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楼市筑底进行时

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5月,楼市趋稳的态势逐渐清晰。

积极的变化反映在数据表现上,国家统计局数据显示,5月单月,房地产投资和销售均出现明显的环比增长;进一步观察房价数据,70个大中城市商品住宅销售价格环比降势趋缓,新房市场的边际改善较为明显,房价环比跌幅收窄、下跌城市个数减少。

热点城市则正在酝酿回稳曲线,一线城市新房销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;部分典型城市的供需改善,也带动了当地房价的变化。

沉寂多时的房地产市场蓄力复苏,与密集出台的稳楼市政策密不可分,监管层与各地合力打出的“组合拳”有力支持了合理购房需求,不断为市场注入信心。供给端也利好频出,房企融资熬过了至暗时刻,案场的到访量与销售环比均有回升,土地市场整体亦有回温迹象。

但复苏的路径并不稳定,更能真实反映市场的二手房数据,短期内仍未出现明显恢复,从二手房到新房的转化传导还未进入良性循环。疫情对交易的阻断可能还会有所影响,购房者消费预期与信心扭转仍然需要时间。

深度调整之下,6月或将成为一个重要节点,一定程度上预示着下半年的楼市走向。

边际改善释放积极意义

受信贷收紧影响,房地产交易的降温在去年下半年开始出现,四季度市场下行相对明显。到了今年4月份,70城中新房和二手房价格环比下降的城市数量分别增加了9个和5个,达到47个和50个,市场亟盼回稳。

进入5月,房价环比总体延续降势,但降势趋缓,新房销售价格环比下降城市有43个,比上月减少4个。

价格的改善是成交量改善的结果。5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长,投资和新开工也均环比增长,销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。

与此同时,新房市场体现在一线、三线城市的价格也均有改善。深圳新房价格环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大,这带动了一线城市新房价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;三线城市的新房价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3个百分点。

贝壳研究院首席分析师许小乐指出,对整体市场而言,三线城市新房价格环比跌幅收窄释放的积极意义更大,也是房地产有趋稳的一个重要佐证。

新房市场的积极变化,得益于5月份密集的稳楼市举措。

这其中,监管层自上而下地释放了坚定信号,实施住房公积金阶段性支持政策、保持房地产信贷平稳增长等为市场注入信心,信贷方面,更是给出了重大利好。

5月15日,央行、银保监会明确首套房贷利率下限可在LPR基础上最高下浮20个基点,最低可达4.4%;5月20日,央行对楼市定向降息,将5年期LPR下调了15个基点,叠加之下,首套房贷利率最低可降至4.25%。此后多个城市纷纷执行最低房贷利率,有效减轻了购房人的资金负担。

各地也从当地实际出发完善房地产政策,优化楼市调控举措的鼓点空前密集。据中原地产研究院不完全统计,5月单月有百余城市发布了稳楼市政策,刷新了历史纪录。

其中也出现了不少热点城市的身影,如广州、苏州、青岛等。政策内容应有尽有,主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、为房企提供资金支持等方面。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄告诉21世纪经济报道记者,限购、限售等政策的优化主要集中于新房市场,多重利好叠加对提振市场信心起到了重要作用,房价端由此出现积极变化。

热点城市如成都,则演绎了这种变化。5月成都新房、二手房价格涨幅均为0.9%,延续上月的双榜冠军,再次领跑大中城市。政策方面,成都在5月16日和5月31日共发布了两次新政,其中放宽限购家庭认定条件的举措,有效增加了购房需求,供需关系的变化带动整体价格浮动。

新房的边际改善,一定程度上让市场看到了曙光。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,5月新房市场开始触底,预计将在未来2个月出现回升趋势。58安居客房产研究院分院院长张波则认为,最为艰难的时刻已经过去,“一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏,部分三四线城市虽然还处于市场底部,但在全国整体回暖的趋势带动下,后续也有望逐步分批迎来反弹。”张波称。

市场主体获得暖意

房地产产业链内在力量也在积蓄。作为最能感受一线冷暖的市场主体,房企已经开始反馈正向变化。

资金是房企的重要命脉,融资端和销售端在5月均有起色。5月以来,龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股等民营房企采用信用保护工具,共发行4笔债券,实现融资30亿元,同时有多家民营房企表示开始筹备发行工作。据中指研究院监测,受政策鼓励影响,地产信用债进入初夏,5月同、环比均有显著上升,这也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来,信用债首次同、环比均呈增长态势。

一家总部位于长三角的全国性房企相关负责人透露,五一之后,明显感受到市场的恢复苗头,公司旗下楼盘的5月来访量比4月提升了18%左右。“当然,从来访到去化还需要2-3个月的时间,但我们还是充满信心的,预计全国主要城市的销售回暖应该在三季度可以看到。”该人士表示。

另一家2021年销售额位于全国TOP20的房企负责人也表示,随着下调房贷利率、降低首付比、释放限购等相关支持政策的逐步释放,5月销售额环比4月有了明显提升,预计整个5月的销售量会有不错的环比上升表现。

与此同时,房企可支配的预售监管资金也迎来了利好。据一家全国性房企高管透露,已经有21个省市开始积极响应优化资金监管的政策,用于帮助开发商提高预售资金的使用效率,提升房企资金的流动性。“高信用等级的民营房企,总体受益比较显著。”该人士补充说。

多位房企人士在21世纪经济报道的调研中表示:“目前政策已经见底,叠加疫情陆续基本得到控制,未来几个月销售应该会陆续企稳,甚至赢得一定的增长。”

土地市场方面,5月份有19个城市完成了首轮集中供地出让,整体有回温迹象。中指研究院数据显示,底价成交地块合计占比61%,较去年二、三批次明显降低,另外,溢价成交地块和触顶成交地块占比较去年二三批次明显增多。

随着房企融资和销售恢复,业内人士分析,在“量入为出”的原则下,各民营房企的拿地节奏也会得到恢复,未来拿地数量会有比较明显的提升,促进楼市进入良性循环。

整体市场仍待复苏

值得注意的是,二手房价格与新房价格变化并不同步,更能真实反映市场的二手房数据,短期内仍未出现明显恢复。

国家统计局数据显示,70城二手房价指数环比下跌0.4%,跌幅比4月份扩大0.1个百分点,二手房价格环比下降城市有53个,比上月增加3个。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,二手房价跌幅超过新房,一方面是二手房挂牌量增加所致,3-5月份挂牌量月均增幅比1-2月增加40%,5月份比4月份增长10%;另一方面,新房继续降价促销,在价格上有优势,二手房交易成本比较大,也有一定影响。

“这对于从二手房到新房的复苏路径来说,并不是好消息,‘卖一买一’的改善需求受到冲击,对新房市场也或将形成拖累。”李宇嘉指出:“近期,二手房挂牌增加,对二手房价继续形成制约,并可能会传导至新房。因此,复苏的路径并不稳定。”

中原地产首席分析师张大伟也表示,二手房市场仍在寻底,购房者信心低迷,市场期待更多的积极政策。“相比往年,楼市调整博弈期很长,当下楼市面临的问题也跟疫情之下的市场预期高度相关,需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策,二手房置业群体的贷款利率也应该有一定优惠。”他说。

展望后市,6月以来地方政策支持力度仍在加强,各地对于稳楼市的努力仍未停止。据中原地产监测,截至6月13日,本月已经有超过60个城市发布了楼市调控举措70多条,而且部分城市在短期内已经多次追加稳楼市政策。

许小乐告诉21世纪经济报道记者,6月上半月贝壳研究院监测的50个城市二手房日均成交量较5月日均水平上涨超20%。“预计后期供需两端政策效果持续释放,继续利好市场成交,6月单月新房、二手房销售有望环比改善,带动价格环比跌幅收窄。”许小乐说。

6月以来热点城市市场情绪得到进一步改善,中指数据显示,苏州、成都等重点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,随着政策效果的持续显现,热点城市市场有望率先进入恢复通道,对全国市场情绪的修复亦将带来积极效应,但对于大多数城市来说,市场信心的扭转仍需要时间,市场企稳或在下半年。

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