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成交量回升,本地房企294亿参与土拍,上海房地产加速回暖

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自6月1日上海全市进入全面有序复工复产复市后,上海楼市也开始逐步复苏。

土地市场的热度是一个明确信号。在6月1日重启今年第一轮集中供地后,5天10场的上海首轮土拍,36宗涉宅用地全部成交,总收金达834.7亿,成为全国22城2022年首轮集中供地收获土地出让金最高的城市,超出市场预期。

观察拿地企业,尤其是上海本土房企,即便是受疫情影响销售遇阻,且房地产行业面临调整的环境下,仍然坚定在上海拿地,显示出对上海楼市的信心。

上海土地市场的热度也传导至项目销售市场。比如奉贤新城的保利明玥霞光,选择复工之日开始线上选房,仅两个小时,238套房源就实现“日光”。

接下来,上海还要集中放量。据上海市房地产交易中心网站,分布在上海15个区域的新盘项目即将入市,共约149.7万平方米,合计13151套房源,以此来增加市场供应。

本土房企积极拿地

成为今年首轮土拍收获土地金最高的城市,究竟是哪些企业在重仓上海?

整体看下来,此轮土拍参与度最广的莫过于上海本土房企,如上海城投、上海金桥、奉贤发展、临港集团、上海纺织、浦发集团、上海海港新城等企业,成为参与本次土拍的重要力量。

即便是上海本土民营房企,其拿地积极性也不低,以大名城、上海同润、上海佳运置业等为代表,在本轮土拍中均有所斩获。

在这一轮集中供地中,上海本土房企和外来房企几乎是平分秋色。40宗土地仅上海本土房企就拿下了18宗土地(包含城中村改造地块),总成交金额有294亿元。

据界面新闻统计,参与拿地的上海本土房企共计17家。其中,上海佳运置业、大华集团和上海海港新城各竞得2宗地块,其余房企或联合拿地企业均获得一宗土地。

图片来源:界面新闻整理

具体来看,上海佳运置业竞得宝山罗店镇地块和金山新城地块;大华集团竞得嘉定安亭镇地块和宝山顾村地块;上海海港新城拿得临港片区2宗地块。

同策研究院研究总监宋红卫告诉界面新闻,也正是这一轮土拍,本土房企拿地优势得以显现。“本土房企本身对于上海楼市更了解,既清楚上海市场的格局,房地产所处的发展阶段,更对居民购房需求有比较深的认知,因此,在市场研判和风险控制方面也更有优势。”

比如擅长旧改业务的大华集团,去年首轮集中供地中拿下了宝山区大场镇2宗“城中村”改造地块,在去年上海二轮土拍中,再以底价竞得宝山顾村老集镇的两宗“城中村”改造地块。

从市场需求面来看,上海整体需求仍然比较旺盛,叠加今年人才引进力度加大,旧改进度加快,利于刚需和改善需求的释放。显而易见,大华集团正是看准这一趋势,选择再度加仓。

再看临港区域,在上海此次供地中出让的8宗土地里,有7宗为上海本地房企拿得。

在今年密集出台楼市支持政策的4月份,上海也对临港作出政策调整,如将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》,有效期由原6个月延长至12个月。同时,将人才认定时间从须在新片区工作满一年以上缩短为3个月或6个月。这项政策调整,也会利好刚需购房群体。

自上海在2021年实行集中供地以来,临港就属于上海的主力供应区域,加之此次成交的8幅,已经合计成交30幅地块,总建筑面积达567万平方米。

还有部分本土房企早在土拍正式开展前夕,就以底价拿得该区域地块,比如临港新片区PDC1-0103单元地块、临港新片区PDC1-0401单元地块和临港新片区PDC1-0103单元F09-01地块,分别被临港集团&上海纺织、浦发集团和上海金桥收入囊中。

宋红卫认为,作为上海本地房企,其在当地更具有天然的资源优质以及成本控制能力,而新进房企短期内要组建团队,后期的项目建设也要从头协调各项资源,时间成本和人力成本都更高。

从三道红线等风险指标来看,上海本地房企风险水平相对低,具备进一步扩张拿地的趋势。不出意外,上海楼市将会在四季度进入上行趋势,届时将会迎来新一波营销机会,对于拿地房企也是利好。

上海楼市回暖

“更多的是对于上海土地市场的积极看好和认可,坚信楼市热度会再次回归。”

被迫冻结两个月后,上海楼市昔日的热度正在回归。

根据克而瑞数据监测显示,在今年6月的第一周(5月30日-6月5日),上海的商品住宅供应面积为18.43万平方米,打破了连续8周零供应的局面。

从成交数据来看,6月第一周成交面积有10.55万平方米,环比上升了85.31%;成交金额为61.07亿元,环比上升65.34%。从单周新房项目成交金额前十榜单情况来看,单周成交金额突破5亿项目也逐渐增多,楼市回暖趋势明显。

若从复工之日6月1日开始计算,在6月1日-6月8日期间,上海住宅成交共计2789套,成交面积27.1万平方米,仅在6月7日当天就成交了642套,成交面积5.63万平方米。

在上海部分房产中介人士眼中,进入6月,楼市销售终于破冰,并且升温迅速。每天接待客户的数量可以达到百余组,咨询项目的人数更是直线上升,个别项目甚至还未来得及营销,便已售罄。

比如因疫情延期开盘的奉贤区保利明月霞光,在两小时内就被卖完。该项目于6月1日上午和下午进行线上摇号和选房,在下午17时左右,238套房源全部售完,也成为疫情之后的首个“日光盘”。

6月10日,上海网上房地产披露了2022年第二批次将上市的新盘,46个新项目可供应13151套房源,分布在浦东、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等15个区域。其中,以宝山区在此轮供应最多,将有9个项目入市。

业内人士分析,今年下半年,上海还会迎来大量楼盘供应上市,供给增加必然会促使成交量上涨,预计上海楼市会在8月份以后出现明显反弹,出现“红盘”概率较高,尤其是市中心“红盘”分数会延续较高的态势,其销售热度不难预料。

一位房企人士告诉界面新闻,若不是因为今年上半年整个市场复苏迹象不明显,从销售端回流的资金有限,公司也定会参与上海这轮土拍竭力拿地,扩大在上海的土储。“至少,上海接下来几年的楼市还无需质疑,上海并不缺乏购买力。”

部分未在上海此次土拍中拿地的本土房企向界面新闻表示,依然十分看好和认可上海市场,在降低土拍门槛的情况下却未能拿地,有些许遗憾。不过,就目前而言,重心是在公司稳现金流,待整个房地产市场回归到常态,会再考虑竞拍上海土地。

在上海这一轮36宗涉宅地块中,有17宗地块溢价成交,且有13宗地“触顶”进入一次书面报价环节。

可以说,虽然上海经历了疫情和土地一度延期出让,但此次上海土地拍卖仍然是符合预期,未对房企的参拍热情造成过多影响。了解且深耕上海市场的本土房企此番再度拿地,便是很好的证明。

目前,上海正伴着初夏的微热加速复工复产,楼市销售端也有望逐步恢复热度。

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