被监管机构选定为示范房企，碧桂园成功发行5亿公司债

碧桂园等房企能够成功发债的原因还在于其本身具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点。

碧桂园如期完成了今年首笔境内公司债券的发行。

5月20日晚间，碧桂园地产公告称，完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，在信用保护合约的支持下，本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构参与投标过程，票面利率4.5%。

这算是本周行业最受关注的话题之一，因为5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

“示范房企”的出炉算是对监管层此前政策承诺的具体落实。今年以来，监管层支持房企合理融资需求的信号逐渐明显，另据证监会5月11日消息，为贯彻党中央、国务院关于支持民营企业发展的决策部署，落实政府工作报告关于完善民营企业债券融资支持机制的工作要求，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。

据悉，民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司（下称“中证金融”）运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

为吸引投资者，减少投资者后续认购相关债券的顾虑，此次被选为示范发债的房企都将采用“债券发行+信用保护工具”的模式，这一模式过去在房企发债时基本没有使用过。

据碧桂园此前公告，碧桂园地产于2021年2月10日获中国证监会许可注册向专业机构投资者分期公开发行总面值不超过人民币139亿元的公司债。在此基础上，“22碧地01”债券总规模为5亿元，债券期限为3年期。

该债券起息日为2022年5月24日，本次债券募集资金扣除发行费用后，将用于置换发行人对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。

此外，“22碧地01”是民营房企中首批带有信用保护工具并成功发行的境内信用债，由中中证金融与中信建投证券创设CDS信用保护合约。

信用保护合约的创设过程受到了债券市场投资者的广泛关注。一方面，该单项目是市场首批基于民营房企的信用保护工具，具有较好的示范性和可复制性。另一方面，在债券询价初期，为保障发行成功，主承销商主动担当作为，提高了信用保护合约创设额度的上限，有助于提升投资者的认购意愿。

信用保护合约属于信用保护工具的一类，另一类则为信用保护凭证。在信用保护工具所约定的一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，当发生约定的信用事件，如债务人发生违约、破产等，信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。

CDS和CRMA(信用风险缓释合约)属于信用保护合约,交易双方合约达成前签署主协议,协商一致后提交合约申报,不可在二级市场流通转让;而CRMW和CLN(信用联结票据)属于信用保护凭证,由创设机构创设,可进行银行间市场交易。

包括碧桂园在内，龙湖和美的置业在此轮发行公司债券中设立的都是信用保护合约。

有分析人士认为，信用保护合约是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措，证券公司等卖方以自身信用直接对参考债务进行信用增进，有助于提升企业债券融资能力。

除了信用保护工具的使用外，碧桂园等房企能够成功发债的原因还在于其本身具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点，更容易获得投资者的认可。

截至2021年底，碧桂园现金余额约为1813亿元；总借贷余额下降至3179亿元，其中短期债务的占比下降至24.9%。净借贷比率为45.4%，相比去年底优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较去年底下降了36个基点至5.2%，现金短债比约为2.3倍。

从三道红线来看，碧桂园仍处在较为健康的黄档，净借贷比率与现金短债比都表现良好，剔除预收账款的资产负债率也从20年底的80%下降至2021年底的74%，计划在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

今年以来，碧桂园通过回购债券、增持等实际举措提振投资人对优质民营房企的信心。

自2021年12月30日起至3月30日，碧桂园已累计购回优先票据本金总额5570万美元，债务结构逐年优化，短期债务进一步减少。截至3月30日，碧桂园年内已无境内到期债券，境外仅7月份到期的一笔7亿美金优先票据。

碧桂园融资渠道畅通多元。去年11月初中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后,碧桂园成为拿到境内债发行“入场券”的房企中为数不多的民营房企之一,最终获得50亿元中期票据注册额度。

此外，去年12月13日，碧桂园在上交所成功发行一笔2.84亿元，1年期的供应链ABS；几日后又在上交所成功发行一笔10亿元，期限2+2年的公募公司债；今年1月18日，在深交所成功发行一笔5.21亿元，1年期的供应链ABS……

碧桂园稳定的财务状况和经营业绩，也得到了主要合作金融机构的认可。今年3月份，碧桂园先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。

在房地产行业面临调整之际，碧桂园依然维持了稳定的销售状况，并且回款率保持高位，在最重要的销售端能保持稳定，也是碧桂园得到资本市场和金融机构认可的主要因素。

2021年，碧桂园全年实现权益销售金额5580亿元，同比保持稳定，销售规模继续位列行业第一。在今年一季度，碧桂园的权益合同销售金额达到992.3亿，累计权益销售回款率高达95%。今年1-4月份，碧桂园已经实现权益销售金额1218.7亿元，继续位居房地产行业前列。

基于碧桂园目前良好的运营情况和财务表现，国外投行和国内主要券商都继续看好碧桂园的成长性。摩根大通在4月份已将碧桂园的投资评级由中性上调至增持。此前,摩根大通表示认可公司财务稳健，流动性风险低，是能够在本轮调控周期中继续发展下去的开发商。

申万宏源在5月份最新的报告中则认为，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。

随着当前民营房企的境内公司债渠道重新开放，以碧桂园为代表的优质房企的融资优势将进一步凸显。