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上海首批集中供地:40宗地全部成交,成交额878.9亿元

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6月8日,上海首批集中供地收官,40宗地块全部成交,总成交额为878.9亿元,起始总价为850.7亿元,平均溢价率为3.31%,总出让面积210.51万平方米。

本批次地块根据通过资格核验的申请人人数确定出让方式。采用有竞价招标方式出让的,则以综合条件最佳者得的原则确定中标人;采用挂牌方式出让的,则以接近平均价者得的原则确定竞得人。

该批次地块分两批成交。先是4宗“城中村”改造项目地块先于3月底底价成交,总成交额为44.18亿元;剩余36宗地块于6月重启竞买活动,总成交金额为834.72亿元。

重启竞买后,底价成交19宗,占比50%;达到中止价进入一次报价环节13宗,占比36%。第三方研究机构中国指数研究院分析称,该结果整体符合预期。在当前大环境下,热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。

第三方研究机构克而瑞表示,在规则放松下,上海首轮集中土拍表现好于预期。虽然拿地主力仍为央企或国企,但这些地块并非国资平台托底,由央国企拿下的地块多数仍有一定的竞拍热度。由此可见,房企对上海市场依旧看好。

优化竞买规则,缓解房企资金压力

开拍前夕,上海优化了本批次地块的竞买规则:允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件,合理确定住宅用地起始价,降低商业办公用房自持比例。

同时,本批次地块取消先前招挂复合打分入围方式,有效申请人即为竞买人。此前的招挂复合机制,对房企经济实力、资产规模、技术资质、项目经验等方面都有较高的要求,尤其是房企参与较多的优质地块,在进入招标环节后,中小房企劣势明显。

上海调整了监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整。封存资金指的是房企用于缴付竞拍地块的出让价款。在此前的土拍中,由于房企在报名时一般按地块中止价封冻资金,比例高达110%,加上20%的保证金,实际封存比例约130%。新规则下,房企账户中封存的资金比例可低至80%,对比此前,缓解房企资金压力。

有意向参与上海首批集中供地的房企人士向澎湃新闻表示,“允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款”等政策对拿地企业而言是好事,可以缓解企业目前的资金压力,也有助于企业整体资金的安排和利用效率,期待尽管出台政策的执行细则。

第三方研究机构克而瑞表示,在上述举措的影响下,上海首轮土拍吸引了多家头部央国企参拍,整体表现稳中有热:虽然整体溢价率仍维持在较低水平,但无一宗地块流拍,并且36宗成交的商品住宅用地中超过三分之一的地块触及中止价成交。

央企国企为拿地主力,上海本土房企积极参与

重启之后,上海首轮土地竞买活动吸引了多家房企参与,其中20宗地的竞买人在2家以上,竞争最激烈的七宝镇古美北社区S110501单元18-01、22-01地块,吸引了6位竞买人8家房企参与。

最终,建发国际集团(01908.HK)间接拥有的苏州兆坤房地产开发有限公司和华发股份(600325.SH)拥有的上海铧发创盛置业有限公司联合竞得。

除建发、华发联合体,还有越秀地产(00123.HK)旗下的中山市越秀地产开发有限公司与仁恒置地(深圳)有限公司组成的联合体、中国铁建房地产集团有限公司、保利发展(600048.SH)旗下的上海保利建锦房地产有限公司,以及象屿地产集团有限公司、招商蛇口(001979.SZ)拥有的上海宝琛置业有限公司组成的联合体。

克而瑞表示,就参拍房企性质来看,央企国企是绝对的主力军,如保利发展、招商蛇口、中铁建、建发、华发等均报名参拍了多宗地块,八成地块由央国企竞得。

其中招商蛇口拿地金额居首,共花费117.7亿元独自或联合斩获了4宗地块,分别位于徐汇斜土街道、普陀中山北路社区、闵行紫竹科学园及青浦西虹桥,成为本场最大赢家。

图片来源:克而瑞

克而瑞称,与其它城市一样,受制于流动性压力,多数规模民企缺席了上海首轮土拍,仅金地集团现身上海首场土拍并斩获青浦赵巷地块。上海本土民企表现较为积极,大华(集团)有限公司、大名城(600094.SH)、上海同润投资(集团)有限公司、上海佳运置业有限公司等均有斩获。

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