新房成交豪宅化？复工三周的上海楼市真相

（原标题：新房成交豪宅化？二手房成交大增？房租大涨？复工三周的上海楼市真相）

哪怕市场被疫情耽误了整整2个月，上海的房价涨幅仍然领跑全国。

一键回暖之后，市场对上海楼市的传言充满了各种期待：豪宅成交火爆、房租大涨、新房一房难求……的确，沉寂了许久的市场再度转向了卖方市场，而据易居研究院，今年1-5月份，全国仅有上海、宁夏、浙江和新疆的房价没有出现同比下跌，并且上海同比涨幅最高，四个省市分别为4%、2%、0%和0%。

但实际市场成交情况是否与大家的想象一致？

10万+新盘扎堆上榜

复产复工以来，《每日经济新闻》记者陆续走访了上海多个住宅项目，由于疫情防控需要，市区开放售楼处的楼盘并不多，但部分开放参观的项目对客流进行了严格限制。

6月中旬，某楼盘销售人员张兰（化名）曾在现场对记者坦言：“蓄客阶段需要用验资方式来设置一下门槛，不然看房的人太多，实在是接待不过来。”

事实上，看房的人多，买房的也多。

6月以来新房成交面积以周为单位加速攀升。上海中原地产数据显示，今年6月1日-20日成交50.6万平方米。以周为单位来看，首周（5.30-6.5）新房成交8.84万平方米，环比增加141.80%；第二周（6.6－6.12）成交16.24万平方米，环比增加83.60%；第三周（6.13－6.19）成交21.76万平方米，环比增加34.03%。

从最近一周的区域成交结构来看，浦东新区、松江区两个传统“交易大户”分别成交3.72万平方米和3.19万平方米，带动整体成交量攀升。在市中心虹口区，红盘“上新”带来了成交激增，达到4.59万平方米。但由于供应结构原因，嘉定、青浦二区表现差强人意，嘉定仅成交不到1000平方米，青浦不足5000平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦在复工复产首周曾通过微信对记者表示，“从开工节奏就可以看出，外围先复市，比如临港等等，然后再向市区推进，所以从交易情况，也应该是从外围到市区的节奏。”

值得注意的是，豪宅成交的确成为6月以来新房交易的重要组成部分，因疫情延迟开盘的项目入市后，由于高价位产品集中推出，市场成交格局迅速发生了变化。

上海商品住宅成交TOP10（2022.6.13-2022.6.19） 数据来源:网上房地产、上海中原地产整理

从成交前十榜单显示，3万-6万元/平方米的首次改善产品仅有2个，并且成交排名还处于倒数位置，并且纯刚需项目未见上榜，但10万+楼盘占据了榜单6席，甚至榜单前三中就有1个10万+产品。

更值得关注的是，签约的项目都保持了不错的去化率，成交前十榜单中有一半项目签约超过百套。按照推盘房源数量计算，榜单上某排名靠前的项目，开盘当天套数去化率已经达到89%。

总体来看，如果与2021年6月上海新房成交107.7万平方米相比，6月份前20天上海新房成交情况已经基本恢复正常。

对此，卢文曦指出，“上周成交量指标以及成交前十榜单中签约过百套的项目出现多个，说明市场恢复得不错。从这些信号可以看出，至少买家在新房市场的购买热情基本回到正常水平。此外，中高价位产品交易比较活跃，有助于提振市场信心。短期来看，供应方面还没有有效释放，可能会制约成交进一步突破，但给市场一些时间，很快能回到正轨。”

二手房成交爆棚？

对于二手房市场的种种传言，卢文曦坦言：“就目前状况来看，二手房市场在复苏，但远没有网传的那么明显。复工节奏也是从外围到市区，当时市区门店开了没几天，短期不可能出现所谓的报复性消费或反弹。”

据太平洋房屋行业研究部数据显示。6月1日至19日，上海二手住宅成交约8800套，预计6月成交1.5万套左右，比2020年封控解除后首月增长55%，比2021年同期减少45%。

太屋（中国）首席分析师赵煜堃6月21日通过微信对记者表示，因上海防疫管控预计将持续到7月底，外地客户购买入市受阻，上海住房市场恢复速度将放缓，预计8-9月全面恢复。

来源：太平洋房屋行业研究部

“6月上海二手房成交均价5.5万元/平方米左右，与此前基本持平，预计至8月上海住宅市场价格仍将维持整体稳定局面。”赵煜堃强调。

太屋（中国）副总经理王超6月21日接受记者微信采访时也表示：“就目前市场情况而言，需要一个逐步修复的回暖期。”

租金大涨？

“这段时间租赁特别火，过年时候门店（挂牌）的有五六百套房子，这几天全部都租掉了。”复工后，记者走访位于上海市杨浦区长阳路的某房屋中介公司，中介王畅林（化名）说。

复工初期租赁成交的火热，也令市场再度有了“错觉”。

事实上，每年6月恰是高校毕业季、中小学陪读季租房高峰，在需求量的刺激下，每年此时房租都会经历一波上涨。而今年情况特更为特殊，经历了三、四月份的停摆，需求在6月初集中释放。

卢文曦强调，”租赁市场活跃，一方面因为市场停滞了2个月，积压的需求需要释放；另一方面，现在毕业季，市场也有部分需求需要释放。此外，基于这两个月来的特殊情况，诞生了新的租赁需求，比如原先的群租房，要恢复原状，因此市场会有需求出来。”

上海徐汇区某学校附近的二手房中介张庆生在电话里告诉记者，“房租没有跌过，并且二手房价也涨上去了。我来这片的时候，那时候两房58平方米的租金还是3000多元，后来一直涨，到现在5000多元接近6000元了，一直都在往上面走。”

即便如此，这些区域6、7月份租房需要抢。“陪读季最火的时候，家长一般看一下图片就定了，现场都不看，因为你赶过来的时间，可能就已经被别人签掉了。”张庆生说。

但即便如此，从全市范围看，租金水平尚未完全恢复。市场人士均认为，租金上涨只是市场供需短暂失衡的表现。

据太屋（中国）公布的租金情况，截至6月14日，上海整租房源租金均价为5709元/月，环比上月涨10.19%。上海全市租金上涨趋势明显，宝山、浦东、嘉定、闵行区域租金涨幅最大，中心城区如黄浦、长宁、徐汇等则涨势稍弱。

据太屋（中国）分析，近期租金价格确实存在波动，但短期变化不大，且是在整体有所降低的基础上波动，也有明显降低的部分。相比于往年春夏季租金上涨幅度来看，今年的涨幅并不算明显，有涨有跌、整体平均才是当下市场最真实的状态。