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溢价率超过30%,中国金茂为何大手笔私有化中国宏泰?

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私有化在房地产领域似乎越来越频繁。6月10日,中国金茂(00817.HK)与中国宏泰(6166.HK)联合发布公告表示,拟以协议安排方式私有化中国宏泰。这是继中国金茂私有化金茂酒店之后,再一次在私有化方面有所动作。

6月16日,针对私有化一事,中国金茂方面对《华夏时报》记者表示,基于公司的城市运营战略,以及在长沙、青岛等城市进行运营开发的既有经验,中国金茂长期看好中国宏泰廊坊龙河新区土储价值。近期,廊坊调控政策放松,且中国宏泰股价处于低位,公司希望在此时完成收购,将其私有化退市。

同日,中国宏泰方面对《华夏时报》记者表示,相关内容已经按照公告形式披露,目前尚无更多回应。

溢价率超过30%

6月10日,中国宏泰复牌,股价突现上涨,涨幅达到22.28%,报收2.25港元/股。而6月12日-6月16日,中国宏泰的股价维持在2.25港元/股左右。此前,中国宏泰的股价已经连续6个月在1.70港元/股-1.90港元/股左右震荡.

中国宏泰股价突然拉升与一则私有化协议不无关系。6月10日,中国金茂与中国宏泰联合宣布,中国金茂拟以协议安排方式私有化中国宏泰,并撤销中国宏泰上市地位。中国金茂发布的私有化计划显示,将注销于公告日期已发行的中国宏泰股份总数约60.2%的股份,包括非控股股东计划股份及控股股东计划股份持有的所有中国宏泰股份,分别约为26.02%和34.18%。

值得关注的是,如果上述私有化计划生效并成功实施,中国金茂以换取支付非控股股东计划股份注销价格为2.4港元/股。根据相关规定,在公布此项私有化计划之前,6月6日,中国宏泰开始短暂停牌,在6月10日计划公布时复牌。

短暂停牌前,中国宏泰的股价为1.84港元/股。如此计算,此次股份私有化价格溢价达到30.43%。同时,中国金茂注销所有非控股股东持有的中国宏泰股票的价格是2.4港元/股,注销控股股东股票的价格为2.13港元/股。因此,中国金茂完成私有化中国宏泰所需要的资金约为25.65亿港元。

此外,在股份注销完成之后,中国宏泰将向中国金茂发行新股。最终,中国金茂将持有中国宏泰90.1%的股份,而作为中国宏泰控股股东及中国金茂一致行动人的利东公司将持有约9.90%的股份。

为何私有化?

公开资料显示,中国宏泰成立于1995年,其核心业务为产业构建、园区运营以及基础设施建设。2014年,中国宏泰成功登陆港交所。经过多年发展,中国宏泰已然是国内领先的产业市镇综合发展商。

中国金茂和中国宏泰之间的渊源开始于2021年。2021年6月份,中国金茂发布公告表示,以约14.81亿港元的价格购买中国宏泰29.90%的股份,一举成为中国宏泰的主要股东。同日,中国金茂还与中国宏泰签订了可换股债券认购协议,若债券转换为股票,则约占彼时中国宏泰已发行股份的19%。

中国金茂方面表示,由于中国宏泰主要从事土地开发、大型产业市镇开发及运营,中国金茂可通过私有化中国宏泰增加其控制权并进一步实现投资中国宏泰的利益,即实现多个城市运营项目的收购,获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资的能力,并进一步加强政企合作,其符合中国金茂房地产业务的发展战略。

如此看来,中国金茂本质上还是醉心于中国宏泰自身持有的资产及运营能力。公开资料显示,中国宏泰长期致力于京津冀一体化和“两横三纵城市化”战略布局范围内的大型产业市镇项目开发,基础设施投资建设能力、招商引资能力、配置物流及商业物业等相关辅助设施能力尤为突出。截至2021年底,中国宏泰正在与河北廊坊市及石家庄市、湖北鄂州市及武汉市地方政府就8个产业市镇项目的开发进行合作,项目规划总面积达到123平方公里。

中国宏泰2021年年报显示,其2021年营业收入为15.28亿元人民币,同比减少36.3%。不过,对比一般的房地产开发企业,中国宏泰的毛利率十分“诱人”,其在2021年为64.1%。结合中国宏泰目前正在开发的8个产业市镇项目,中国金茂打起了私有化的“算盘”也在预料之中。

房企私有化动作频出

实际上,近两年,房地产企业或者相关上下游企业进行私有化已经是屡见不鲜。2020年6月份,中国金茂和金茂酒店联合发布公告,表示拟私有化金茂酒店,同时撤销金茂酒店上市地位。2020年10月份,金茂酒店私有化完成,退出港交所。彼时,中国金茂方面表示,疫情对于旅游业造成影响,私有化则符合长期发展战略,且是投资变现的好机会。

2021年7月份,首创置业与首创城发联合发布公告表示,首创城发将接手首创置业全部资产、负债等,首创置业则进行注销登记。同时,针对私有化原因,首创置业方面曾向《华夏时报》记者表示,因经济状况与房地产行业监管环境日趋严厉,公司经营业绩发生波动,且已基本失去上市平台股权融资的优势。

同样尝试私有化但是失败的还有华人置业和SOHO中国。在2021年12月份,华人置业方面召开会议对私有化方案进行表决,但是方案遭到了大部分股东反对。最终,华人置业的私有化方案搁浅。

SOHO中国则是在不断与黑石集团进行沟通商讨收购方案,但在2021年9月份,黑石集团决定不对收购SOHO中国作出要约。截至目前,SOHO中国私有化进程尚无进展。

“对于上市公司而言,特别是房企,私有化可以让企业更快获得控制权,且也能将优质项目迅速并入公司的产业布局之内,两者之间的连续会更加紧密,也有助于发展步调的一致。”6月14日,一家头部券商的分析人士对《华夏时报》记者表示。

同时,该分析人士称,当前,房地产市场出现了较大变动,私有化也具备不确定性。若后续市场表现不佳或两者之间的业务连续出现脱节,加之前期私有化付出的资金成本较高,其也会对上市公司的业绩造成影响。

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