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上海打新潮再起,改善需求激增

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中原地产统计数据显示,上海上周(6月13日~19日)新建商品住宅成交面积21.76万平方米,环比增加34.03%,整体成交量已恢复至正常水平。

而随着上海46个新建商品住房项目、共计超过1.3万套房源集中入市,如徐泾板块的蟠龙天地、江浦路的仁恒海上源、新江湾城的中企云萃江湾等部分热门网红盘认筹率均在400%以上,入围积分高者超过80分,再次引发人们对于“社保巨子”“打新潮”的讨论。

上海中原地产资深分析师卢文曦向观察者网表示,新房市场迅速回温主要与传统交易大户浦东与松江的率先放开供给有关,两地分别成交3.72万平方米和3.19万平方米;另外,市中心虹口区上周爆量成交4.59万平方米。

不过卢文曦亦指出,如青浦、嘉定等区域受供应不均等因素影响,成交量分别不足1000平方米和5000平方米,上海楼市总体复苏言之尚早。

网红盘引来“社保巨子”

日前,上海网上房地产发布2022年第二批次46个上市新建商品住房项目,约149.7万平方米,合计房源数达13151套,分布在浦东、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港15个区域,其中不少楼盘已在认筹中。

值得注意的是,此次不仅供应量超过上一批次和研究机构预期,多数项目还将入围比放宽,以促进交易达成。

即便如此,由于吸引了大量“社保巨子”打新,部分网红楼盘依旧将外地户籍与新上海人拒之门外。

如被纳入大虹桥概念的蟠龙天地,此次供应741套房源,却引发超过3000组购房者认筹,认购率超400%。

在虹桥区域某互联网企业工作的一鸣(化名),准备用父母的名额去打新蟠龙天地。

作为本地人,一鸣父母没有过买房和贷款记录,有203个月社保,计算下来有80.3分。原以为这个分数已经很高,但在打新蟠龙天地的人群里,却连入围门槛都摸不到。

据销售人员透露,82分以上才有可能入围蟠龙天地。换言之,认筹的基本都是满分选手。

在第二批新盘中,像一鸣这样高分且有700多万现金的选手,其实还有不少其他选择。

但他表示,如果陪跑蟠龙天地失败,就准备等第三批新房。

至于原因,有房企人士向观察者网指出,抛开工作原因和板块本身热度不谈,主要还是一二手房价严重的倒挂现象。如蟠龙天地本次开盘价约6.87万元/平方米,次新房挂牌价却已经轻松突破9万元/平方米,即100平的房子买到立刻净赚200余万元。

无独有偶,此次一同入市的仁恒海上源、中企云萃江湾等楼盘也与之类似,受到新房限价政策影响,一二手房价倒挂严重,由此引发购房者追捧,认筹率均超过400%;单价均超过12万元的招商虹玺和天汇世纪玺认筹率也分别达到343%和185%。

数据来源:网易房产

此外,受到整体悲观的楼市大环境影响,财务健康的国资房企与少部分民企所开发楼盘成为更多购房者的首选;相反,规模较小的民营房企所开发楼盘,由于本身爆雷与烂尾风险较大,认筹与销售情况并不理想。

例如位于奉贤临港蓝湾,由民营房企大名城开发的大名城映园二期,本次推出740套房源仅有不足200人认筹,认筹率仅26%,成为目前垫底的存在。

而即便由上海本土国资开发建设的上实海上湾与特发学府里,也由于板块热度不佳等因素,认筹率分别为34%和44%,位列倒数第二、三位。

改善市场打响复苏第一枪

值得一提的是,疫情后首先在新房市场发力的并非刚需,而是改善房,特别是豪宅市场。

网易房产统计数据显示,截至目前,认筹率排名前5的新房中,4个单价超过9万元/平方米。

从供应情况来看,改善房占比亦明显提高。

在46个入市项目中,备案均价在6万元/平方米以上的项目有18个,占比39.13%;其中有8个项目均价超过10万元/平方米,占比17.39%,分别位于静安区、虹口区、黄浦区、徐汇区、杨浦区、普陀区。其中,备案均价最高的项目是位于普陀区的锦绣里项目,为143000元/平方米。

外环内项目的数量和占比有明显提升,本批次中共有23个项目,占比提高至50%,而2月份发布的第一批次集中供应房源中,外环内项目供应仅9个。

成交情况亦是如此。

中原地产数据显示,上周成交前十榜单中,没有1个刚需产品出现,3-6万元/平方米的首次改善产品仅有2个,并且排名还处于倒数位置。相反,单价10万元以上产品罕见地占到6个。

基于高价位项目成交表现突出,上周新房成交均价大幅上扬,达到85033元/平方米,环比上涨34.81%。

克而瑞统计数据同样表明,6月1日~20日,上海新房成交面积超过1万平方米的15个楼盘中,单价超过10万元的豪宅项目就有招商外滩玺、融创建发苏河望、仁恒海上源、招商云玺、瑞虹新城、新弘北外滩等6个。

易居研究院根据目前成交数据预测,上海6月份新房成交量环比增速将高达684%,位居全国第一,且遥遥领先于第二位西宁的198%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网分析称,上海楼市成交量暴增,很大程度上由于此前长达3个月的疫情影响下,不少新房交易顺延所致,并不代表楼市热度已经全面恢复。相反,上海楼市仍受到行业整体大环境影响,距离去年同期,甚至疫情前都有不少差距,更多的新盘认筹情况不佳,亦为触发积分,存量去化问题仍然不小。

其次,严跃进认为,上海等热点城市对于新房的需求量并未有明显减少,而后疫情时代,越来越多的购房者更加注重居住品质,改善需求由此大增。从目前成交情况来看,改善房在新房市场的良好表现或将逐步带动楼市整体复苏。

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