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房企偿债高峰将至,躺平还是再挣扎一下?

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6月13日,四川房企领地披露一笔美元债交换要约。加之早前爆雷的蓝光,川系上市房企集体告急。

见微知著,全国各地的民营房企,除却龙湖、碧桂园等极少数之外,均深陷流动性危机之中,不少房企为避免实质性违约而进行展期、交换要约等措施短暂续命。但融资问题未实质解决,可以预见的是项目停工、欠薪裁员、销售停滞,进入恶性循环。

新的融资渠道并未完全向民营房企开放,新房销售市场仍在下行,新的偿债高峰却已经悄然而至。

据市场机构克而瑞地产研究中心统计, 6月至7月,200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元,约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚,近两月整体到期债务约1178亿元,占总规模的67%。

展期,变相展期,二次展期

在此情形下,各大房企不得不各显神通,展期和交换要约成为最常见招式之一。

近日,刚刚接替恒大TOP3席位不久、销售规模超5000亿元的民营房企融创中国一笔6月13日到期的境内债“16融创05”展期方案获持有人表决通过。该笔债券发行规模23亿元,余额为14.4亿元,当期票面利率7%。

按照最终展期方案,该债券于原到期日一次性兑付当期利息;本金展期两年至2024年6月13日,每半年兑付一次,兑付比例分别是10%、15%、20%、55%;展期期间,新增利息将利随本清。融创还以海南三亚融创海棠湾项目公司股权质押增信。

据中金公司日前统计报告,2022年前五个月,房地产已展期境内债共22笔。若将时间线再向前推半年,则展期境内债则达46笔,其中延迟一年及以内兑付的占65%。

此外,亦有不少房企展期条件无法通过,向投资人提出交换要约,即以现有票据交换为新发行票据,调整付息间隔即票面利率,以达到变相展期目的。

克而瑞数据显示,截至6月初,房企今年共新增发行了26笔美元债券,其中16笔为要约交换,占比61.5%。

就在领地之前不久,大唐地产刚刚完成一笔票面利率12.50%,本金2.83亿美元的境外债交换要约;再如更早之前的正荣地产,一口气被接纳了5笔票据交换要约,发行本金总额7.29亿美元。

有行业人士向观察者网指出,投资人同意展期或交换要约,实际上也是无奈之举。房企巨额债务压力下,优质资产大都处于抵押状态,如强行向法院申请破产清算,最终费时费力,且收效甚微;而投资人对展期能够提高容忍度,亦表示其更愿意抱着共克时艰心态,相信市场和企业。

需要指出的是,上述人士补充道,行业销售并无明显回暖迹象,房企现金流迟迟得不到改善,这一轮偿债高峰压力之下,恐将有更多房企加入展期之列,而此前已展期的债券仍不可避免出现实质性违约或二次展期,在这样的背景下,投资人容忍度将会降低。

一手引战投,一手卖资产

尽管展期可“以时间换空间”,为企业续命,但假如房企就此“躺平”,一心静待市场回暖,恐会彻底惹怒债权人,加速自身消亡。

事实上,绝大多数出险房企也都在尽力为“自救”而忙碌。

典型的自救措施无外乎积极引入国企等战略投资人、变卖旗下优质资产以及与债权人协商谋求重组债务。

首先,“引战”似乎是最直接帮助企业走出困境的办法,特别是引入国资。但同时也是最难的,背调、入股比例、标的价格协商等无不需要耗费大量时间与人力,且缺钱的房企太多了,先救哪家、后救哪家、不救哪家都是问题。

几乎所有爆雷房企的应对方案中,都会有一句“正在积极接洽、引入战略投资人”,但截至目前,成功落地的仅有华南城和建业两家。

5月16日,华南城公告称,特区建发认购事项正式完成,公司向特区建设发展控股有限公司(特区建发间接持有的全资子公司)发行及配发33.5亿股新股份,认购事项所有先决条件均已达成,华南城已收到特区建发支付的相关款项。

这意味着,深圳市属国资企业特区建发正式成为华南城单一最大股东。

6月1日晚间,河南最大的开发商建业地产亦传出喜讯。河南省政府旗下河南省铁路建设投资集团子公司拟受让建业8.6亿股公司股份,占公司全部已发行股本的29.01%,一举成为仅次于胡葆森的二股东,代价为最高每股0.8港元,较6月1日收盘价溢价约23.1%。

同时,还将认购建业发行的本金不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

其他如粤系的奥园、渝系的金科等,尽管不断有国资洽谈入场的消息传出,但结局如何还是未知数。

其次,房地产作为重资产行业代表,卖资产也是企业自救的常用手段。

据不完全统计,截至6月中旬,北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌明显增长,叠加上市房企公告,项目公司股权转让的数量达到了66个,其中上市房企共发布20余笔子公司股权转让公告,涉及交易总价超170亿元。

此外,一直被房企视作未来出路的物业板块,还未享受到所谓的“管理红利”,就被纷纷堆上货架。

仅2022年就已有禹洲、中南、中梁、佳源等至少4家规模房企出售物业公司,涉及交易总价约67亿元。加之去年蓝光、富力、当代等企业,物业似乎成为房企遭遇现金流危机时不得不断掉的“臂膀”。

行业受到多重因素叠加影响

尽管一众房企忙于“自救”,但这场整个行业的流动性危机,所带来的项目烂尾、员工降薪甚至失业、投资者血本无归等等伤痛一时难以抚平。

有不少观点认为,目前全国范围内国资洽谈入股民营房企事宜都在进行中,河南国资委之所以后发先至,果断出手接盘建业,很大程度上与郑州等地高频触发烂尾事项有关。

即便如此,建业之后,仍有如正商、康桥、永威、绿都等众多中小房企等待救援。

无独有偶,近期关于西安、长沙等多个二线城市烂尾楼频发的消息都甚嚣尘上。

值得注意的是,从房企出险后的表现来看,还有不少鱼目混珠者。

有房企人士向观察者网指出,不少已获展期企业,仅仅高调宣称“保交付”,却不愿意折价卖子,或让出企业控股权引战,就是想以拖待变,期望行业回暖时能全身而退,实则与“躺平”无异。

业内有声音表示,此轮行业危机主要因为经济整体下行,政府调控收紧,拟或是疫情反复等外部因素。不过更多人认为,究其根本是房企自身不够“健康”,导致多重因素叠加在一起,才令企业陷入负面循环。

要知道,此前行业高周转模式下,房企的开发逻辑是只拿10%的启动资金,其余90%都是负债,开工后工程款为供应商垫付,待到项目四证齐全之后,再向银行申请开发贷,替换掉前融资金。拿到地后,迅速开发完成,再去拿下一块地,雪球越滚越大。

在此情况下,房企进入借钱、拿地、再借钱、再拿地的循环中,也就自然形成了债务驱动、资本为王、追求规模、追求速度的赚快钱模式。

因此,有分析人士向观察者网表示,目前无论是预售资金监管制度,还是提高房企保证金、强制要求房企只能以自有资金拿地等制度安排,看似在加速行业危机,逼迫房企自救,但从长远来看,实则是意在出清风险,待渡过楼市下行周期,将大大有利于未来行业健康发展。

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