都难以让市场沸腾起来,“只能说有需求的会买这个券就有用,因为现在核心问题在于购买力和信心弱,所以市场对政策都是谨慎乐观的。”

政策发力:方向与位置

尽管购房补贴、购房消费券能够为市场带来多大的提振作用仍待观察,但各地为房地产行业恢复正常所做的努力不可被忽视。

从5月的成交情况来看,全国的房地产市场也有一定的回暖。

国家统计局数据显示, 今年1-5月,全国房地产开发投资额5.21万亿元,环比增长约14%,为年内首次环比上升;全国商品房销售面积50738万平方米,环比增速分别为26%;商品房销售额4.83万亿元,环比增加30%。

不过,一个比较典型的情况是,多数城市的成交结构表现是豪宅成交加快,而刚需住宅的回暖则相对缓慢。

以广州为例,公开数据显示,今年4-5月,广州珠江新城二手房成交量升至151套,超过一半是单价15万+房源。根据机构统计,从年后至今,广州珠江新城二手房平均涨价约200万-300万。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示,从今年5月的市场数据来看,购房人群主要是收入比较高的人群,表现为豪宅市场和大户型面积新房成交比较好,而刚需或者刚改的购买力没有很强,这说明普通购房群体的信心和预期还是不足,需要通过降成本降门槛提供支持从而提高支付能力。

以目前的政策力度衡量,各地在放宽购房资格、降低购房成本等方面虽已经出招无数,但政策未来的发力方向或许可以有进一步发散。

一位佛山当地的开发商人士表示,现在整体市场的观望情绪仍是比较重,而且很多政策出来,对销量的刺激作用也不是很明显。“还是要有一些更实质性的政策,在稳房价的基础上用好公积金等方式。”他说。

李宇嘉则称,现在的政策是多方合力才能形成作用,没有说哪一招对市场就能有明显推动。“总体上来说,政策的方向还可以在供给端和需求端的匹配度上努力,例如棚改房票安置就是一个比较好的方式,另外一些城市的存量房规模比较大,当地的政府和国企是否可以收储盘活做保障房,也是可以探讨的思路。

李宇嘉表示,现在对于低能级的城市如何让房地产市场回归正常,核心不是刺激楼市,而是把新市民留下来,慢慢培养潜在购买力,“毕竟现在市场新增购买力是有限的,要想办法把这部分购买力安顿下来。”

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