六成百强房企未在前5月参与土地投资，全国土地市场低温运行

2022年房企拿地的热情仍然处于冰点。

时已入夏，各地集中供地正如火如荼进行，但融融暖意未蔓延到土拍市场，2022年房企拿地的热情仍然处于冰点。

在最近结束的北京二轮供地中，多宗热门地块意外遇冷；厦门二轮土拍降温同样明显，9宗成交地块中，仅触顶成交1宗，平均溢价率仅1.4%；广州、苏州、无锡等地此前举行的首轮供地，同样未现暖意，其中苏州15宗地块仅4宗溢价成交。

从南到北的土拍数据，透露出一个事实：当下房企距离脱离资金紧张的局面，还有很远的路要走，尤其是民营房企，几乎在土地市场“隐身”。“土拍和我们没什么关系，这不是当下首要考虑的事情。”华北某出现债务风险的房企人士称。

来自克而瑞的数据显示，在过去的5月，民企拿地投资占比仅剩1成，曾经在土拍市场大肆扫货的民营房企，如今都不见了踪影，只有少数区域深耕的房企如滨江、大家等，仍在投资。

“当前市场销售端成色欠佳，加之部分房企仍面临着偿债压力大的困扰，市场环境变化、资金承压，土拍中民营房企的身影仍偏少。”有研究机构认为。

六成百强房企投资停滞

5月份以来，各地纾困楼市的政策不断出台，一些城市甚至赶在土拍前，紧急出台放松政策，以提振房企拿地的信心。不过，从实际情况看，房企的投资热情仍然低迷。

克而瑞数据显示，5月份，全国300城经营性土地成交量持续低位，总成交建筑面积仅6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至6成以上。与此同时，本月土拍溢价率回落、流拍率上涨，土地市场呈现“量价齐跌”的走势。

从各地实际成交看，5月6个城市完成集中土拍，但整体热度都不及4月，苏州首轮集中成交平均溢价仅3%，广州溢价率仅1.2%，济南和无锡的溢价率也仅1%左右，厦门和福州的二轮土拍明显遇冷，和此前深圳、杭州的土拍高热表现截然不同。

诸葛找房方面表示，5月土地市场成交规模下滑，一方面，与供应规模持续缩减有关；另一方面，短期内市场信心尚未完全恢复，房企资金面仍然承压，在土地投资方面较为谨慎；疫情等对土地交易活动也有一定干扰，土地市场成交活力有所减弱。

如果将时间拉长，今年前5月，仅有不到4成的百强房企有土地入账，大约6成百强房企投资停滞。截至5月末，新增货值百强房企门槛达到31.5亿元，环比上涨18%，但同比大降60%，投资金额、建面百强门槛则分别下降53%、48%。

在过去的2021年，“宇宙房企”碧桂园高居前五月房企拿地榜首，期内新增土地货值高达2289.9亿元，其后的万科地产、保利发展新增货值也超2000亿元，融创中国新增货值1746.9亿元，行业第十名越秀新增货值也达到959.2亿元。

但到了2022年，前五月新增货值榜首的万科地产，期内新增土地货值仅865.4亿元；前十榜单中，没有了融创中国的身影，碧桂园新增货值也仅127.8亿元，位于行业第24位。

相反，在趁机抄底土地市场的房企中，出现了许多新面孔。比如位于新增货值第11～20位间的中建东孚、城建发展、天健集团、兴创投资、武汉城建、伟星房产等；曾积极拿地、位于去年榜单前列的新城控股、融信集团、中梁控股、金科集团等，则淡出了土拍市场。

此外，在新增货值百强榜中，还有许多国资房企或地产城投公司，比如漳州城投、宁波城投等。“国企、央企是今年土地市场的顶梁柱，仅有一些区域深耕的民营房企表现较为突出。”克而瑞表示。

销售不畅房企拿地“有心无力”

对许多消失在土拍中的房企来说，拿地并不是当前的首要大事。维持好现金流、应对债务压力，才是“活下去”的重中之重。

克而瑞资管数据显示，房企5月发债规模515亿元，环比下降15%；其中境内发债466亿元，环比下降7%；境外发债48.8亿元，环比下降54%。期内，房企发债主体数量持续下滑，降至年内新低的28家，其中仅有5家为民营房企。

在这5家民企中，中梁控股与投资人达成交换要约、发行美元债，此外便是碧桂园、龙湖、美的置业、新城等4家民营房企发行债券，而普通民营房企的债券融资窗口基本关闭。

“除受到重点扶持的优质民企仍可在国内发债外，普通民企境内发债较为艰难，海外发债多为与投资人达成展期协议，高息置换到期债券，当前房企境内外融资情况未有明显改善。”上述机构表示。

在融资紧张的情况下，房企拿地可谓“有心无力”，即便是一些资金较为稳健的民企，在拿地时也倾向于与其他企业合作，降低资金压力、分散投资风险。在北京二轮供地中，房企联合拿地的比例高达七成，国央企背景出身的房企仍占主要席位。

厦门、福州的土拍也是类似情况。其中，厦门二轮土拍平均溢价率仅为1.4%；福州土拍中，整体溢价率降至2%，达到集中供地以来溢价率最低水平；且两地罕有参与拿地的民营房企现身。

业内观点认为，自4月份以来，政策暖风频吹以来，持续传达对恢复房地产行业稳定发展的支持态度。但对大部分房企而言，销售尚未全面回温、现金流压力仍存，政策利好带来的刺激效果并不明显，未来投资依旧会以是谨慎为主。

据克而瑞资管统计，2022年6～7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中民企约有1178亿元债券到期，占比67%，年内债券到期规模超百亿的房企共12家，除保利、铁建、万科、金地较为稳定外，其他8家均面临不同程度的还债困境。