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房地产的关键5月:政策快车道与市场蓄力期

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从房地产业的动作来看,正在努力做到政策的“应出尽出”。

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 

5月,有可能是房地产市场在2022年最关键的一个月份。

当月,各地的稳楼市政策密集出台,不断给市场注入信心。据不完全统计,5月以来已有超过60个城市推出稳楼市政策,以提高公积金贷款额度和降低首付比例为主。这也使得今年出台稳楼市政策的城市超过150个,且对一二三四线城市均有覆盖。

与此同时,首套房贷利率优惠和5年期LPR下调,使得政策端对楼市调整达到了新高度。信贷政策的这两处调整,也被认为是今年最重要的利好。

沉寂多时的房地产市场,正在政策推动下悄然蓄力。根据易居研究院智库中心的数据,5月中上旬,全国100个城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上涨,预计全月将有9%的环比增幅。此前的4月,全国商品房销售规模下降同比超过四成。因此,若该趋势最终确立,或将意味着楼市正式进入恢复通道。

但一些不确定因素的存在,使得从业者们仍然不敢过度乐观。疫情的反复阻断了部分城市的交易行为,因收入预期的不确定,一些购房者的支付能力也受到了影响。

多重因素影响下的房地产市场,能否真正走上复苏之路?

“应出尽出”

今年以来,在支持合理购房需求、维持市场平稳健康发展的思路下,全国多个城市出台了“地方版”稳楼市政策,内容涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。这些政策得到了监管部门的认可和鼓励。4月29日召开的中央政治局会议指出,支持各地从当地实际出发完善房地产政策。

进入5月,稳楼市政策爆发式出台。据不完全统计,截至5月23日,5月已有超过60个城市出台了稳楼市政策,这也使得今年出台稳楼市政策的城市超过了150个。

其中,成都、杭州、武汉、太原、济南等一批省会城市出台新政,对合理需求给予较大力度的支持,掀起了地方政府稳楼市的新热潮。

“5月,各地出台稳楼市政策的节奏明显加快、力度明显增强,一些重点城市更是如此。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,5月可能成为政策出台最密集的月份。

在此期间,信贷政策也迎来重大利好。5月15日,央行、银保监会发文指出,首套住房商业性个人住房贷款利率最多可下调20个基点。5月20日,央行发布最新一期LPR利率,5年期LPR从4.6%下降至4.45%,下调15个基点。

这两项政策叠加,使得首套房和二套房的最低贷款利率分别达到4.25%和5.05%,在一定程度上减轻了购房者的负担。同时,由于不少城市取消了“认房又认贷”,使得这一调整还将惠及一批改善性需求。

中泰证券认为,与地方性施策相比,自上而下的全国性信贷政策调整释放了更为积极的信号,体现出对刚需和改善性需求的支持。

5月,房企融资继续破冰。5月中旬,碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选定为示范房企,发行人民币公司债券。旭辉、新城也获得信用保护工具支持,并将发行融资产品。这种示范效应让很多人相信,民营企业有望享受到更加友好的融资环境。

北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,近期,高层在稳增长稳市场主体保就业座谈会上强调,“看的准的新举措能用尽用,5月份能出尽出”。从房地产业的动作来看,正在努力做到政策的“应出尽出”。

回温的信号?

在调控政策带来的心理预期和实际影响下,市场端也在出现积极的变化。

根据易居研究院智库中心的数据,5月中上旬,全国100个城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上涨。按照现有的交易规模,预计5月全月的销售规模将有9%的环比增幅。

其中,5月一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积预测值分别为162万平方米、952万平方米和850万平方米,环比涨幅预测为-1%、9%和10%。

但上述机构同时指出,实际情况可能要好于预测值。“房地产市场总体向好发展,结合央行房贷利率下限下调等政策,5月份下旬数据将有进一步改善的可能,这可以助力5月全月成交数据的改善。”

在此之前,房地产交易规模已经降至近5年同期的最低水平。根据国家统计局的数据,今年1-4月,全国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元,下降29.5%。其中,4月单月的环比降幅分别达到43.1%和42.7%,同比降幅为40.0%和46.6%。

严跃进认为,若5月的新房交易规模能够如预期般回温,市场就有望进入升温通道。当前的交易规模虽然不及去年同期,但仍不失为一种积极的信号。

目前来看,政策已经在局部区域收到效果。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,此前已经出台稳楼市政策的苏州、东莞等城市,市场活跃度有所提升。预计到5月底6月初,核心城市市场有望企稳。

最大的不确定性仍然来自于新冠疫情。分析人士认为,若散发疫情持续好转,则楼市的回温局面有望保持。但对于不少购房者来说,疫情对收入和购买力产生的影响仍然有待进一步评估。

前述房企人士向21世纪经济报道记者表示,受疫情影响,公司重点布局的“长三角”区域和部分西部城市,销售已经出现下滑。且这些区域的销售何时能够恢复,以及能在多大程度上恢复,目前尚难判断。

该人士表示,随着多地出台稳楼市政策,公司已部署了相关的促销方案,希望能对销售有所促进。同时,各区域公司也准备了一套线上营销方案,以应对疫情有可能带来的变化。

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