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大虹桥地产圈十年梦华录:千亿房企黯然离场

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在全国房地产市场依然深陷谷底时,不少房企从大虹桥消失了。

近期有消息称,2018年迁总部至上海的弘阳地产将低调搬离位于虹桥商务区的上海总部,重回南京,结束长达40个月的双总部时代。

第一财经从知情人士处获悉,截至目前,弘阳还没有完全撤出虹桥,但疫情期间确实已将上海总部的多数职能转移到南京,人员回南京办公,并缩减了写字楼租赁规模。在上海与浙江的交通流动逐步恢复正常之际,浙系房企祥生集团也把人员陆续撤回杭州办公,知情人士透露,祥生已经将上海总部办公楼退租。

从2016年到2020年,上海是各地房企最爱进驻的中心城市,百强房企中有约30家都把总部安到了上海,其中绝大部分迁入了大虹桥。记者多方采访了解到,在上海疫情发生前已经有不少自身发展出问题的房企选择离开。

从写字楼空置率数据看,部分房企撤离尚未对虹桥商务区造成太大影响。世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕对第一财经表示,截至今年一季度末大虹桥商务区写字楼空置率为14.5%,环比下降3.9个百分点,租金报价环比上升0.8%。“虹桥商务区在地经营企业数16423家,其中中小企业1.4万家,目前已有千余家中小型企业推进全面复工复产,商务区管委会也出台了一些措施,相信对区内企业有很好的保护作用,可以稳定市场信心。”陆燕说。

在个别房企撤出的同时,根据虹桥国际中央商务区官网,去年虹桥商务区新增各类总部企业50家以上,“长三角民营企业总部集聚区”和“长三角民营企业总部服务中心”揭牌,商务区聚焦发展的新赛道包括新消费、新能源、新零售、电竞、造车新势力、生物医药等行业。

因何而聚

在长三角一体化的核心枢纽虹桥商务区,有一条申虹路,它以上海的简称“申”以及虹桥的“虹”为名,重要性不言而喻。

申虹路与虹桥机场的飞机跑道以及沪宁城际铁路线、京沪高铁线平行,这里是许多人抵达上海的第一站,当飞机平缓降落或是高铁减速进站时,十余家房企的标识就会清晰地在旅客眼前一一呈现。

申虹路两侧,恒基·旭辉中心、虹桥富力中心、中骏广场、红星美凯龙总部、虹桥正荣中心、虹桥协信中心、虹桥万科中心等写字楼整齐排开,从2016年到2021年,有接近20家房企从全国各地奔赴而来,它们在南京、杭州、武汉、南昌、郑州、成都等二线城市起家,却无一例外地认为总部落地上海才是未来发展的希望所在。

那时候,上海对各地房企来说仿佛有神奇的魔力。

福建房企阳光城总部搬得早,2012年就进入上海,结果当时只用了一年就把全年业绩从73亿变成220亿元,增幅超过200%,到2019年时阳光城销售额达到2110亿元,搬迁7年后业绩增长了30倍。

2016年,正在大举扩张规模的闽系房企正荣也把总部搬到上海,那时候合约销售额刚过300亿,而2017年的销售额就涨至702亿元,正荣来到上海的头三年业绩年复合增长率达到了66%。

也是在2016年,浙江温州房企中梁地产也转战上海,这家房企主要做三四线市场,从未在上海拿地卖楼,只是单纯地把总部职能迁至上海,结果只用了三年时间就实现了销售额从百亿到千亿的跨越。

类似的例子还有融信、新力、中南置地等,这一批房企搬迁总部到上海后都迅速实现了千亿目标,成功的案例深深吸引了全国各地的地产老板,上海逐渐成为“黑马房企”聚集地。

“老板2018年时去上海考察了一圈,看到中梁等房企的发展情况就被震撼了,回来就想着要搬总部到上海。”一家华北小型房企的内部人士对记者表示。

最鼎盛时期,百强房企中有30家都把总部安在上海,其中绝大部分迁入了大虹桥。

从2016年至今,中国新房年销售额从近12万亿涨至18万亿,庞大行业中的百强企业大批量搬迁至一处的盛况,在经济发展史中十分罕见。

行业剧烈整合的背后,是房地产逻辑的巨变——从依托地方性关系获取房地产开发资源,到房企需依赖金融资本才能生存下去,偏居一隅只会让企业越做越小。

房企最先派来上海的职能部门基本都是融资与投资,他们背负着“找钱”与“花钱”的使命,那时候所有的房地产老板都笃信:只有依托资本迅速把规模做上去,才能在激烈的行业整合中活下来。很多房地产老板在虹桥新总部剪完彩后第一件事就是拜会各大金融机构。

中梁地产高管就曾表示:“将总部搬迁到上海,因为上海是国际金融中心,在上海可以更好地和资本进行合作。”

所以伴随着迁总部和规模扩大,这些“黑马”房企的资金杠杆明显提升,比如阳光城净资产负债率最高曾超过250%,中梁曾一度超过1000%。

除了解决资金问题,房企来上海的原因还有很多,其中就包括“镀金”和“淘金”。

福建商人欧宗荣创办的房企正荣搬到上海之际,其高管就透露:“长三角是全国最大的房地产市场,必须在这个市场中淘金。”此后正荣确实把拿地重心从福建转移到了南京、苏州等城市。而欧氏另一个房地产老板欧宗洪的公司融信则大举进军上海和杭州市场。

这些外来房企想要在长三角房地产市场立住脚,上海是再好不过的招牌,一家地方型房企摇身一变就成了全国型房企。

地产江湖

房企集聚带来了人才市场的繁荣,“大虹桥地产圈”一度赫赫有名。

许多房企搬总部前一年就会先启动人事招聘,通过猎头挖角旭辉、阳光城、正荣、中梁等知名黑马房企的人才,对公司现有岗位进行大换血,此外也会将南京、杭州、武汉等城市的旧部带来上海。

一大批地产人从全国各地聚集至大虹桥。房企刚搬到虹桥商务区时,那里还没有什么生活和商业气息,仅有的几家咖啡馆,常被地产公司员工占满,他们手捧咖啡杯,嘴里谈论着拿地、融资,都是动辄几十亿、上百亿的大生意。

虹桥商务区的房屋中介们知道地产人流动性大、收入不菲,都喜欢做地产人的生意,申虹路附近的动迁安置小区爱博一村、爱博三村,是不少沪漂地产人最初的落脚点。也有人为了上班方便就租住在中骏广场的高档公寓方隅,一室户的月租金就达到8000元。

地产老板们在搬来上海后,则偏爱高端豪宅小区古北壹号,驾车15分钟就能抵达虹桥商务区,主力户型价格在4000万-5000万元/套。

普通打工人、职业经理人、地产老板都在大虹桥找到了属于自己的圈子。

财富神话、职场神话在大虹桥地产圈不断上演。随着各地房企不断涌来,地产人们身价倍增,“80后”地产人在30多岁的年纪,短短几年时间从中心总变身区域总,又从区域总跃升至集团总,这样的故事并不鲜见。

几十家房企齐聚在一处,他们却并不是竞争死对头的关系,身在同一个行业,各家房企却十分和谐,抱团发展,合作拿地开发。

一家中小型房企高管曾对记者表示:“老板搬总部到大虹桥,实际就是想‘抱上大腿’,混进圈子,跟他的老乡加强合作。”

比如,2019年时弘阳地产、大发地产、三巽地产、港龙地产、上坤置业、领地地产、康桥地产、奥山控股等一批刚进驻虹桥的房企就共同成立了“新虹桥采购联盟”,这些房企每家规模都不算大,在招采谈判时,完全不具备头部房企的优势,但是多家联合以后总合约销售额有3000多亿,话语权能赶上前十房企。

只是如今,“新虹桥采购联盟”官方网站上的招标公告与新闻更新都定格在了2021年9月,采购联盟中多家房企已经撤离虹桥。

大虹桥地产人吴刚在2021年上半年就感受到房企逐渐撤离的影响:“连大虹桥的租房中介都不爱搭理我们了,据说他们新的大客户是医美从业者,比地产人豪气。”由于医美行业具有定期打针或复查的特点,为了方便上海周边苏浙皖的客户,许多医美机构选择落户大虹桥,客户周末就能乘坐高铁到上海做医美,当天来回。

吴刚说,房地产行业的“坑位”越来越少,房企空出来的写字楼越来越多,医美等新兴行业的人员逐渐占据了曾经地产人熟悉的咖啡馆、健身房和餐馆。

虹桥地产圈中的老板们,也各自走上了不同的人生轨迹。有人还在大虹桥坚守,有人匆匆撤回老家,还有人已经成了失信被执行人。

为何而散

2016年-2019年是房企进驻大虹桥的巅峰期,至少有20家房企在此期间于虹桥设立总部,从2020年起,房企搬迁总部的热情明显降低。2020年,进驻虹桥的房企仅3家,2021年仅剩2家。

到了2021年,撤出大虹桥的房企数量已经超过了进驻数量,没有完全撤出的房企也有不少缩减了写字楼租赁规模。

2020年12月,千亿房企融信打响了搬离虹桥的第一枪,融信原本总部设在虹桥世界中心,地段优异,写字楼新装修后仅启用了两年多,融信却对外宣布将把总部搬去闵行七宝,而虹桥世界中心总部大楼则被出售。

“四川一哥”蓝光发展,2019年启动虹桥的第二总部,2021年年中公开债务爆雷,随后便将大部分职能人员都转回了四川。

同样在2019年把总部搬到虹桥的武汉房企奥山控股,原本计划搬总部后就在香港上市,但数次冲击IPO失利后,奥山地产撤离了上海,回到大本营武汉。

原本也想实现规模扩张和香港上市的郑州房企锦艺置业,在大虹桥撑了约两年后,于2021年年底将人员撤回了郑州。

今年2月,成功上市仅半年多的安徽房企三巽集团宣布将大半员工搬回合肥总部办公。

在上海经历了一轮奥密克戎疫情后,大虹桥地产圈更加冷清了。最近有消息称,弘阳地产将低调搬离位于虹桥商务区的上海总部,重回300公里外的南京大本营,结束长达40个月的双总部时代。

第一财经获悉,截至目前,弘阳并没有真正撤离大虹桥,但疫情期间确实已将上海总部的部分职能转移到南京,并且缩减了写字楼租赁规模,从最初的一整栋楼到如今保留一层楼、一两百人工位,剩余楼层已经退租。

弘阳算是最后一批抓住房地产周期机遇的房企了,在2018年设立上海总部以后,成功在香港上市并实现了销售额的大幅增长。

对于弘阳为何缩减大虹桥总部规模,记者从相关人士处了解到,以南京为大本营的弘阳虽然在2018年作出进军上海的决定,但在南京留着总部大楼和人员,税收、注册也在南京,上海总部大楼的性质为租赁,这本身就是一种灵活进退的设定。在如今房地产行业下行的背景下,各民营房地产企业需要本地政府的支持,而江苏当地一直较为支持弘阳的发展。

此外,目前奥密克戎疫情造成全国多地交通流动性受阻,大虹桥的交通便利优势暂时得不到体现,这时候把主要业务职能撤回大本营,更利于业务的开展。

近期离开大虹桥的还有浙系房企祥生,知情人士对第一财经透露,祥生已经将上海总部大楼退租,人员将陆续全部撤回杭州办公。

祥生的撤离更多与其流动性问题有关,今年3月祥生公告美元债违约,正式加入爆雷房企行列,6月7日再度宣布一笔剩余本金总额2亿美元债的本息未能按时偿付。在发展前景不明朗的情况下,撤离上海对祥生来说还能省下一大笔租金。

一家已经撤出大虹桥的房企中层人员向玮对记者表示,疫情、政策、市场下行等都是房企逐渐撤出虹桥的因素。“我之前所在的一家房企,在2020年疫情发生后,老板就在谋划离开上海了。房企离开大本营本就是一场赌博,看到上海以后能有多少新资源,结果近两年能获取的新资源都很少,还不如依赖过去在地方上与金融机构的关系。加上现在房地产销售较差,不可能再有新的千亿房企出现了,全国化拿地早就失去了意义,退回大本营还能寻求当地政府的帮助。”

许多房企只用了短短一年就看清“虹桥梦”是多么遥不可及。“还记得公司刚搬来上海时从老板到下属全都朝气蓬勃充满希望,结果很快就变成挣扎着活下去的一员了。”向玮说道。

更根本的原因则是地产商资金端的强力缩表。根据克而瑞数据,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,是近五年来的最低点。到今年5月,房企融资规模仍在大幅下降,5月100家典型房企的单月融资规模是2019年以来第三低。尽管民营房企融资已开始破冰,但目前仅涉及财务表现较好的个位数房企,绝大部分民营房企融资情况未获好转。对于这些民营房企来说,进驻金融中心开拓融资渠道已经失去了实际意义。

(应受访人要求,文中向玮、吴刚均为化名)

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