两部门发文稳妥推进保障性租赁住房公募REITs项目，一文了解公募REITs

公开募集基础设施证券投资基金，简称公募REITs，是通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的基金份额。

拓宽基础设施公募REITs的试点范围，是今年资本市场的重要工作方向之一。中国证监会、国家发改委等部门昨天发布通知，要求精心组织，稳妥推进发行保障性租赁住房公募REITs各项工作，确保取得实效。

通知要求：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。

项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

首批正式申报项目进入发行前最后审核阶段

证监会昨天发布消息，厦门安居集团、深圳市人才安居集团报送项目至证监会审核，标志着全国首批正式申报的保障性租赁住房公募REITs项目，进入发行前的最后审核阶段。

本次深圳人才安居集团选取了自有产权的1830套保障性租赁住房，作为底层资产申报公募REITs试点。住房主要的出租对象是新市民、青年人，由深圳市住建部门统一向企业和个人配租，目前的租金是市场水平的60%左右。

深圳人才安居集团董事长 赵宏伟：项目均位于深圳市核心区域，或者区域的核心地段，配套设施齐全，租户体验感较好，整体出租率达99%，可满足发行（公募）REITs的收益率要求。

据了解，项目参与公募REITs试点后，不会改变其保障性租赁住房的性质。未来通过公募REITs的扩募和扩围机制，将带动更多项目以市场化手段解决保障性租赁住房建设难、投资少的难题。

除了深圳，在过去的两个多月，北京、重庆、苏州、西安等地的多个保障性租赁住房项目，也陆续公布了最新进展。目前，监管机构以及市场各方正在积极推动保障性租赁住房公募REITs试点。

已有12只公募REITs试点产品上市

REITs是英文不动产投资信托基金的简称。我国最新试点的公募REITs，是以公开募集的基金份额为载体，将特定类型的不动产进行证券化。

从公募REITs，试点上市至今，已经有12只公募REITs试点产品登陆资本市场。专家表示，底层项目运营稳健，达到了试点的预期效果。

目前，在沪深交易所上市的公募REITs试点产品共有12只，基金管理规模合计达到450亿元左右。产品涵盖的行业包括产业园、物流仓储、收费公路、绿色环保等。

北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任 张峥：发行认购火爆，上市之后整体运行平稳，业绩表现超预期，初步验证了风险收益特性与市场需求之间的匹配性。

虽然公募REITs是基于基础设施资产稳定收入发行的产品，收益稳定，风险适中，但专家建议，投资者依然要理性看待，不可脱离产品本身特性，盲目跟风。

中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会委员 王艺军：整个宏观经济、利率的周期，包括市场的资金情况，市场的情绪等等，都会对公募REITs的市场表现形成影响，所以投资人要综合这些因素来做出投资决策。

市场扩容增类有望加速推进

今年以来，从国家到地方，纷纷出台相关措施，推动公募REITs健康发展。近日，《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》发布。意见提出，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的公募REITs发行上市。

意见专门强调对民生保障、维护产业链供应链稳定等方面的项目予以支持。在地方层面，北京、青岛、重庆等多地，也相继出台了支持公募REITs健康发展的配套指导意见。

中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问 周以升：预计未来公募REITs的发展将围绕着三个方向：优化政策、扩容、扩募。

日前，证监会及沪深交易所发布公募REITs扩募规则的征求意见稿，对扩募细节进行明确，规范了公募REITs所需的准入条件、程序安排、发售和定价安排等。

根据国家发改委统计，目前全国正在实质性推进发行准备工作的项目接近百个，部分潜在项目涉及的资产类别愈加丰富，未来伴随着已发行基金产品的管理水平和底层资产的经营水平稳步提高，市场扩容增类有望加速推进。

东吴证券董事长 范力：目前全国有100多万亿的基础设施资产。假如有1%的基础设施资产能够通过公募REITs产品上市，就能为我们提供1万亿的长期基础设施新增资金。

来源：央视新闻  记者：沙千 董彬 张军 深圳台 朱明 唐萍 李祥菲 王涛