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投资泡沫挤出后,深圳千万豪宅网红盘不再“日光”

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深圳最具代表性的网红项目华润城最后一期,并没有实现期待中的“日光”。

6月19日,由央企华润置地操盘的大冲村旧改项目迎来收官之作。本次推售的润玺二期花园(一期)产品均为120平米左右的三居室户型,共340套房源,加上润府三期(住宅)4套精装样板房,合计共344套住宅房源,均为精装交付,均价13.2万元/平方米,总价约1400万元至1700万元。最终入围并完成保证金冻结客户589批。

据开发商公布的消息,开盘当天售出303套,去化率88%,收金46亿元。

华润城位于深圳南山区深南大道与铜鼓路交汇处,地处南山科技园核心区,邻近高新园地产站,同时有万象天地作为商业配套,周边聚集大量高收入白领群体。

作为深圳曾经最大的旧该项目,央企华润置地在2007年以60亿元拿下大冲村旧改,此后经过数年的拆迁、谈判、改造,该项目在2014年退出首期住宅项目。

在深圳房地产行业近十年的发展史上,华润城不仅经历了期间的楼市起伏,也见证过深圳房价扶摇直上后的造富神话,幸运儿曾能通过一套华润城的房子获利千万元。同时也见证着深圳楼市挤出的泡沫——最后一期收官:88%的去化率是今年市场上的好成绩,但对项目本身而言,这一成绩与早前几期的争相购买相比,热度明显下降不少。

2021年以前,华润城系列每一次入市都维持着“日光盘”的速度。

2014年10月,华润城1期首次开盘,均价4.75万元/平方米,3小时内售罄;同年11月30日,华润城加推入市,均价上涨到5万元/平方米,依旧是3小时内售罄。

到了2015年12月,华润城2期入市,此时的价格区间达到6.2万-8.1万元/平方米。相比首期售价,仅一年多的时间,房价最高涨幅已达到70%。这一阶段,也是深圳房价开始普遍大幅上涨的时期,新房成交均价已为全国最高。

2018年6月,华润城3期产品开盘依然售罄,均价8.5万元/平方米;9月,华润城3期加推,共推出555套房,均价约8.5万元/平方米,售罄速度再次刷新,使华润城坐上2018年深圳楼盘成交金额冠军宝座。

当年“打中即赚500万元”的价差套现空间,吸引上万名购房者雨中排队选房。

2020年,华润城润玺的造富神话达到最高潮。当年润玺一期13.1万元/平方米的均价,同周边二手房有超5万元的价差,吸引9687批客户认筹,中签率仅为12%。

随着房地产行业形势变化,到2021年,华润城润玺二期入市后,不再“日光”。华润置地用了半年的时间才把这期房子卖完。

如今,代理华润城项目的链家中介告诉界面新闻:“华润城目前在售的房源中,小户型的单价在15万元/平方米左右,大户型的则是18万元/平方米。”

新房二手房倒挂价差的缩小,也是华润城不再“日光”的原因之一。

但以最后一期13.2万元/平方米的开盘价计算,相比2014年首期4.75万元/平方米的价格,华润城在8年间,房价涨幅高达277%,成为深圳最成功的项目之一。同时该项目也是华润置地保持深圳市场地位的重要销售来源。

此外,华润城销售变化同深圳楼市休戚相关,二手房参考价的政策以及宏观经济政策对于房地产的影响,都让深圳楼市走向理性。

乐有家统计的数据显示,今年前5月,深圳一手房网签量为1887套,比今年的春节月网签量低,创近两年来新低。乐有家研究院认为,目前客户对深圳楼市信心度不高,加上经济大环境一般,导致深圳一二手楼市成交量均受明显影响。

目前深圳房价上涨幅度也变缓。国家统计局数据显示,5月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,其中,广州和深圳均环比上涨0.5%。

二手房房价变化更是明显。乐有家统计的数据显示,最近一年各区已出现全面下跌的态势。其中,大鹏新区房价跌幅是领先其他区域的,宝安、光明、南山和福田降幅居于5%-6%之间,但龙华、龙岗和罗湖跌幅较小,相对光明、宝安这些前年网红区域而言,刚需区域楼市泡沫较少,市场表现更企稳。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,华润城的收官成绩在预料之中。深圳二手房价格从去年5月到现在,已经持续下跌一年了。那会让投资者和购房者明白:在深圳投资房产有可能会亏损。

另外,深圳的二手房价格出现普遍下降后,购房者对于投资华润城这类高端物业的预期就会明显下降。特别是华润城,这么高的价格标的,靠自有资金购买很难支付;靠加杠杆投资,房价涨幅变慢后,投资收益很不划算。不过从华润城也能看到,深圳正在告别靠加杠杆推动房价上涨,对于买房人士来说,房价不太会继续大幅上涨,楼市情绪明显在降温。

目前除了正在备案公示认筹中的项目,深圳在6月能开盘的项目里,目前已有7个新盘公示认筹登记名册,共计备案了3584套住宅,获得2471批认筹,总认筹率为68%。

当前的深圳楼市,以新房市场而言,正逐步恢复到理性状态。

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