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临近毕业季、换租需求大,再度活跃的上海租房市场租金涨幅如何?

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恢复正常生产生活,叠加毕业季,令沉静许久的上海租房市场重新活跃起来。

尤其是在6月1日这天,不仅是上海的复工日,还是大批在沪人群的搬家换租日。于是,伴随着租赁市场的热度提升,有关上海房租上涨的话题持续不断,甚至一度被怀疑是中介在“炒作”。

从数据来看,上海租赁市场真正活跃是从5月份开始。根据近日58同城、安居客房产研究院发布的《5月重点城市租房报告》,5月以来,上海租房热度环比普遍提高。

另据克而瑞数据,5月份,上海的个人房源租金为102.51元/平方米/月,位居55城之首,成为唯一一个每平方米月租金破百元的城市。与此同时,个人房源租金环比上涨了6%,涨幅排在55城前三。

界面新闻近日从多名上海租房者以及房产中介人士处了解到,目前上海的租赁市场活跃是真,但冷热不均也是事实。更为重要的是,整体的租金涨幅并非传闻中那么大,以200元-500元区间为主。

“这在上海是再正常不过的了,每年这里房租都会有上涨,往年一般4月份就要开始了。”某平台房产中介说道。

实为冷热不均

刘勤不明白为什么周边一直萦绕着上海房租大幅上涨的声音。

就她所观察,事实并非如此。比如她隔壁邻居的房子在上海疫情之前没租出去,最近也没有来看房的人,且并没有提价。与之相反的是,不少租客选择搬走。

事实上,她所在的这个位于浦东二号线附近的小区,一直以来都不乏用来租赁的房源,但6月初至今却没有迎来看房潮。“若是在去年,早就人来人往了。”刘勤表示。

未明显察觉到租金上涨的不止刘勤一人。徐明住在闵行区,近期发现同小区房源的租金比之前还降了400元,许多挂了转租的房源,两三个月也无人问津。

他告诉界面新闻,房租上涨不是普遍现象,主要看区域和地段。以嘉定区外冈镇为例,部分房源近期的涨幅均在500元以上,而在安亭,有房源较年初上涨了500-1500元,刚挂出的房源在第二天就可以被租出去。

不愿换租的子攸也在近期被房东告知,她所住的这个两居室的合租单间,续租时需要每个月多加500元房租,因此她不得不重新寻找房源。但子攸看房时才发现,附近的同类的单间房源整体都涨了300-500元/月不等,这意味着一整套房下来,房东至少上涨了房租1000元。

不仅如此,也有租房者表示,去年5000元/月租的一居室但是今年再续签就变成6000元以上每个月了,“涨价的基本都是中介二房东,房东直租的涨租现象不明显。”

上海链家一名房产经纪人告诉界面新闻,目前上海租房市场的确是活了起来,最明显的是需求突增,客户以疫情前没找到房子的和疫情后换工作需换租的人群为主。

“只谈上海房租上涨,并不准确。”上述房产经纪人认为,一直以来,上海的房屋租金基数本就很高。而且作为一线城市,每年这个时节都会吸引大批人才前来就业,再加上毕业季,需求上涨的同时,房租上涨是合乎逻辑的。

租金涨幅不算大,上涨200元/月是普遍情况。就他所了解,目前上海只有新挂的房源价格相对高一些,涨幅最多200元,但市场基本面并没有太大变化。

在另一负责虹口区的房产经纪人看来,上海今年的房租涨幅还不及去年。“去年的房子挂什么价格都能租掉,上涨500元甚至1000多元都可以。但今年情况还是不一样,涨幅就在一二百元期间,还有议价空间。”

而对于传闻中的近期租房市场火爆,租金涨幅过大赶走租客等消息,上述房产经纪人都认为是“玩笑”“瞎说”。

成交量提升

上海租赁市场的热,并非是捕风捉影。

从郊区至市中心,正在发生变化,不过最明显的是交易量。公开数据显示,近期上海区域租赁市场交易量波动较大,租金价格相对平稳。

我爱我家研究院上海区域的整租交易数据显示,6月1日-12日,租赁交易总量同比增长35.5%,整租平米租金同比上涨2.0%。

从克而瑞租售数据也可看出上海租房市场回暖的迹象。数据显示,上海的个人房源租金早在在4-5月期间,就已经出现“两连涨”。

同时,数据报告中也有强调,较之往年春夏两季上海的租金上涨幅度,今年的涨幅并不“明显”,而且,“有涨有跌、整体平均才是真实的租房市场现状”。

从各区域来看,今年5、6月份上海并没有迎来普涨情况。全市只有近六成区域的租金出现了上涨情况,其中以黄浦区的租金涨幅最大,上涨了15.18%。此外,还有崇明区上涨了12.03%,闵行区上涨9.46%,静安区上涨8.75%,浦东新区上涨6.61%等。

也有不少区域出现租金下跌趋势。奉贤区降幅最大,5月份的房租下跌了15%;金山区、松江区、青浦区、普陀区以及虹口区的租金均有不同程度的的下降。

同策研究院资深分析师肖云祥告诉界面新闻,整体观察下来,近期上海住宅租金虽然在走高,但涨幅没有传言那么高,大概在5%-10%之间。而价格走高的原因也是多因素的,有房东涨租、毕业季需求增加、中介因素等。

另外,换租需求的增加,一定程度上也在助推租赁市场的活跃。肖云祥分析,疫情之后,有一个比较明显的特征就是,一些租客到远郊区域租房的意愿在增加,可能的因素是房租相对市区要低,居住条件却更好。

因疫情持续了两个月,期间合租的多种不便和不利被凸显出来。在恢复后的第二天,李林就开始搬家了,换了间一居室。

6月初,上海宣布可以跨区域流动,她果断从虹口区搬到闵行区,由原来10平方米左右的合租单间换为20余平方米的小一居,所要承担的房租与此前无太大分别。

上海业内人士分析,上海房租上涨引来关注,主要也与市场预期有关。2021年以来,上海多个区域的房租持续上涨,因此大多数租客会认为,这轮疫情后,由于人员流动可能导致房源供大于求,进而使得租房价格下降,但最终与预期相反。

房东的预期也并未达到。“好些房东以为今年还和去年一样,一开始就涨价很高,后来发现现实与预期不符,只得再缩小涨幅。”

一套位于虹口区大连西路的一居室,面积不到30平方米,租金为4600元/月。经纪人介绍,这套房源,去年是以4400元/月的价格出租,仅仅上涨了200元/月。

事实上,在有着较强人才吸引力的上海,租赁市场一直备受关注。但疫情后遇上毕业季,其讨论热度也就更高了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,福州近期关于房租的新政值得各热点城市借鉴学习。

6月15日,福州决定在就业压力较大的当下,为在榕求职、创业和实习、见习的全日制高校外地生源毕业生承担免费住宿一年。

严跃进表示,不仅仅是上海,今年各大城市普遍都反映了房租上涨的问题,而高校毕业生即将进入社会,从住房角度或租房角度落实保障措施,也是降低租房成本的一个重要举措。

(文中刘琴、徐明、子攸、李林等人为化名)

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