前任和现任大股东握手 万科壁上观

万科的前任大股东华润集团旗下华润置地以及现任大股东深铁集团握手了。

据“华润置地”公众号今日发布消息，5月26日，华润置地与深铁集团举行战略合作框架协议签约仪式。

这是一次规格不低的合作，从双方出席的管理层名单也可见一斑——华润集团董事长王祥明、深铁集团董事长辛杰、总经理黄力平，以及华润置地董事会主席、总裁李欣均出席了签约仪式。

根据协议，华润置地与深铁集团将充分发挥双方优势，通力合作，通过战略合作促进技术、资金、资源的合理化配置，实现最大的共赢。

此外，双方还确认，在轨道沿线可以按照站城一体化理念进行综合开发项目拓展工作。双方同意，在满足相关条件的情况下，开展开发运营等方面的全面合作。

虽然双方暂未透露具体的合作模式和落地项目，但从双方的表述中可以做一个合理的猜想。深铁集团作为“轨道+物业”模式的先行探索者，华润置地作为城市综合运营商，未来在TOD项目、综合体项目的合作上或许是可以期待的。

不仅如此，万科两任大股东在开发运营方面的合作也让这桩合作颇有看点。辛杰曾经在万科股东大会上表态称，深铁选择合作伙伴的原则是"不是第一就是唯一"，万科在行业内就是唯一，也是第一。

秉持“在商言商”的原则，万科在城市运营方面的能力相较同行并不见长。因此，深铁集团和华润置地的合作，更像是“优中选优”的必然结果。对于成熟的商业公司，在选择合作伙伴时，“第一”的优先度显然是要高于“唯一”的。

打造标杆

从长远的角度考量，深铁集团和华润置地的合作存在巨大的想象空间。深铁集团有相当数量的轨道上盖综合体项目，而华润置地则是国内领先的综合开发运营商，具有强劲的综合体运营能力，双方能够形成互补优势。

深铁集团近年来在“轨道+物业”的模式上探索不断深入，根据《深圳特区报》近期报道，深铁集团已获得22个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模约1261万平方米，在建面积约680万平方米。

在签约仪式上，李欣表示，本次合作协议的签署，将进一步推动双方目标同向、工作同心、行动同步，共同抢抓深圳市“双区”建设的历史机遇。双方将精诚合作、携手共进，为企业发展锻造新能力、为行业转型提供新方案、为城市发展注入新动能。

虽然双方均未透露合作协议的进一步动向，不过从深铁集团董事长的发言中，可以做一个合理的猜想，未来深铁集团的TOD项目或许将有华润置地的加持。

辛杰表示，深铁集团正加快构建“轨道上的大湾区”和“轨道上的都市圈”，希望通过战略合作方式，形成最佳合作方、最优化组合，促进城轨交通、城市和企业的高质量发展，实现更优的经济效益、社会效益、生态效益、安全效益、科技效益，以及土地资源节约集约利用效益，更好地服务国家战略和经济社会发展。

辛杰称，希望与华润携手，探索创新央地合作模式，以全球为新视野，以先行示范为新标准，共同书写TOD未来城市方案，打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆，为深圳留下一批镌刻永恒的城市作品。

李欣也指出，华润置地通过独具特色的片区统筹开发与运营模式，持续为城市建设与运营提供最优解决方案。华润置地与深铁集团作为粤港澳大湾区内管控水平一流、综合实力雄厚、发展质量领先的优秀企业，具有广阔的合作空间和巨大的合作潜能。华润置地高度重视与深铁集团的战略合作。

优中选优

近年来，深铁集团的“轨道+物业”模式在深圳所向披靡。

根据《深圳特区报》，近年来，深铁集团积极探索与践行TOD理念，从中轴龙华到北部光明，到南山安托山，再到宝安松岗，在城市不同圈层核心节点布局TOD项目，开发规模超过1000万平方米，在高效利用城市空间开发的同时，实现了城市轨道交通的可持续发展。

深铁与万科此前也曾多次表示将在“轨道+物业”方面进行合作。

可供追溯的事件是，2020年6月29日，万科公告称，其已与深铁集团签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，发挥各自优势，深化“轨道+物业”领域合作。

而当年4月，万科与深铁共同以总价51.8亿元竞得佛山南海区桂城的一宗地块，此后成立合作公司共同开发这一项目一度被视作是深铁和万科在“轨道+物业”模式方面的合作深入。

但近两年，深铁集团在深圳的项目开发中，多数以自主开发为主，万科的参与感却也并不见强。

例如，去年11月，深铁集团在深圳的第三轮集中供地中包揽了其中的5宗地块，其中两宗地块明确要求竞买人须为具有国有(不含港澳台地区)地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的企业，这些地块最后多数由深铁集团独立开发。

而实际上，万科和深铁的合作是否深入，一直是万科全体股东关心的问题之一。

去年在万科的股东大会上，被问及双方的合作动向时，辛杰说，“深铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’，万科在行业内就是唯一，也是第一。未来深铁不但有人流，还有货流，万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。深铁和万科是一家人，我们相信万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票。”

虽然市场一直对双方的合作有相当的期许，深铁管理层也表态称有许多的合作机会，但深铁集团选择和华润置地计划打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆时，万科能否参与其中，是需要交给时间回答的问题。

换言之，这也是万科管理层需要自我鞭策的地方，毕竟的确“技不如人”，大股东选择“优秀”的合作伙伴，似乎也无可厚非。