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44笔房地产债券6月到期,又一波偿债高峰来临

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虽然融资利好政策不断,民营房企融资破冰,但是对于房地产企业来说,面临的债务兑付压力仍然很大。

刚过去的5月份,民营房企融资破冰,房地产整体的境内债券融资开始回暖。据中指研究院监测,虽然5月份房企融资总体发行额度仍然下滑,但是信用债发行回暖明显,同比上升33.5%,环比上升3.3%。

尽管融资面逐渐向好,但是房企面临的资金压力仍然很大,爆雷现象持续出现。在已经到来的6月份,克而瑞数据显示,有44笔房地产债券到期,合计约639亿元,又一波偿债潮到来。

政策利好不断,5月房企境内信用债融资回暖

从境内境外总体融资额度上来看,今年5月,房企总体融资额度仍是下滑,主要是由于境外债融资的持续走低。

中指研究院统计数据显示,今年5月,房企债券发行融资额为612.0亿元,同比下降34.3%,环比下降21.2%。其中,海外债暂无新发是发行额缩减的主要原因。

从发行结构来看,今年5月,信用债规模占比72.8%,ABS(即资产证券化)占比27.2%,海外债占比0%。同时,5月单月,ABS融资同比下降51.3%,环比下降47.5%。

对比之下,境内信用债出现回暖。据中指研究院统计数据显示,今年5月,房地产行业信用债融资同比上升33.5%,环比上升3.3%,回暖趋势明显。而在4月份,这一数据大幅下滑,同比下降49.6%,环比下降36.0%。

与此同时,房企融资成本稳中有降。今年5月,房企发行的信用债平均利率为3.28%,同比下降0.68个百分点,环比下降0.16个百分点;ABS平均利率为3.17%,同比下降0.97个百分点,环比下降0.43个百分点。

对于房企境内信用债融资回暖的原因,中指研究院分析,随着疫情的稳定,融资利好政策有效推动了信用债发行回暖。

值得一提的是,4月11日,证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》,其中明确提出支持房企转型,支持民营房企融资。5月4日,央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施,其中重点提及房地产金融措施。5月5日,上交所党委召开专题会议称,将服务好民营房地产企业的合理融资需求。5月25日,全国稳住经济大盘电视电话会议召开,其中提到要督促金融机构加大对民营企业的支持力度,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。

而5月份最受关注的政策利好则是,监管层通过信用风险管理工具推动民营房企融资破冰,5家房企被列为示范房企。

首次使用信用保护工具,民营房企融资破冰

民营房企融资破冰,可谓5月资本市场的一件大事。

5月中旬,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企同步发债的举措引发市场关注。据了解,3家民营房企被监管机构选定为示范房企,发行人民币债券。为了提振市场信心,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。

一时间,民营房企融资破冰的消息引爆。此后,旭辉控股、新城控股加入示范企业名单。为了吸引投资者,上交所带头为5家房企组织投资者路演,向市场释放积极信号,更体现监管层对于民企融资的支持。

2022年以来,随着房企持续发生信用危机事件,房地产行情并未明显好转,叠加疫情影响,投资者对于地产行业未来发展预期持悲观态度,致使地产信用债市场避险情绪急升,民营房企融资出现困难。

华泰证券分析认为,为民营房企首次启用信用保护工具,释放了积极的信号。信用保护工具为民营房企债务发行提供增信,有效提高了投资者认购及持有民营房企债券积极性。在目前房地产融资出现困境时,其示范效应尤为重要,预计短期内将有更多优质民营房企的融资活动陆续落地,市场对于优质民营房企信用风险的担忧将迎来缓解,优质民营房企的估值故将迎来修复。

6月到期债券639亿元,环比增加68.6%

一边是民营房企融资破冰,一边则是风险继续蔓延,甚至有稍高信用等级房企,诸如金科、绿地也发生债务展期。

5月27日,绿地发布公告称,拟对一笔5亿美元2022年6月25日到期的债务进行展期。5月30日,金科股份宣布,“20金科03”债券展期12个月。据悉,该笔债券原定的兑付日期为2022年5月28日。

与此同时,债务违约案例不断。5月10日,北京鸿坤伟业房地产开发有限公司公告称, 未能于4月8日按时偿还约为1423.375万美元的利息,且目前30天的宽限期已过,公司未能在宽限期届满前付款。

5月12日,融创中国宣布债务“违约”,一笔金额为2947.86万美元的利息未在宽限期支付,这也是继恒大之后又一家出现美元债违约的龙头房企。

虽然利好政策不断,民营房企融资破冰,但是对于房地产企业来说,面临的债务兑付压力仍然很大。据克而瑞统计数据显示,5月有21笔房地产债券到期,金额共计379亿元。6月将有44笔房地产债券到期,合计约639亿元,环比增加68.6%,又一波偿债潮即将到来。

对于房企的融资纾困,中指研究院企业事业部研究负责人刘水建议,除了引入战投、紧抓窗口期加大销售回款外,还要积极利用政策支持方向进行融资。近期,政府在积极支持房企收并购融资,企业要敏捷应用政策支持的方向,进行收并购贷款及收并购债融资。

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