防城港成全国商品房去化周期最长城市：楼市神话破灭，房价腰斩

“有很多烂尾楼和空置房，却没什么人看房。”在防城港从事房产中介业务的周明告诉中国新闻周刊，今年以来他一单未开，已经考虑转行，“送外卖或者做直播，先熬过这一阵再说”。

防城港这个位于广西南部的滨海城市，曾经是炒房者的热土。周明还记得2018年时防城港的盛况：那年4月末，海南发布了堪称全国最严的楼市调控政策“全域限购”，之后的防城港楼市如同被打了一针“强心剂”，短短几十天时间，房价飙升，从均价四五千元一平米到了9000元一平米。

“深圳的昨天就是防城港的今天，深圳的今天就是防城港的未来。”曾经略带夸张的营销广告，刺激着一拨又一拨的人群前来抢购，映衬着防城港当下几乎腰斩的房价和断崖式下跌的销量，显得尤为讽刺。

据克而瑞发布的百城库存月报，截至5月20日，广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。如此推算，在不再建新房的情况下，光是卖完库存房就需要12年零7个月。

防城港，成了当前全国商品房去化周期最长的城市。

曾经的楼市神话

防城港犹如过山车般的楼市，在房价上涨之初，并不纯粹是“海市蜃楼”般毫无地基。

防城港与东盟各国陆海相连，是中国内陆腹地进入东盟国家最便捷的海陆门户。随着中国—东盟自由贸易区建设的加快、泛北部湾区域经济的合作与发展、广西北部湾经济区的开放开发，这里的区位优势不断提升。

2018年海南的全域限购，更是为这里带来了新的发展契机。一夜之间，大批房产中介、渠道销售、炒房客将目光转向一海之隔的广西北海、防城港等小城。

相比当时三亚动辄数万一平米的房价，那会儿的防城港不过四五千一平米，似乎更能满足一些人的“海居梦”。

当年，国务院还批准成立了广西防城港边境旅游试验区。

广西桂土科技创始人、资深房地产研究人士吴宁告诉中国新闻周刊，在一系列利好因素刺激下，2018年防城港楼市相当火爆，土地出让价格以及楼面价多次破纪录，楼市以及土地实现了量价齐涨。

国信房地产信息网数据显示，2017年时防城港土地出让面积为353万平方米，到2018年时近乎翻倍，达到689万平方米。

那时，走在防城港商业街上，仅房地产中介门面就有十多个，与之配套的装修、装饰、房屋托管、建材等楼市相关产业的店铺更比比皆是，“一房难求”是当时的真实写照。

与此同时，来自东北、江浙、山西等地的买家们一次性买下一层商铺或十几套房子的故事，几乎是不少防城港楼盘售楼人员都曾听闻或经历过的事情。

这样的购房热潮造就了曾经很火的“防城港免费一日游”旅行团。旅行团除了能一路游览如白浪滩、石角红树林保护区等防城港精华景点，还能品尝地方特色美食，有时甚至有免费小礼品赠送。

不过，在游玩过程中，顺带看几个楼盘，参观一下样板间也成了当地房产代理圈约定俗成的销售套路。虽然一路下来费用高昂，但是只要一个团中能有一位客户下单，那么基本上就能稳赚不赔。

当时有媒体报道，一些传销组织还借着“看房一日游”名义，大肆宣讲北部湾经济区的开发潜力、防城港房地产市场的投资潜力等，诱使不深入了解当地情况的外地观光客买房，并进入传销等非法组织。

当然，传销缔造不了这么庞大的楼市神话，防城港令人侧目的热销数据，主要还是来自源源不断的外来炒房客。

据防城港房产网统计数据显示，2018年防城港市（含港口区、防城区、东兴市）共计销售商品房48486套，相比2017年增长85.46%。

周明对中国新闻周刊说，那些年只要走在防城港市，随处可见正在开发建设中的楼盘，高高的塔吊和城市的天际线融为一体，“只是没人想到不过几年光景，曾经欣欣向荣的景象已被大量的烂尾楼和空置房替代”。

严重依赖外销

在防城港的楼市神话中，“渠道销售”在里面的“作用”不可或缺。

防城港下辖港口区、防城区、东兴市和上思县。其中防城区是老城区，大都是当地人居住，港口区是新区，新建的楼盘主要集中在这个区域。

防城港市某地产项目负责人赵峰告诉中国新闻周刊，港口区的购房者大都来自外地，外销接近90%，“基本上全靠渠道，佣金返点稳定在10个点左右，有时候能达20多个点”。

吴宁也谈到，在北部湾的几个城市中，防城港历来给到渠道的佣金最高，“刚开始一平米返点五六百，后来就涨到1000元”。

以一套80平米，总价40万的房子为例，如果一平米返点1000元，那将近8万的费用要给到渠道方。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示，虽然过去几年防城港因为众多利好因素叠加，使得楼市一度迎来“小跃进”，但这里的短板一直很明显。

作为一个常住人口只有100多万的边境小城，防城港本地购房需求并不高，且自身体量并不足以支撑这一房价，严重依赖外销。

而高昂的获客成本也在一定程度上损害了当地楼市生态。“需要大海捞针一般从全国各地寻找客户，来回的机票、食宿以及接待，并不是一笔小数目。”严跃进说。

图片来源：克而瑞数据系统

疫情被认为是压倒防城港楼市的“最后一根稻草”。

克而瑞数据系统显示，2019年防城港商品住宅成交面积为246.07万平米，而到2020年只有135.6万平米，几近腰斩；到了2021年，更是下降到93.06万平米，成交面积进一步下跌。

防城港位于大陆海岸线最西南端，其下辖的东兴市更是直接与越南接壤，这让防城港的边贸、渔业和旅游业兴盛同时，也让该市面临着严峻的疫情外防输入考验。

在东兴市已发现的疫情中，大部分都指向境外人员或境外物品接触。

从今年2月下旬起，东兴开启了长达三个月的疫情封控管理，并因为过长时间封控引起了广泛关注。但在所有人以为这轮疫情将在5月底进入扫尾阶段时，5月31日疫情又卷土重来。

赵峰的客人主要来自东北和西北区域，严峻的疫情形势和高昂的隔离成本让绝大多数外地购房者望而却步。

今年以来，他们在防城港的楼盘到访量下降了85%，成交量下降了70%，而所售楼盘的价格已经跌到5000元一平米以下，接近2018年时的市场价。

此外，防城港作为一个新兴的城市，并没有形成比较聚集的生活区，其楼盘大都比较分散，难以形成一个系统、全面的新生态。

2022年防城港政府工作报告中提到，当前房地产领域等一些历史遗留问题有待加快解决，仍是当下防城港面临的主要困难之一。

“伤筋动骨在所难免”

国家统计局5月16日公布的数据显示，今年4月末，我国商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。4月份我国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为95.89。

通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平。

在大环境如此萧条的情况下，再加上防城港严峻的疫情防控形势，当地商品房去化压力可想而知。

3月20日，广西下调部分城市房贷首付比例，其中在北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%，进一步降低居民购房门槛，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

但从成交数据来看，该政策并未达到预期效果。吴宁谈到，在疫情过去之后，当地楼市会有一定恢复，但“伤筋动骨免不了”。

不过，对于有媒体报道的长达12年零7个月去化周期的说法，长期关注防城港楼市的吴宁认为，这个数据不具备可参考性。

“成交量低的情况下，哪怕库存并不是很高，其去化周期也会很长。”吴宁解释道。他认为当下防城港245.75万平米的库存面积并不算多，只是由于上半年疫情封控导致成交量断崖式下跌，以此为基数得出的数据才会显得如此夸张。

“等疫情过去，成交量恢复之后，即便再难回到全盛时期，防城港去化周期预估也就两三年时间。”他说。

赵峰认为，过去防城港的房价有一定泡沫在里面，但随着市场的逐渐成熟与规范，这部分泡沫被慢慢压缩，逐渐趋于理性，“现在已经处于楼市冰点，总归会慢慢好转”。

但防城港要恢复元气，还得下大力气，毕竟楼市只涨不跌的神话早已破灭，在房住不炒的大基调下，生育率的下跌以及消费市场的不景气，在一定程度上打击了购房者热情。

严跃进表示，防城港可以进一步加大宣传，大力发展旅游观光业。同时，加强防城港市的政策支持与基础设施建设，加大城市吸引力，“不能过度依赖外销，还得加强自身建设”。

防城港位于西南边陲，在助企纾困和营商环境优化方面很难比肩一二线城市，严跃进说。他建议当地出台针对性的政策对楼市进行扶持。