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上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

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5月18日经济观察网报道,上海市规划和自然资源局于近日分批次召集房企在沪负责人进行线上会议,疫情下,房企普遍关注上海在土拍方面是否有相关优惠政策。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

图源经济观察网截图

多家与会房企得到回应,从2022年第二批次集中供地开始,拟将土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%。由于第一批次供地已完成报名,仍按照原标准执行。

此前,房企参与上海土拍,需要分别缴纳竞买保证金和土地监管资金,竞买保证金一般按起始价20%缴纳,土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限。即,竞拍前,房企需合计缴纳130%的起拍价。若成功拿地,土地监管资金转为地价款,否则在1-7天内返还。

受疫情影响,上海的首轮供地出让活动已经推迟,不过第二轮供地的风声已起,从第二批传闻出让的地块来看,共有22幅,比去年第二批的20幅商品住宅地块还多了2幅。不过从这份名单中可以看出,市区地块大幅削减,仅有静安区有一幅宅地出让。

其余出让地块主要位于五大新城,其中临港新片区的供应量一如既往的大,预计有10幅涉宅地块。另外,名单中并未有浦东地块的身影,不排除后续会加入。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行
上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

图源微信公众号土豆大会

信息仅供参考,具体以官方公示为准

市区:仅1幅位于内环内的地块

先来看市中心仅有的一幅宅地,该地块位于静安不夜城板块北部,新静安、老静安的交界处,地块的容积率为2.0,房地联动价约为13万/平。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

地块周边近年来有不少新房项目,例如此前入市的安康苑、华侨城苏河湾和龙盛福新里,还有预计在第二批入市的仁恒华发苏河世纪。若不出意外,该盘或以较高的规格标准打造。

青浦区:大虹桥三足鼎立将形成

青浦入市的2幅地块,一幅位于大虹桥徐泾,另一幅则在青浦的朱家角。其中西虹桥沪青平公路北侧44-12地块位于大虹桥核心区域。地块紧邻蟠龙府和虹桥璀璨公馆两个即将入市的大虹桥热盘。据悉,该出让地块的房地联动价依然为6万/平,并未出现涨幅。

由于蟠龙府和虹桥璀璨公馆体量都比较大,不会马上清盘,未来这里或将会形成“三足鼎立”的态势,此前两幅地块都由招商和象屿联合体拿下,那待出让地块是否会再次落入招商、象屿手中,还是被其他开发商抢得也是一大看点。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

青浦的另一幅地块位于17号线淀山湖大道附近,规划为商住用地,地块周边已有大名城映湖、中环境秋月等别墅项目,该区域也属于青浦新城范畴,淀山湖大道地铁站有2大商业综合体,万达和东渡蛙城,算是青浦新城商业比较繁华的片区,不足之处就是距离市区较远,地块离地铁站也有3-4公里路程。

该地块并未有房地联动价,参考此前新房均价约3.9万/平,对于别墅产品来说房价并不算很高,如果你是在青浦新城上班或打算在这里落户定居的购房者可以考虑,市区客户就不太建议在这里上车了。

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嘉定区:马陆地块质量上乘

嘉定这一次推出的3幅地块位置较为分散,其中两幅地块属于嘉定新城的大范围内,毕竟嘉定新城主城区已经很久都没有土地供应了。其中马陆镇复华园区地块距离11号线较远,不过其距离在建的嘉闵线更近些。

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而工业区南门地块所属区域是嘉定新城的工业区,不过距离地铁站也较远,预计热度不会太高。

另外,嘉定本次推出的最优质的一幅宅地是位于马陆南地块,就在11号线马陆地铁站附近,容积率为2.5,据悉房地联动价在4.81万/平。地块与即将入市的金地马陆项目的新房指导价一致。

马陆也是继南翔后,目前嘉定离市区比较近的板块,本次出让地块的优势就是交通便利,马路地铁站旁有社区型商业配套,还有育才中学和马陆公园。不远处还有大融城,配套还是可圈可点。

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松江区:地块位置整体欠佳

松江第二批传闻有4幅地块上架,除了大家比较熟悉的松江中山街道和佘山北,还有位置比较偏僻的华阳桥社区和小昆山区域。

其中,热度相对较高的有中山街道地块,中山街道位于松江新城,不过地块位置距离地铁站和万达广场稍远,地块离松江新城地铁站约2.7公里,离万达广场约3.6公里。

地块比起此前入市的金地丰盛道位置要稍逊,不过该地块的网传联动价4.7万/平,比起金地丰盛道5.2万/平价格要稍便宜,不过总的来看松江新城房价在五大现场中还是偏高的。

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另外佘北的这幅地块更靠近青浦的赵巷板块,该片区遍布了很多别墅社区,不过其位置不如此前入市的中铁建花语江南,房地联动价4.77万/平,比中铁建花语江南5.1万/平价格要便宜。

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剩余的两幅地块或许相对冷门,小昆山的项目此前去化都不太理想,而华阳桥地块则靠近车墩,周边配套比较薄弱,工业园区居多,大概率会是一幅相对冷门的地块。

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奉贤区:两幅宅地位置优配套好

奉贤本次入市的两宗地块位置都还不错,其中一块位于08单元,位于上海之鱼的外围,属于不折不扣的湖景房,不过短板就是距离地铁站约1.6公里,好在未来会有15号线南延伸经过,能弥补出行短板。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

奉贤另一幅21单元地块是块相当不错的地块,紧贴5号线奉浦大道站,不仅出行有优势,奉浦大道站上盖商业奉贤富力万达广场即将开业,这里也将成为奉贤新城的又一大商业圈。

临港新片区:全市供应量的大腿

在预计第二批入市地块中,临港几乎占据了半壁江山。在今年上海的土地供应计划中,临港的供应量较去年翻了三倍。

在这10幅地块中,有6幅地块位于环滴水湖区域,3幅地块位于位置较远的泥城。

环滴水湖一带的热度相对较高,其中一幅地块位于临港最热的101片区,不可否认,只要是101片区的新房,都是一房难求,且被103人才包揽,101片区开发已经趋于饱和,即便未来有地块出让也是零星的小地块,本次地块的房地联动价依然是3.3万/平,一二手房价倒挂明显,预计未来会成为“抢手货”。

本次101片区出让的地块是一幅商住办综合用地,一般来说商住用地比起纯宅地的热度要低,不过本地块的最大优势是位于临港大道地铁站旁边,101片区是临港的旅游片区,片区内游客多但是大型商业体还是比较匮乏的,未来这里或打造成为临港地铁站的上盖商业体,还是有很大的发展潜力的,因此该幅地块或吸引多家竞买人争夺。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

临港新片区,易眼看房实拍

103顶尖科学家社区放出2幅涉宅地块,自贸区临港新片区PDC1-0401单元地块为住宅和租赁用地,另一幅则是纯宅地,两幅地块房地联动价均为3.3万/平。

去年6月中建二局和深圳鹏瑞竞得三宗宅地,总体量约49万方,房地联动价3.2万元/平。目前有大名城映晖、映玥、中建玖海云天等项目在售,中建玖海云天在第一批已经入市,认购均价为3.4万元/平。总体来看,103片区的新房内卷较为严重,在建的存量房已经有很多,未来还有源源不断的土地供应,这里的新房或并不好卖。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

103顶尖科学家社区,易眼看房实拍

最后还有3幅105金融片区的新房,105片区目前还处于建设的初级阶段,发展进度落后于103片区。尚且不论这里未来的发展能级是否可以胜过103片区,不过105片区的优势是有轨交两港快线,能快速直达上海东站,届时搭乘机场联络线40分钟可到达虹桥。

临港另外3幅地块位于比较偏僻的泥城,泥城也算是滴水湖之外,目前发展还算不错的板块,泥城板块现已形成了万达广场、临港宝龙广场和绿地乐和城的商业配套,交通方面现在有中运量T1线,可以到达临港大道和滴水湖地铁站。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

临港T1线示意图

其中,位置相对较好的地块是自贸区临港新片区04PD-0301单元,该地块靠近泥城镇的中心位置,周边有绿地和宝龙两大商业,还有社区卫生服务中心,同时这里还位于临港中运量T1线的终点站。

上海拟降低土拍监管资金比例20%,或从第二批次开始执行

相比之下,另外2幅地块虽然距离万达广场更近,不过远离镇中心位置,无论是周边的生活氛围还是交通配套都是比较薄弱的。

以上为网传第二批集中供地预计出让的名单,虽然大多位于郊区,不过有不少地块是靠近地铁,或位于配套成熟板块的,这些也是刚需买房人最看重的。更重要的是,多福地块的房地联动价并未出现波动,因此买房人也不用担心明年买房会踏空。

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