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上海新房只争朝夕

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(图片来源:丁文婷/摄)

经济观察报 记者 丁文婷 自6月6日售楼处复工,上海市闵行区新盘华发四季半岛的销售李萌和同事们已经在售楼处睡了10天。“10号才过会,就通知13号要开启认筹,我们都有点措手不及。”

工作日,不到一个小时的时间里,李萌就接了8个电话,在人声鼎沸的售楼处里,李萌一边向前来看房的购房者们解释,一边不断给电话那端想来看房的客户“排期”。而售楼处门口骄阳下,还站着十几名等候入场的看房人。

售楼处外排队等待看房 丁文婷/摄

同样的热闹景象也在招商璀璨城市、天汇世纪玺、颛桥紫薇城市等上海多个二批次甚至三批次新房的售楼处上演。多位销售告诉经济观察报,售楼处的接待时间由过去的晚上5点调整至9点。

随着一批次剩余项目陆续认筹开盘和二批次新盘入市,上海自3月末开启的楼市“冰封”局面被打破。

今年上海第二批新房推出46个新项目将供应超过13000套房源,近150万平方米。相比于首批入市的33盘、11800套左右的房源,整体供应量有所增加。但受到疫情影响,新房入市节奏被整体拖慢,2021年,二批次新房在4月下旬就已经官宣入市,而今年则迟到了近40天。下半年开始,政府排期、开发商和购房者都将进入抢跑入场阶段。

加速入场

6月5日,第一批次最后一个新盘,位于闵行华漕的柏悦前湾开启认筹,这也是上海恢复后首个重开认购的新盘。柏悦前湾认筹结束当天,第二批次47个楼盘即“官宣”入场。

而还未等柏悦前湾开盘,在二批次新房官宣仅2日后,4个楼盘即开启认筹,其中一个楼盘的销售人员介绍,现在不验资了,马上认筹,来不及了。“因为比较着急,据我所知这批次新房都不再冻资”。

“我们这次不仅不冻资、不验资,也不要资金证明。”原来社保单是一定要拉的,现在也不要了,由房产局那边直接确认,李萌表示。“这是过去从未有过的情况。”认筹期间,售楼处开始24小时不打烊地接待客户。

虽然售楼处时间紧凑,忙碌异常,但对购房者而言,看房仍然不是一件容易的事情,尤其是在一些热门楼盘。

购房者杨洋告诉经济观察报,一些项目不仅要求提供正式认筹时才需要的全套资料才有资格前往售楼处,即使提供全了也不一定能排到。

杨洋想看浦东外环的一个新盘,但被告知,当周只对之前验资的客户开放看房,不接待新访。楼盘销售人员告诉他,该项目疫情期间的蓄客量已经近2000组,什么时候能排到说不准。

虹口区内环新盘招商虹玺的一位销售人员表示,想看房不仅要先提供户口本、结婚证等证件,还需要提供产调、社保单或税单、征信报告、一年内的银行流水单等共11项材料,此外首套和二套购房者需要分别提供440万和880万元的资金证明,通过审核后,方可排期前往售楼处。但因为临近认筹,时间太近也不一定保证能看上。

“这只是来售楼处看沙盘,样板房还没造好。”该名销售人员补充。

“除了一些已经开过的楼盘,大部分项目的售楼处都没做好。”大虹桥板块销售人员江心说,我们临时展厅还是借用去年开过的其他项目,售楼处和样板房预期要认筹前才能造好。

项目的样板房都要认筹后、开盘前才能看到,这意味着某种程度的“盲选”。在联系了大虹桥、浦东闵行等多个项目均无法看房后,“无房可看”的杨洋给闵行一个项目转去了认筹款。“这也是我唯一看到样板房的项目,几百万的东西我不敢盲买”。

争分夺秒下的压缩与放量

即使销售们再“争分夺秒”,也很难满足购房者的看房需求,一方面是因为防疫要求,每个楼盘都有严格的限流。江心说,我们一共有30多名销售,每天一个人只能分到4组带看名额。“房管局会通过查看售楼处的监控进行监管,我们得很严格遵守”。

另一方面也是时间短导致客户集中,李萌表示,项目认筹时间已经由之前6.5天缩短成4.5天。开盘时间也被安排到认筹结束后的第10天,而以往至少20天,时间缩短了一半。“我们项目的线上认筹系统几乎是赶在认购前一天才完全搭建好”。

从过会到销售的各个节点都被压缩了,颛桥紫薇花园的一位销售人员表示,“原本认筹结束后,政府评定积分,审核材料等时间是比较长的”,而现在,新房认购公示期由之前3天调整为1天,限购查询由7天调整为5天,计分审核由7天调整为5天,未触发积分的计分审核天数为0天。“虽然我们预计在第三批次才上,但现在每批次连得非常紧,可能就是再过半个月的事。”

不仅在销售环节加速,为了加速推盘,上海一直以来在全国都算严格的“建筑封顶才能取预售证”也悄然发生了变化。

一个即将在三批次入市项目的营销负责人告诉经济观察报,自己在5月份还处于封控时就接到了相关通知。“以前浇筑楼体要求封顶才取证,现在只要达到楼体主体结构的三分之一就可以申请预售许可证了”。

“如果不是改为1/3可以取证,我们今年大部分房源都上不了。”江心表示,即使按照调整后的规定,我们第二批也要延后到10月份,第三批只能放在年底推出,时间紧迫。“无论如何,今年整个盘肯定都要卖完的”。

2021年,上海推出6个批次共计83472套房源(含7个名单外的项目),总计供应面积超过900万方。这意味着到今年年底的半年内,需要排队入市的新房多达数万套。

“供应量增大,加上集中入市的挤压都会对楼盘认筹量造成比较大影响。”江心在大虹桥多个楼盘都做过销售,她算了一笔账,去年大虹桥一年的推量是2000多套,但是今年一个批次里就有2000多套大虹桥的推量。江心表示,按照目前的进度我们第一批可能要7月下旬才能开。“这意味着5个月的时间要上三批,近2000套房子都要在今年推出来”。

而供应量增大的同时,购房入围门槛也在降低。经济观察报注意到,此次二批次新盘认购金由20%减少到10%。入围比例也有相应提升。此前,内环内新盘入围比为2.5、内外环间为2、外环外为1.8或1.3。经济观察报注意到,目前在认筹中的10个外环外项目中,仅有宝山一个项目认筹比为1.3,其余项目均为1.8。位于临港的6个项目,入围比均设定为1.8,而在此前的四个批次中,临港推出的所有项目入围比均为1.3。

冷热分化

虽然“看房难求”的现状在某种程度上造成新房市场的火爆景象,但在已经认筹楼盘中,冷热不均同样显著。

截至6月17日,在二批次首日开启认筹的楼盘中,位于杨浦区的仁恒海上源不到400套房源已经吸引超过1700组认筹,认购率超过400%。位于虹口的招商虹玺认购率也超过300%。位于闵行颛桥的华发四季半岛虽然地处外环,但热度也不低,以超过200%的认筹率触发积分。

而在6月15日同时开启认购的9个项目中,只有位于杨浦区的中企云萃江湾224组房源吸引了超过430组认筹,认筹比例近200%,即将触发积分。超过半数项目在两天时间里认筹比例不足50%,位于临港、青浦朱家角、奉贤等远郊片区的多个项目认筹率均只有10%-40%之间。

“看盘前验资数、蓄客量多也说明不了什么问题,晚一天开盘可能就有一批客户流失。”江心表示,“就像我们虽然有超过1500组验资,但有些客户验资可能不来摇,有些可能被消化掉了,真正的热度要在认筹时才能体现。”

即使在网红盘聚集地大虹桥,江心仍然觉得今年的形势有些不明朗。她介绍,就目前售楼处收集到的客户来看,65分以下占绝大多数,大部分在60-62分。而这一热度远比不上去年同一区域的一些项目。“去年大虹桥的项目很多都在65分以上,68分也不缺”。

“我们本来想干脆盲开算了,但是怕认筹数据不好。”江心解释,其所在项目原本计划6月底开,但样板房还在赶工,只能选择7月下旬入市。“大虹桥板块率先认筹的柏悦前湾就是纯盲开,而认筹率只有138%,热度不及预期。”她表示,在当前供应量大,扎堆入市的情况下,我们也意识到盲开是非常冒险的选择。

闵行另一热门板块的销售人员也表示,其所在销售团队分析,从样板房到开启认筹不到一个月时间,而项目批次就要开1000套房源,按照1.8比例,要积累1800组客户,是根本来不及的。“数据上都分析得出,认筹量基本上是不会触发积分”。

内环的项目因为比较稀缺,整体热度还可以,但可能郊区一些不触发积分或者和周边二手房没有明显倒挂的楼盘去化就可能不是那么理想,上述房企营销负责人分析。

新房冷热分化同时,二手房市场仍未恢复。

根据上海链家研究院数据,6月1日-5日,单周带看量恢复至此前35%的水平,单周成交量恢复至此前30%的水平。一位在五大新城经营多家门店的中介负责人告诉经济观察报,就我们门店来看,整体成交量只恢复到了此前的3成。

上海链家研究院数据显示,从挂牌量来看,前2个月封控期间的新增挂牌量较低,仅有常规水平的10%左右,但六月第一周的单周新增挂牌量已经恢复至此前的六至七成左右。“挂牌量在陆续恢复,但成交还没起来。”一家位于松江九亭的连锁中介人士表示,“老旧小区,尤其是一些不带学区的挂牌量明显增多,次新或者一些品质好的小区挂牌价则反而上浮了一些”。

(文中李萌、江心、杨洋为化名)

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