超预期降息之下，政策组合拳加速楼市“破冰”

楼市调控政策正加速“破冰”。

5月20日，新一期贷款利率报价机制出炉，5年期LPR从4.60%降至4.45%，大幅下降15个基点，超出市场预期。本次LPR调整，对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响，居民房贷负担继续降低，政策对房地产的支持持续落地。

不仅如此，近日来，多地放宽楼市调控政策，除了降低首付比例、加大公积金购房支持力度等，有城市直接按总房款的2%发放购房补贴，以提振刚需和改善性住房需求。

业内观点认为，随着当前“因城施策”力度越来越大，城市放松的能级逐渐提高，房地产市场企稳回暖或已成必然趋势。

降低购房成本

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。与4月公布的LPR相比，本次5年期以上LPR报4.45%，较上次4.6%下降15BP。

“5年期LPR下降15个基点，确实在意料之外。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，5月15日央行的差别化信贷政策，规定各地首套房的利率可低于报价利率的20基点，本次央行报价利率再次下降15个基点，意味着各地最低利率可达到4.25%。

“本次五年期LPR创历史最大降幅，同时也创LPR实行以来的新低，可以看出目前中央对于稳经济稳房产市场的决心。”王小嫱表示。

此前，央行公布各地差别化信贷政策后，各地已密集下调首套房贷利率，其中不乏一线城市和热点二线城市，如深圳、广州、天津、苏州、济南、青岛、重庆等。

据易居研究院智库中心统计，全国一二三线城市均已出现4.4%的房贷利率，包括广州、深圳、天津、济南等20个城市。不过，统计所指4.4%房贷利率，主要指相关城市个别银行已推出业务，所在城市的正式文件或还在酝酿准备中。

而本次5年期利率再下调后，上述城市的首套房最低利率，仍有进一步下调的空间。

“一般来讲，降息是提振资产价格、市场预期的最重要工具。目前看，按揭进入了新一轮降息周期。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，本次LPR下降，意味着最低利率进一步降至4.25%，进一步改善需求端预期。

楼市刺激政策不断祭出，根本原因还在于购房需求端不振。

首创证券称，2022年1～4月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-20.9%、-29.5%，较1～3月分别下降7.1和6.8个百分点；4月单月销售面积和销售金额同比增速为-39%、-46.6%，单月销售增速创历史新低，连续9个月负增长。

从房价表现看，4月份全国房价整体跌幅仍在扩大，下跌的城市个数增多。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

尽管调控政策频发，但疫情点状扩散、收入预期下降，导致购房者加杠杆意愿不强，楼市环境仍未根本性扭转。业内普遍认为，央行下调房贷利率下限后，各地下调房贷利率的空间将进一步打开，居民购房成本下降，有望提振低迷的市场需求。

多地发放购房补贴

除了房贷利率持续下行，各地也在因城施策，祭出花样的刺激政策。

近日，江苏省连云港市住建局官网发文称，为拉动社会消费持续增长，更好地满足购房者的合理住房需求，决定对市区(不含赣榆区)居民购买新建的家庭唯一住房和第二套改善性住房，予以购房款最高2%的补贴。

具体而言，对购买家庭唯一住房90平方米以下(含90平方米)和90平方米以上的，分别按购房款的1%和1.5%进行补贴；对购买第二套改善型住房90平方米以下(含90平方米)和90平方米以上的，分别按购房款的1%和2%进行补贴。

此外，购房人应具有本市市区（不含赣榆区）户籍，购房人的家庭成员在本市市区无自有产权住房或只有一套住房，且所购住房须为新建商品住房而非二手房。购房补贴实施时间为2022年5月18日至2022年6月30日期间。

南通如皋近期也出台文件，对中心城区范围内购置新建商品住宅的给予购房补贴。其中，建筑面积90平方米（含）以下的住宅给予房款总额1%的购房补贴；建筑面积90平方米以上的住宅，给予房款总额1.5%的购房补贴（最高补贴至144平方米）。

5月19日，四川省泸州市发文称，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生、已生育二孩三孩的家庭，在中心城区购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予购房补助。

多地政府拿出“真金白银”，叠加降低购房首付比例、加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等“一揽子”政策，楼市调控的工具箱正持续打开，直指提振居民购房信心。

克而瑞深圳区域表示，今年以来多城“因城施策”不断松绑政策，从放开限购、限售、下调利率，购房补贴等多维度展开，高能级城市也加入松绑行列，预计后续在维持房地产稳定发展、支持刚需及改善需求指导下，利率及首付仍有下调空间，政策组合拳也将全面打开，促进市场回暖。

李宇嘉表示，从4月份房地产数据看，地产销售端大幅度下行，拖累了开发商资金链，导致拿地、开工也大幅度下降。如果供给端的冲击继续存在，解决民企开发商信用风险的收并购，就难以进展下去。因此，需求端回暖是突破的关键。

他认为，随着一揽子政策开始见效，房价和销售的底部已经开始显现，下半年市场有望全面回升。但同时要注意，政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。未来若供给端上不来，需求端走热，需防范房价快速反弹。