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六成百强房企未在前5月参与土地投资,全国土地市场低温运行

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2022年房企拿地的热情仍然处于冰点。

时已入夏,各地集中供地正如火如荼进行,但融融暖意未蔓延到土拍市场,2022年房企拿地的热情仍然处于冰点。

在最近结束的北京二轮供地中,多宗热门地块意外遇冷;厦门二轮土拍降温同样明显,9宗成交地块中,仅触顶成交1宗,平均溢价率仅1.4%;广州、苏州、无锡等地此前举行的首轮供地,同样未现暖意,其中苏州15宗地块仅4宗溢价成交。

从南到北的土拍数据,透露出一个事实:当下房企距离脱离资金紧张的局面,还有很远的路要走,尤其是民营房企,几乎在土地市场“隐身”。“土拍和我们没什么关系,这不是当下首要考虑的事情。”华北某出现债务风险的房企人士称。

来自克而瑞的数据显示,在过去的5月,民企拿地投资占比仅剩1成,曾经在土拍市场大肆扫货的民营房企,如今都不见了踪影,只有少数区域深耕的房企如滨江、大家等,仍在投资。

“当前市场销售端成色欠佳,加之部分房企仍面临着偿债压力大的困扰,市场环境变化、资金承压,土拍中民营房企的身影仍偏少。”有研究机构认为。

六成百强房企投资停滞

5月份以来,各地纾困楼市的政策不断出台,一些城市甚至赶在土拍前,紧急出台放松政策,以提振房企拿地的信心。不过,从实际情况看,房企的投资热情仍然低迷。

克而瑞数据显示,5月份,全国300城经营性土地成交量持续低位,总成交建筑面积仅6606万平方米,环比下降15.6%,同比降幅再度扩大至6成以上。与此同时,本月土拍溢价率回落、流拍率上涨,土地市场呈现“量价齐跌”的走势。

从各地实际成交看,5月6个城市完成集中土拍,但整体热度都不及4月,苏州首轮集中成交平均溢价仅3%,广州溢价率仅1.2%,济南和无锡的溢价率也仅1%左右,厦门和福州的二轮土拍明显遇冷,和此前深圳、杭州的土拍高热表现截然不同。

诸葛找房方面表示,5月土地市场成交规模下滑,一方面,与供应规模持续缩减有关;另一方面,短期内市场信心尚未完全恢复,房企资金面仍然承压,在土地投资方面较为谨慎;疫情等对土地交易活动也有一定干扰,土地市场成交活力有所减弱。

如果将时间拉长,今年前5月,仅有不到4成的百强房企有土地入账,大约6成百强房企投资停滞。截至5月末,新增货值百强房企门槛达到31.5亿元,环比上涨18%,但同比大降60%,投资金额、建面百强门槛则分别下降53%、48%。

在过去的2021年,“宇宙房企”碧桂园高居前五月房企拿地榜首,期内新增土地货值高达2289.9亿元,其后的万科地产、保利发展新增货值也超2000亿元,融创中国新增货值1746.9亿元,行业第十名越秀新增货值也达到959.2亿元。

但到了2022年,前五月新增货值榜首的万科地产,期内新增土地货值仅865.4亿元;前十榜单中,没有了融创中国的身影,碧桂园新增货值也仅127.8亿元,位于行业第24位。

相反,在趁机抄底土地市场的房企中,出现了许多新面孔。比如位于新增货值第11~20位间的中建东孚、城建发展、天健集团、兴创投资、武汉城建、伟星房产等;曾积极拿地、位于去年榜单前列的新城控股、融信集团、中梁控股、金科集团等,则淡出了土拍市场。

此外,在新增货值百强榜中,还有许多国资房企或地产城投公司,比如漳州城投、宁波城投等。“国企、央企是今年土地市场的顶梁柱,仅有一些区域深耕的民营房企表现较为突出。”克而瑞表示。

销售不畅房企拿地“有心无力”

对许多消失在土拍中的房企来说,拿地并不是当前的首要大事。维持好现金流、应对债务压力,才是“活下去”的重中之重。

克而瑞资管数据显示,房企5月发债规模515亿元,环比下降15%;其中境内发债466亿元,环比下降7%;境外发债48.8亿元,环比下降54%。期内,房企发债主体数量持续下滑,降至年内新低的28家,其中仅有5家为民营房企。

在这5家民企中,中梁控股与投资人达成交换要约、发行美元债,此外便是碧桂园、龙湖、美的置业、新城等4家民营房企发行债券,而普通民营房企的债券融资窗口基本关闭。

“除受到重点扶持的优质民企仍可在国内发债外,普通民企境内发债较为艰难,海外发债多为与投资人达成展期协议,高息置换到期债券,当前房企境内外融资情况未有明显改善。”上述机构表示。

在融资紧张的情况下,房企拿地可谓“有心无力”,即便是一些资金较为稳健的民企,在拿地时也倾向于与其他企业合作,降低资金压力、分散投资风险。在北京二轮供地中,房企联合拿地的比例高达七成,国央企背景出身的房企仍占主要席位。

厦门、福州的土拍也是类似情况。其中,厦门二轮土拍平均溢价率仅为1.4%;福州土拍中,整体溢价率降至2%,达到集中供地以来溢价率最低水平;且两地罕有参与拿地的民营房企现身。

业内观点认为,自4月份以来,政策暖风频吹以来,持续传达对恢复房地产行业稳定发展的支持态度。但对大部分房企而言,销售尚未全面回温、现金流压力仍存,政策利好带来的刺激效果并不明显,未来投资依旧会以是谨慎为主。

据克而瑞资管统计,2022年6~7月,200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,其中民企约有1178亿元债券到期,占比67%,年内债券到期规模超百亿的房企共12家,除保利、铁建、万科、金地较为稳定外,其他8家均面临不同程度的还债困境。

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