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稳楼市措施渐起效 5月房地产投资、销售回温

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自去年下半年房地产市场明显降温以来,以去杠杆为主的楼市政策,逐渐转向对供需双方的合理需求进行支持。进入2022年,各级监管部门的稳楼市政策更加紧锣密鼓地出台,既有对刚需和改善性需求的支持,又有对房企融资缓解的改善。其中,首套房贷利率的下浮,更被认为是行业的重要利好。

如今,这些措施的效果开始显现。

6月15日,国家统计局发布数据显示,今年1-5月,房地产市场的多数指标继续低于去年同期。这也说明,整体市场的热度仍然有待恢复。

但5月单月,房地产投资和销售两项指标均出现明显的环比增长。其中,房地产开发投资额环比增长14%,商品房销售金额环比增长29.7%。此外,5月的房企到位资金情况、商品房新开工面积也有所增长。

“从近期的调研情况看,房地产市场已经出现一些积极变化。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上说,各项调控政策的完善,加之居民购房负担降低,有利于房地产市场趋稳。

下行趋势与“积极变化”

受多重因素影响,今年以来房地产的整体下行趋势仍未改变。今年1—5月份,全国房地产开发投资5.3万亿元,同比下降4.0%,降幅比前4月扩大1.3个百分点。

同期,全国商品房销售面积5.1亿平方米,销售额4.8万亿元,同比分别下降了23.6%和31.5%,降幅比1-4月份扩大了2.7和2个百分点。从绝对规模来看,前5月的商品房销售额创下近5年同期新低,商品房销售面积创近6年同期新低。

其中,东部地区和东北地区的销售降幅超过了平均水平,继续成为幅度最大的两个区域。

今年前5月,房地产开发企业到位资金6.04万亿元,同比下降25.8%,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等几项重要资金来源全部下降,仅占比最小的利用外资规模有所提升。

同期,房企土地购置面积同比下降45.7%,土地成交价款同比下降28.1%。

分析人士认为,这种现象与今年以来行业景气指数不佳的情况有关,考虑到去年同期楼市供需两旺的情况,今年多项指标出现下滑并不意外。

但数据中仍有一些“积极变化”,主要体现在5月单月数据的改善。

今年5月,全国商品房销售面积1.1亿平方米,销售额1.05万亿元,环比分别增长25.8%和29.7%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,新房销售边际改善的原因包括几方面:一是一系列政策松绑改善了市场预期;二是央行超预期降息叠加部分城市取消认房认贷,有效降低了购房成本;三是限购政策放松降低了入市门槛,带了更多的住房需求;四是限售政策放松后,次新房的集中入市能提高市场改善动力,换房需求进入新房市场。

供应端的数据同样有所改善。5月,全国商品房开发投资额环比增长14%,新开工面积环比增长20%,房企购地面积环比增长了45.9%。后者虽有“两集中”供地节奏的影响,但供应端的改善仍然肉眼可见。

许小乐指出,除了销售回款带来的利好,房企融资环境的改善也对此起到了积极的作用。

按照国家统计局的数据,今年1—5月份,房地产开发企业到位资金6.04万亿元,同比下降25.8%。但5月单月的房企到位资金规模比4月有所提升。

市场预期正在改善

楼市数据出现的“积极变化”,与政策端的支持密不可分。去年末,监管部门明确,支持合理的住房需求。进入2022年,全国多个城市出台了“地方版”稳楼市政策,内容涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。

其中,5月是政策出台最密集的省份。除了90多个城市出台了稳楼市措施外,5月中旬,首套房贷利率迎来久违的下调,5年期LPR也从4.6%下降至4.45%。

融资政策方面,碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选定为示范房企,于5月发行人民币公司债券。意味着民营房企融资环境正在逐渐“破冰”。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,这些措施使得城市市场情绪略有修复,访盘量和带看量有所提升。

但她同时指出,对于大多数城市来说,购房者置业情绪仍不佳,市场整体仍处于深度调整阶段。对于大多数城市来说,市场信心的扭转仍需要时间,市场企稳或在下半年。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示,局部市场正在回温,但这种趋势仍然十分脆弱。一方面,稳楼市政策尚未完全落地,或者其叠加效应并未完全显现;另一方面,居民收入预期不稳定,也使其对购房决策产生疑虑。体现在交易端,主要表现为观望情绪仍然浓厚。

好消息在于,随着疫情逐渐得到控制,以及稳楼市政策不断落地,市场预期正在持续改善。

付凌晖在新闻发布会上表示,随着房地产市场长效机制不断完善,坚持房住不炒,持续稳房价、稳地价、稳预期,因城施策,积极推进保障房和长租房建设,有利于房地产市场的健康发展。同时,近期各地也是在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度,采取多种措施有效满足居民合理住房需求。加之房地产中长期贷款利率下调,居民购房负担降低,这些都有利于房地产市场趋稳。

他还表示,房地产的产业链比较长,对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳,相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。

陈文静也指出,短期来看,5月底稳经济一揽子政策落地,有利于市场信心和居民收入预期的稳定。6月以来各地因城施策力度不减,热点城市市场情绪进一步改善。根据中指研究院的监测,苏州、成都等重点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势。随着政策效果的持续显现,这部分城市市场有望率先进入恢复通道,对全国市场情绪的修复亦将带来积极效应。

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