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“宾利VS劳斯莱斯”再爆停车位乱象,8问帮你厘清车位难题

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哪类车位可以买卖?“赠送车位”送的是什么?

深圳“宾利占车位”纠纷将车位问题暴露在聚光灯下。纠纷双方中的一名女子说,“我有车位买卖合同”,另一方却称“这是公共停车位”。到底谁占理?

事实上,“有车无位”成为一些小区业主的难言之痛。而“没钱买不起,有钱买不到”的车位也成为很多城市面临的难题。不论是高档新小区,还是老旧小区,停车位问题普遍存在。

而购买新房时的停车位“赠予业主”“捆绑销售”等噱头也时而出现,入住后或还遭遇车位“只售不租”……车位作为住宅的配套产品,在过去经历过一段野蛮生长,成为市场的关注热点。

那么,在租赁、买卖车位前,我们一起来认清车位的多重面目。

1问:小区车位分哪几类?

随着轿车的普及,车位几乎成为家庭的必需品,但是因为车位而引发的纠纷也随之增多。买车位、租车位是业主的两种不同选择。不过,并非所有的车位都可以买卖。

长期以来,车位的权属复杂,在现实中也衍生出不同的类型,结合各地的情况,据北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍,大致分为产权车位、人防车位以及小区公共空间车位。

产权车位与房子类似,产权归开发商所有,但是任何单位和个人不得改变用途和现状。目前新建小区的产权车位大多是在地下空间。

相比之下,人防车位是一个特殊的存在。人防车位是开发商建设的地下人防工程,然后将之改造成车位。在车位使用上,人防车位与产权车位并无太大的差别,所以很容易让人混淆。人防车位一般与产权车位在建筑物的不同楼层,也有位于相同的楼层,按不同区域划分。

而小区公共空间车位则是由开发商利用小区业主公共部分改造而来。对此,王玉臣表示,小区原来规划上没有停车位,而是通过占用车道、绿化或其他公共部分改建的车位,这在很多小区普遍存在,而且大多以地上车位为主。从相关法律规定而言,小区公共空间车位的产权应当归属于业主共有。

《民法典》对于车位的权属也有相关规定。据《民法典》物权编第二百七十五条规定,在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

2问:什么类型车位可以买卖?

王玉臣表示,目前产权车位是可以买卖的。产权车位符合社区规划,是在销售许可范围内的车位。手续完备的车位可以直接办理产权证。

而对于出售产权车位的价格,有的地方是由价格行政主管部门制定指导价,而有的城市在土地出让时,车位价格就有严格规定。比如在2021年3月,经过168轮竞价,绿城以封顶价42.91亿元竞得宁波鄞州区宅地,该地块商品住宅毛坯销售均价不高于35400元/平方米,车位最高销售价格不高于25万/个。

有的地方则实行市场定价。其中,北京产权车位价格就是由市场定价。目前,在北京,位置较好、档次较高的小区产权车位售价超过百万元,普通的车位也要30万元左右。此外,在上海,广州等城市的核心地段,车位的售价也令很多业主望而却步。

3问:如何鉴别可以买卖的产权车位?

在购买车位前,由于信息不对称,如何鉴别产权车位是一个难题。在北京,最直接的办法是通过查询北京市住建委网站可以看到车位的预售许可的相关信息,详细到具体车位编号。一般开发商在申请住宅项目预售证时,同时会申请车位的预售证。比如,2019年取得预售证的北京永靓家园地下车库的预售信息至今也能查询到,包括车位数量、总面积以及地下车库-1层1001至1489等。

在广州,这样的信息同样可以在广州市住房和城乡建设局网站查询到。事实上,与房子相同,开发商在出售车位时,也需要公示合法手续。比如《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》规定,开发商拟转让车位、车库,需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证,公示期不少于7天。而且要明确出售的时间、方式、每套车位的售价。

因此,与买房子的情况相同,业主可以要求开发商提供《国有土地使用证》《商品房预售许可证》等相关证件,其中,《商品房预售许可证》包括住宅、商业以及车位的信息。

4问:产权车位转让有无限制?

一般来说,业主转让商品房时,可以一并转让产权车位,也可以单独转让产权车位,但是对于接手车位的人则有限制。

据广东财经大学法学院副教授王雪丹介绍,《民法典》物权编第二百七十六条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

各地对产权车位转让对象的限制,目的在于保障小区居民的正常停车。其中,上海于2021年9月发布的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》显示,停车位要转让的,受让对象应当是本物业管理区域的业主,不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

而2019年5月23日,广州发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》也提到,小区的车位、车库,应当首先满足业主的需要。而且对于业主购买的数量也进行了限制,比如每购买一套房屋,只能相应购买一个车位或车库等。

这一规定在北京同样在执行。据家住西城区的刘女士(化名)向新京报记者表示,其所在小区的产权停车位就要求只能业主购买。

另据王玉臣介绍,有的产权车位可以和房子一并购买,一并办理网签备案,而且开发商销售的车位款也要纳入监管账户里。另外,需要注意的是,购买产权车位与买房子的手续相同,也需要支出契税、印花税、不动产登记费等等。

5问:人防车位租期有多长?

除了产权车位之外,市场上最常见的是地下人防车位,其常被误解可以出售,但事实上,大多数人防车位不能出售,仅有使用权。

根据《人民防空法》的规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

“人防车位的产权归属国家,但是日常属于‘谁投资谁获益’。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中,那么使用权归开发商所有,开发商日常可以用来对外出租。”王玉臣进一步表示,但是如果人防的投资成本分摊到业主的购房款中了,则使用权属于业主所有,开发商就不能再对外出租使用,对外经营的收益也应当归于业主。这种情况下,则将其归为公共空间的车位。

在现实中,很多开发商采用长期租约的形式将人防工程出租给业主。但是这种租约也是有限制的。王玉臣介绍,消费者租赁车位(库),最长的期限只能是20年,业主在签合同时需要了解这一期限。

不过,也有个别城市的部分人防车位可以买卖。据亿翰智库宏观首席研究员张化东介绍,各地政策不同,有的人防车位可以出售。明确产权的做法可以解决很多产权不清的纠纷问题。

据悉,今年3月22日,南宁市住房和城乡建设局公布《关于开展房地产开发项目配建人防车位销售和不动产登记的通知(征求意见稿)》,其中提出,人防车位可参照商品房办理预售许可和现售备案,取得商品房预售许可或现售备案后,可按照规定进行销售和不动产登记。目前,这一做法仅停留在个别地区,大多数地区仍不允许买卖,只能租赁。

6问:公共空间车位如何“公约自治”?

值得一提的是,业主共有停车位一直是市场关注的焦点。

据王玉臣介绍,对于公共空间车位,开发商是无权处分的,而业主则共同享有相应的处分和收益权。

《民法典》物权编第二百七十五条也强调,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

此外,公共空间车位的归属在各地方的政策条款中也有体现。比如上海发布的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》提到,利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的,不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。车辆在共用部分停放的收益,归共同拥有该物业的业主所有。

从《民法典》到地方政策,对于公共空间的停车位都在提及。但是现实中的矛盾仍然存在。

在北京,由于车位有限,无法覆盖全体业主,很多小区的公共空间车位采用非固定车位的方式,这种情况较常见于地上车位。

据家住东城区的樊先生(化名)介绍,他住20世纪80年代建成的一个老小区,没有地下停车位,因为车位紧张,常有居民占车位的情况,比如,有的车位被车主摆放自行车、椅子等物品,不让其他人停车。还有的老人在快下班时站在车位上替子女占车位。每到下班时间,他赶紧回家,只为能抢到停车位。

在王雪丹看来,很多老旧小区,一开始没有预见到车辆的增长速度,车位出现严重不足。在车位有限的情况下,该给谁?又该如何收费?对此,王雪丹认为,这需要小区业主委员会制定规则,发挥业主委员会的治理能力,包括制定与车位有关的规则,同时也要约束物业管理方的权限,避免他们暗箱操作。

据深圳南山区某小区的一位业主介绍,其小区内的车位归所有业主所有,小区业主委员会制定了停车场管理公约进行自治,租金则是根据周边停车场的收费拟定的,物业公司负责管理服务。小区停车场采用的是月卡制,具体办法是业主申请办理一张月卡,当停车场停满后则不允许进入,车主需就近寻找车场,但不得堵塞出入口。在小区终止新增加月卡后,依然受理新的办卡资料,启动排队策略,一旦有清退或自动退卡车辆即可候补。同时,停车场管理公约还规定了对违约业主的处罚。比如,如果车辆三次未按停车线停驶或占用2个以上车位或阻碍通道、阻碍车辆,物业可视情况给予警告、违约人抄写停车公约、锁车、拖走其车辆、取消月卡资格、拒绝其再次进入停车场等。

不过,值得注意的是,能够这样自制的小区也不多。王雪丹表示,在不少小区存在业委会成立难、开会难、表决难等问题,尽管《民法典》都有相关规定,但实施效果还需要实践的检验。

7问:赠送、“捆绑”车位需注意哪些问题?

“赠送车位”“1万元购车位”……这是开发商为了卖房推出的噱头。需要明确的是,这样的车位是产权车位,还是仅有使用权的人防车位,购房者一定要与开发商确认。如果赠送的使用权,则不能办理产权证;如果赠送的是产权车位,则可以办理产权证。此外,如果开发商赠送的是公共空间的停车位,则会引发日后矛盾,因为开发商是无权处理公共空间停车位的。

事实上,很多项目的住宅都卖完了,仍有大量车位在手,造成资金沉淀,导致项目的利润长期无法兑现,不利于开发商的资金周转,更难以平衡财务成本。所以开发商在卖房时就用低价车位来吸引购房者。

除了赠送的车位外,还要警惕的是,有的车位价格虚高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近几年来,一些项目由于限价等原因,房企盈利空间不大,所以在车位上出现了捆绑销售及销售、出租的价格比较高的情况,其实或多或少与房企“变相盈利”有关。

目前,车位销售也是楼盘销售总利润的构成部分。不少新建项目在住宅销售之后,往往仅能覆盖开发成本,有的甚至覆盖不了成本,真正的利润都在最后的配套上,比如停车位。所以有部分项目为了加快回笼资金,采用车位与住宅捆绑销售的方式,这无异于变相增加了业主的购房成本。

早在2019年,新京报记者调查发现,距北京200余公里之外的沧州,仅其市区就出现十几个绑定车位、储藏间等销售的项目。销售人员向记者推销房源称:“均价约9400元/平方米,但是必须绑定一个35万元的车位。”而实际上,当时沧州市区车位价格在12万元左右。

面对屡禁不止的捆绑销售,2021年7月,住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,其中开发商捆绑销售车位、储藏室行为依然是整治重点。

2021年12月广州市政府修订出台的《广州市房屋交易监督管理办法》也提到,禁止以各种名目乱收费、以装修费等名义变相涨价,禁止强制买受人购买车位、接受装修等。

8问:开发商对车位能否“只售不租”?

目前新建小区停车费定价引发争议的情况更为突出,按照“谁投资谁受益”的原则,地下车位处置权归开发商所有,这也意味着开发商具有价格的决定权,这也给了开发商“定价”的底气。

但是,从实际情况来看,没有买车位计划的业主并不少,毕竟刚刚买完房,还要买车位,对于一些家庭来说负担较重。因此租车位成为很多家庭的选择,但是“只售不租”成为一些新建小区的停车顽疾。在北京,有的小区因为“只售不租”而遭到行政主管部门约谈。

据北京永靓家园业主邹女士(化名)介绍,2021年3月入住时,业主的车辆可以免费停在地下停车场,但是到了当年4月1日,地下停车场开始交付使用,未购买车位的业主禁止开车驶入小区。业主们迫切要求开发商办理车位出租手续,并开始向主管部门反映。2021年4月2日,人民网领导留言板内容显示,海淀区房管局给予永靓家园业主的答复是:已单独约谈了永靓家园开发企业,建议通过“租售并举”方式,解决永靓家园全体业主停车问题。而最终的结果是永靓家园开发商拿出了90个车位进行出租。

不仅在北京,在全国很多地方都存在“只售不租”的情况。为此,上海从去年开始,明确规定:建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、使用人停放车辆,不得以“只售不租”为由拒绝出租。

今年施行的《潍坊市物业管理条例》就规定,业主要求承租尚未出售、附赠的车位或车库的,建设单位不得以“只售不租”为由拒绝出租。

此外,还有佛山等地要求开发商车位实行“租售并举”,而且在申请商品房预售时,需要明确车位销售、出租的价格等。

综合来看,当前车位紧张是各种矛盾的核心。近年来,各地也在不断提高车位的比例。今年3月,青岛提高新建居住社区配建标准,将住宅类下限由每户1.0车位调整至1.1车位,保障性住房和集体宿舍调整至每百平方米1.1车位,缓解住宅社区车位紧张问题。

为了缓解停车难问题,很多地方提出车位开放共享,要求各类公共建筑物的配建停车位应满足向社会开放使用的条件,实施资源共享。此外,鼓励非公共建筑停车位对社会开放等。

车位作为住宅的配套产品,在过去经历过一段野蛮生长。在王雪丹看来,车位问题是一个历史遗留难题,核心问题是“僧多粥少”。在法律上目前也没法给出完美的解决方案。大规模增加车位供给不太现实,只能在现有情况下用比较公平公正的标准去分配车位的所有权和使用权,提高使用效率。

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