大悦城管理层：今年销售目标800亿，行业集中度将产生变化

5月20日，大悦城（000031.SZ）举行2021年线上业绩会。

大悦城总经理曹荣根在业绩会上谈及对未来房地产市场的看法时表示，2022年政策由全面收紧转向维稳楼市，由抑需求转向稳供给，即从之前的抑制投机需求和促进房企降杠杆，转向保交楼和满足购房者合理住房需求。这些都将对今年市场形成较强支撑，但预期修复仍需时间，预计全年市场走势前低后高，全国商品房销售面积下降为大概率事件。随着并购贷款发放力度加大，行业整合速度可能加快，前期高杠杆、高负债企业面临压力较大，行业正经历市场出清过程，集中度将产生变化。 

大悦城总会计师吴立鹏在业绩会上表示，2016年至2017年公司高价拿地项目入市后受到调控政策影响，很多城市遇到政府限价，毛利下降。2021年销售型项目结算毛利22.04%，同比下降5.72个百分点，主要系本期低毛利率产品收入占比增加。在谈及未来结算毛利率趋势时，吴立鹏称，主要还是要关注新土拍政策后，对房地产市场的预判和市场拿地情况。目前预计近几年结算毛利率在20%左右，根据不同项目结算周期，在各年度之间略有波动。

对于2021年及2022年一季度经营活动现金流净额均为负数的原因，吴立鹏解释，2021年，经营活动产生的现金流量净额-84.64亿元，主要是2021年新获取土地储备，新增项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出合计485.92亿元，而当年销售回款、租金收入等经营流入400.10亿元，致使当年经营现金流净额为负。 2022年一季度，经营活动产生的现金流量净额-3.36亿元，主要是开发项目建造支出50.76亿元，支付各项税费30.24亿元，支付给职工以及为职工支付的现金6.25亿元，而一季度销售回款、租金收入等经营流入65.13亿元，其他经营净流入18.61亿元，不足以覆盖各项支出，以上因素综合致使一季度经营现金流为负。 公司将着力强化经营能力，提升开发效率、加快周转、精细管理、狠抓执行，确保按进度完工、按进度销售、按进度回款、按进度结算，推动经营性现金流的改善，力争实现回正。

从“三条红线”来看，大悦城总法律顾问兼董事会秘书宋冰心称，公司合并报表2020年末、2021年末剔除预收款后的资产负债率超70%，为黄色档。截至2022年一季度末，公司三条红线为绿色档，预计2022年内将维持在黄色档以上。

大悦城2021年的年报数据显示，截至2021年末，公司有息负债总额717.98亿元。其中公司银行贷款占比59%，直接融资占比16%，信托借款余额为64.5亿元，信托占比9%，加权平均融资成本4.91%，剔除信托后的融资成本约在4.83%左右。

谈及公司债务时，吴立鹏表示，2021年由于公司稳健的财务政策和央企良好背景，各家银行在对公贷款上均对公司有较大的支持，均可实现按计划放款。近期金融端对于地产企业融资额度有所放松，按揭回款速度有所加快，大部分地区1-2周内可完成放款。对公贷款方面利率也有所下降。近期民企频繁出现风险，各家金融机构更加倾向于央企合作，目前公司融资渠道畅通，2022年再融资工作正有序进行。

对于2022年的融资计划，吴立鹏称，2022年以来公司正在积极争取公司债券及中期票据额度，目前已经取得50亿元中期票据额度，年内安排部分发行。此外，公司已经与招行及浦发银行签订共计200亿元并购贷款合作协议，将视并购标的情况按需提款。截至2021年末，公司银行贷款授总额1426亿元，可使用额度673亿元，在手额度充裕。

大悦城董事、副总经理姚长林表示，大悦城2022年的销售目标为800亿元。2022年各项目推货节奏依据各项目开发计划有序安排、合理推定。 在市场低迷及疫情影响的背景下，公司及时应对，密集制定并出台各项销售指引、政策，支持各项目加速去化回笼资金。1-4月签约、回款均完成了同期预算。

截至5月20日收盘，大悦城报3.88元/股，跌幅0.26%。

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