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超十家房企年报面临交易所拷问,债务问题被重点关注

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已披露年报的房企,接连遭受交易所问询。

房企年报季风波还在持续,继多家企业延期披露后,已公布年报的房企也接连遭受问询。

5月30日,深交所向ST泰禾(000732.SZ)发来十连问,涉及其去年利息资本化、债务重组、业绩亏损等问题,董事长协助调查后公司相关情况,也受到关注。同日,阳光城(000671.SZ)收到深交所问询函,涉及债务、毛利率等重重问题。

过去一年,房企债务违约接连发生,业绩大幅下跌也成为常态,但是少有出险房企的重组工作取得实质性进展。还未违约的企业,利润下跌、“明股实债”、可持续经营等问题也日渐突出,而这些都成为交易所重点拷问的领域。

截至目前,已有超十家房企2021年报被问询,除了上述两家房企,还有中南建设、新华联、迪马股份、嘉凯城、金科股份、华发股份等。其中,金科股份、嘉凯城等企业,因问询所涉事项较多,已申请延期回复。

债务偿付能力几何?

出险房企年报遭拷问,首要的便是其债务问题。

在深交所给泰禾发出的十大问题中,其中一条称,泰禾因资金周转困难已经连续两年大额亏损,大量债务逾期无法偿还,并涉及多起诉讼事项,可能对持续经营能力产生影响。

据泰禾此前披露数据,截至2022年4月28日,公司已到期未归还借款金额为354.33亿元。泰禾称,正全力推进债务重组,目前尚未形成全面债务重组解决方案。

深交所要求泰禾进一步说明,目前有息负债的债务类型、具体金额、到期日、偿付安排,已到期未归还的债务明细及变化情况,并结合未来一年内到期金额、可自由支配的货币资金、现金流及债务重组推进情况等,说明是否具备足够债务偿付能力。

阳光城也未能“幸免”,此前该公司披露,截至去年底已到期未支付债务本金合计301.91亿元,其中境内公开市场债券未按期支付本息累计81.67亿元。

在阳光城2021年度审计报告中,“形成保留意见”的段落称,公司存在大额已到期未归还的借款,涉及多起未决事项,还因子公司未履行还款义务被列为被执行人,但公司应对措施存在不确定性,可能对持续经营能力产生重大影响。

深交所要求其结合控股股东的债务风险、流动性风险等,说明可能对上市公司生产经营、公司治理、股权稳定性等方面产生的影响。

此外,在阳光城此前公告中,相关数据显示其可灵活动用的资金,占账面资金比例不足1%。深交所要求其结合经营状况、流动性风险等,说明是否可能触及《股票上市规则》第9.8.1条第(五)(六)项规定的,被实施其他风险警示的情形。

盈利大幅下跌是否合理?

在公布2021年报的房企中,盈利情况大幅恶化,成为行业常态。

四月末,泰禾发布公告称,2021年实现营业收入49.11亿元,归属股东净亏损40.13亿元。而此前,泰禾曾预估,去年归属于上市公司股东的净利润约1.01亿元~1.32亿元,扣除非经常性损益后的净利润约3.72亿元~4.83亿元。

为何业绩大变脸?泰禾列出的原因包括,未满足收入确认条件的项目利润减少约12亿元,预计未来无足够应纳税所得额而冲减的递延所得税资产约7.4亿元等。

深交所要求其说明,“未满足收入确认条件项目”的具体情况、房地产业务毛利率同比下降的原因,冲减递延所得税资产的依据及计算过程等问题。

此外,在销售等业绩数据同比下降的情况下,泰禾期内土地增值税为1.86亿元,同比大幅增长10倍,管理费用中办公费、房租水电物业费同比分别增长143%、5%。深交所要求其说明前述税金、费用同比增长的原因及合理性。

阳光城盈利数据大幅下降,也受到关注。数据显示,2021年,该公司全年实现归母净利润-69.52亿元,房地产业务毛利率仅为5.51%;2022年第一季度,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-13.97亿元。

深交所表示,需结合近年房地产业务经营状况、收入确认及成本结转情况等,说明房地产毛利率仅为5.51%的原因及合理性,是否与行业可比公司存在较大差异。

值得注意的是,因房地产市场环境持续变化,房企普遍对存货计提了跌价准备,进而对业绩数据产生了明显影响。譬如,阳光城去年计提存货跌价准备69.16亿元,计提其他应收款坏账准备约4亿元。

深交所要求,详细列示涉及项目所处位置、业态、开发建设情况等,说明计提存货跌价准备可变现净值的测算过程,年审机构进行补充说明。同时,说明其他应收款期末余额前五名、计提大额信用减值损失对应欠款方的情况。

信披义务是否及时履行?

在债务风险频发、投资者忧心忡忡的情况下,房企能否及时信披尤为重要。

此前,泰禾发布公告称,公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关调查,董事会已启动应急预案,公司联席总裁葛勇和联席总裁王景岗主持各项生产经营工作。

深交所要求泰禾,排查公司其他董事、监事、高级管理人员是否存在协助或配合有关机关调查等不能正常履行的情形,泰禾是否及时履行信息披露义务(如适用)。

此外,黄其森自2019年12月以来,一直代行董事会秘书职责。深交所要求其尽快选聘符合任职资格的董事会秘书,做好信息披露和投资者关系管理工作。

实际上,在信息披露工作上,泰禾早前便受到过交易所“点名”。

从2018年开始,深交所便注意到,泰禾神秘的第一大供应商。当年,泰禾向第一大供应商采购金额达117.79亿元,占年度总采购额比例的55.66%,但泰禾从未直言供应商名称。2020年报后,泰禾与供应商中城建设的交易被撕开一角。

此次,深交所要求其进一步说明,与中城建设交易金额及往来款项的具体情况,对中城建设预付款项的性质、最终去向及用途,是否具有商业背景和交易实质,预付比例是否合理,是否高于行业一般水平,是否构成提供财务资助或非经营性资金占用。

关于在建项目的施工进展,截至2021年度审计报告日,泰禾也未能提供2020年度施工资料证明、2021年全部在建项目施工进展资料的具体原因、存在的主要障碍。

而在这种情况下,利息资本化金额的合理性便难以判断,会否存在工程项目停工缓建、尚未开工或者已完工但进行利息资本化的情形?数据显示,泰禾去年度账面融资借款利息费用91.34亿元,其中资本化金额72.69亿元,费用化金额18.65亿元。

就上述问题,泰禾需做出书面说明,在6月10日前将材料报送交易所,阳光城的截止期限为6月13日,金科股份、嘉凯城等企业也需于近期交上答复。

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