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防城港成全国商品房去化周期最长城市:楼市神话破灭,房价腰斩

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“有很多烂尾楼和空置房,却没什么人看房。”在防城港从事房产中介业务的周明告诉中国新闻周刊,今年以来他一单未开,已经考虑转行,“送外卖或者做直播,先熬过这一阵再说”。

防城港这个位于广西南部的滨海城市,曾经是炒房者的热土。周明还记得2018年时防城港的盛况:那年4月末,海南发布了堪称全国最严的楼市调控政策“全域限购”,之后的防城港楼市如同被打了一针“强心剂”,短短几十天时间,房价飙升,从均价四五千元一平米到了9000元一平米。

“深圳的昨天就是防城港的今天,深圳的今天就是防城港的未来。”曾经略带夸张的营销广告,刺激着一拨又一拨的人群前来抢购,映衬着防城港当下几乎腰斩的房价和断崖式下跌的销量,显得尤为讽刺。

据克而瑞发布的百城库存月报,截至5月20日,广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。如此推算,在不再建新房的情况下,光是卖完库存房就需要12年零7个月。

防城港,成了当前全国商品房去化周期最长的城市。

曾经的楼市神话

防城港犹如过山车般的楼市,在房价上涨之初,并不纯粹是“海市蜃楼”般毫无地基。

防城港与东盟各国陆海相连,是中国内陆腹地进入东盟国家最便捷的海陆门户。随着中国—东盟自由贸易区建设的加快、泛北部湾区域经济的合作与发展、广西北部湾经济区的开放开发,这里的区位优势不断提升。

2018年海南的全域限购,更是为这里带来了新的发展契机。一夜之间,大批房产中介、渠道销售、炒房客将目光转向一海之隔的广西北海、防城港等小城。

相比当时三亚动辄数万一平米的房价,那会儿的防城港不过四五千一平米,似乎更能满足一些人的“海居梦”。

当年,国务院还批准成立了广西防城港边境旅游试验区。

广西桂土科技创始人、资深房地产研究人士吴宁告诉中国新闻周刊,在一系列利好因素刺激下,2018年防城港楼市相当火爆,土地出让价格以及楼面价多次破纪录,楼市以及土地实现了量价齐涨。

国信房地产信息网数据显示,2017年时防城港土地出让面积为353万平方米,到2018年时近乎翻倍,达到689万平方米。

那时,走在防城港商业街上,仅房地产中介门面就有十多个,与之配套的装修、装饰、房屋托管、建材等楼市相关产业的店铺更比比皆是,“一房难求”是当时的真实写照。

与此同时,来自东北、江浙、山西等地的买家们一次性买下一层商铺或十几套房子的故事,几乎是不少防城港楼盘售楼人员都曾听闻或经历过的事情。

这样的购房热潮造就了曾经很火的“防城港免费一日游”旅行团。旅行团除了能一路游览如白浪滩、石角红树林保护区等防城港精华景点,还能品尝地方特色美食,有时甚至有免费小礼品赠送。

不过,在游玩过程中,顺带看几个楼盘,参观一下样板间也成了当地房产代理圈约定俗成的销售套路。虽然一路下来费用高昂,但是只要一个团中能有一位客户下单,那么基本上就能稳赚不赔。

当时有媒体报道,一些传销组织还借着“看房一日游”名义,大肆宣讲北部湾经济区的开发潜力、防城港房地产市场的投资潜力等,诱使不深入了解当地情况的外地观光客买房,并进入传销等非法组织。

当然,传销缔造不了这么庞大的楼市神话,防城港令人侧目的热销数据,主要还是来自源源不断的外来炒房客。

据防城港房产网统计数据显示,2018年防城港市(含港口区、防城区、东兴市)共计销售商品房48486套,相比2017年增长85.46%。

周明对中国新闻周刊说,那些年只要走在防城港市,随处可见正在开发建设中的楼盘,高高的塔吊和城市的天际线融为一体,“只是没人想到不过几年光景,曾经欣欣向荣的景象已被大量的烂尾楼和空置房替代”。

严重依赖外销

在防城港的楼市神话中,“渠道销售”在里面的“作用”不可或缺。

防城港下辖港口区、防城区、东兴市和上思县。其中防城区是老城区,大都是当地人居住,港口区是新区,新建的楼盘主要集中在这个区域。

防城港市某地产项目负责人赵峰告诉中国新闻周刊,港口区的购房者大都来自外地,外销接近90%,“基本上全靠渠道,佣金返点稳定在10个点左右,有时候能达20多个点”。

吴宁也谈到,在北部湾的几个城市中,防城港历来给到渠道的佣金最高,“刚开始一平米返点五六百,后来就涨到1000元”。

以一套80平米,总价40万的房子为例,如果一平米返点1000元,那将近8万的费用要给到渠道方。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示,虽然过去几年防城港因为众多利好因素叠加,使得楼市一度迎来“小跃进”,但这里的短板一直很明显。

作为一个常住人口只有100多万的边境小城,防城港本地购房需求并不高,且自身体量并不足以支撑这一房价,严重依赖外销。

而高昂的获客成本也在一定程度上损害了当地楼市生态。“需要大海捞针一般从全国各地寻找客户,来回的机票、食宿以及接待,并不是一笔小数目。”严跃进说。

图片来源:克而瑞数据系统

疫情被认为是压倒防城港楼市的“最后一根稻草”。

克而瑞数据系统显示,2019年防城港商品住宅成交面积为246.07万平米,而到2020年只有135.6万平米,几近腰斩;到了2021年,更是下降到93.06万平米,成交面积进一步下跌。

防城港位于大陆海岸线最西南端,其下辖的东兴市更是直接与越南接壤,这让防城港的边贸、渔业和旅游业兴盛同时,也让该市面临着严峻的疫情外防输入考验。

在东兴市已发现的疫情中,大部分都指向境外人员或境外物品接触。

从今年2月下旬起,东兴开启了长达三个月的疫情封控管理,并因为过长时间封控引起了广泛关注。但在所有人以为这轮疫情将在5月底进入扫尾阶段时,5月31日疫情又卷土重来。

赵峰的客人主要来自东北和西北区域,严峻的疫情形势和高昂的隔离成本让绝大多数外地购房者望而却步。

今年以来,他们在防城港的楼盘到访量下降了85%,成交量下降了70%,而所售楼盘的价格已经跌到5000元一平米以下,接近2018年时的市场价。

此外,防城港作为一个新兴的城市,并没有形成比较聚集的生活区,其楼盘大都比较分散,难以形成一个系统、全面的新生态。

2022年防城港政府工作报告中提到,当前房地产领域等一些历史遗留问题有待加快解决,仍是当下防城港面临的主要困难之一。

“伤筋动骨在所难免”

国家统计局5月16日公布的数据显示,今年4月末,我国商品房待售面积55735万平方米,同比增长8.4%。其中,住宅待售面积增长14.8%。4月份我国房地产开发景气指数(简称国房景气指数)为95.89。

通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平。

在大环境如此萧条的情况下,再加上防城港严峻的疫情防控形势,当地商品房去化压力可想而知。

3月20日,广西下调部分城市房贷首付比例,其中在北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%,进一步降低居民购房门槛,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

但从成交数据来看,该政策并未达到预期效果。吴宁谈到,在疫情过去之后,当地楼市会有一定恢复,但“伤筋动骨免不了”。

不过,对于有媒体报道的长达12年零7个月去化周期的说法,长期关注防城港楼市的吴宁认为,这个数据不具备可参考性。

“成交量低的情况下,哪怕库存并不是很高,其去化周期也会很长。”吴宁解释道。他认为当下防城港245.75万平米的库存面积并不算多,只是由于上半年疫情封控导致成交量断崖式下跌,以此为基数得出的数据才会显得如此夸张。

“等疫情过去,成交量恢复之后,即便再难回到全盛时期,防城港去化周期预估也就两三年时间。”他说。

赵峰认为,过去防城港的房价有一定泡沫在里面,但随着市场的逐渐成熟与规范,这部分泡沫被慢慢压缩,逐渐趋于理性,“现在已经处于楼市冰点,总归会慢慢好转”。

但防城港要恢复元气,还得下大力气,毕竟楼市只涨不跌的神话早已破灭,在房住不炒的大基调下,生育率的下跌以及消费市场的不景气,在一定程度上打击了购房者热情。

严跃进表示,防城港可以进一步加大宣传,大力发展旅游观光业。同时,加强防城港市的政策支持与基础设施建设,加大城市吸引力,“不能过度依赖外销,还得加强自身建设”。

防城港位于西南边陲,在助企纾困和营商环境优化方面很难比肩一二线城市,严跃进说。他建议当地出台针对性的政策对楼市进行扶持。

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