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荣盛发展回复问询函:多因素致毛利率下降、存在一定流动性压力

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新京报讯 (记者张晓兰)6月8日,荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)披露对深圳证券交易所2021年年报问询函的回复,涉及毛利率降低、流动性压力等问题。

行业利润空间被逐渐压缩,毛利率下降是趋势

据悉,2021年度,荣盛发展实现营业收入472.44亿元,房地产开发收入占比84.79%;毛利率17.86%,同比下降10.70个百分点。

对于地产开发业务毛利率下降的主要原因,荣盛发展方面称,近年来,各地房地产调控政策逐渐加码,限购政策频出且力度逐步加大,二三线城市在限购限价的调控下,房价整体走弱,公司项目盈利空间受政策和市场的双重限制,从而造成毛利率的下降。

同时,2021年下半年以后,为了加强销售、促进回款,荣盛发展部分项目通过一定程度的以价换量实现项目去化,在利润率面临下行压力的行业趋势下加剧了毛利率下降;并且,近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升,土地一级市场出让价格依旧维持高位,高地价也使得地产开发项目的毛利率空间被持续压缩。

此外,荣盛发展表示,近年民营房企的融资利率持续走高,资本化的利息随着项目交付结算,也进一步压低了项目毛利率;随着项目进入竣工结算,较高的融资利息计入营业成本后导致项目的毛利率水平降低。从行业看,房地产行业整体利润空间被逐渐压缩,销售毛利率下降为行业趋势。

流动性承压未得到有效缓解前,暂停对外投资

对于问询函中提及的“2021年度集中计提大额存货减值”的合理合规性,荣盛发展方面表示,公司在每个资产负债表日,对项目存货跌价准备计提金额,均是综合考虑了项目业态、位置、销售量、市场预期变化趋势等多个层面因素后,而做出的测算结果。公司按照企业会计准则的要求,根据市场发展持续下行和疫情多点暴发造成的销售环境影响等实际情况,对2021年度进行存货跌价准备的计提,此次计提存货跌价准备是根据市场情况而进行的测算,具有合理合规性。

而关于是否存在流动性风险,荣盛发展方面表示,近年随着“三道红线”指标的提出,公司融资受到很大限制,2021年公司努力改善债务结构,有息负债规模减少24.07%,减少了176亿元,同时“三道红线”指标踩中两条为橙档企业,融资仍将受较大限制。2022年,荣盛发展仍将以降负债为主要目标,并积极努力与金融机构沟通,对现有债务进行展期,保障企业及合作方的利益,努力用经营性现金流偿还负债、持续降杠杆。

荣盛发展方面称,公司存在一定的流动性压力,在流动性承压情况未得到有效缓解之前,暂停对外投资;截至目前,上述压力不影响公司正常生产经营活动及持续经营能力。

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